DU 28 février 2025

N° RG 24/278 – N° Portalis DB3U W B7I ODNF

Code NAC : 70H

COMMUNE DE [Localité 8]

C/

Monsieur [P] [M]

Madame [Y] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT EXPROPRIATION

TITULAIRE DU DROIT DE PREEMPTION :

COMMUNE DE [Localité 8], dont le siège social est [Adresse 10]

représentée par Maître Gwendoline PAUL (PAUL AVOCATS), avocat au barreau de RENNES,

PARTIE EXPROPRIEE

Monsieur [P] [M] demeurant [Adresse 5]

Madame [Y] [M] demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Armand BOUKRIS (SELAS CABINET BOUKRIS), avocat au barreau de ,PARIS

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE : Madame [U] [B], Commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gérard MOREL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, Juge de l’Expropriation du VAL D’OISE, désigné à compter du 2 septembre 2022 par ordonnance n°393/2022 en date du 31 août 2022 de Monsieur Jean-François BEYNEL, Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de l’Expropriation, assisté de Madame Céline TERREAU, Greffière ;

a rendu le jugement dont la teneur suit :

***ooo§ooo***

Vu la requête en date du 13 novembre 2024 formée par la COMMUNE DE [Localité 8], représentée par Maître Maître Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES;

Vu l’ordonnance en date du 4 décembre 2024 fixant au 4 février 2025 l’appel des parties et le transport sur les lieux;

Vu le procès-verbal de transport sur les lieux ;

Vu le mémoire du titulaire du droit de préemption en date du 13 novembre 2024 et le mémoire récapitulatif en date du 24 janvier 2025 ;

Vu le mémoire en réponse et récapitulatif de Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] ;

Vu les conclusions du Commissaire du Gouvernement en date du 27 janvier 2025 ;

Vu le Code de l’expropriation et le code de l’urbanisme ;

Gérard MOREL, Juge de l’expropriation, assisté de Madame Céline TERREAU, Greffière;

A entendu en audience publique du 4 février 2025 :

— Maître Alice LEFRAN, substituant Maître Gwendoline PAUL, assistant la COMMUNE DE [Localité 8]

— Maître Zara ABDULLAKHAN, substituant Maître Armand BOUKRIS, assistant Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M]

— Madame [U] [B], Commissaire du gouvernement

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Il s’agit de l’exercice d’un droit de préemption exercé par la COMMUNE DE [Localité 8] sur un appartement appartenant à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] et constituant le lot 54 de la copropriété édifiée sur la parcelle AR[Cadastre 4] sise [Adresse 2] .

Par une déclaration d’intention d’aliéner déposée le 21 juin 2024 auprès du service de l’urbanisme via le guichet numérique des autorisations d’urbanisme de la commune de [Localité 8], Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] ont fait connaître leur intention de vendre leur bien au prix de 55.000€. .

La COMMUNE DE [Localité 8] a décidé par décision du 5 septembre 2024 d’exercer son droit de préemption, mais au prix minoré de 40.000€.

Par courrier du 29 octobre 2024, les propriétaires ont informé la COMMUNE DE [Localité 8] qu’ils refusaient l’offre faite par la mairie.

Aucun accord n’ayant été trouvé, la COMMUNE DE [Localité 8] a saisi le tribunal le 13 novembre 2024.

Le bien consiste en un studio d’une superficie de 22,50 m².

Sur le plan de l’urbanisme, la date de référence doit être fixée au 26 juin 2024, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien : à cette date, le bien était classé au PLU en zone Ubc, la zone UB correspondant aux secteurs de centralité de la ville, le centre ville proprement dit, les secteurs des deux gares, la gare de [Localité 8] et la gare [Localité 7]. Le secteur Ubc correspond au secteur d’opérations C du CDT, entre la [Adresse 9] et la gare [Localité 7].

OFFRE

Dans son mémoire, la COMMUNE DE [Localité 8] demande au juge de l’expropriation de :

— fixer le prix d’acquisition de l’appartement de type studio lot 54 sis [Adresse 2] à [Localité 8], parcelle AR[Cadastre 4] appartenant à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] à la somme de 40.000€

— condamner Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] aux dépens

— condamner Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] à payer à la commune de [Localité 8] une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

A l’appui de sa demande d’approbation du prix proposé, le titulaire du droit de préemption verse un dossier, dossier auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

DEMANDE

Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] demandent au juge de l’expropriation de :

— fixer à la somme de 55.000€ le prix d’acquisition par la commune de [Localité 8] du lot 54 appartenant aux époux [M] et situé dans la copropriété au [Adresse 1] à [Localité 8] sur la parcelle AR[Cadastre 4]

— dire et juger que la COMMUNE DE [Localité 8] sera tenue au paiement de la commission de 10000€ due à l’intermédiaire conformément aux stipulations de la promesse de vente

— condamner la COMMUNE DE [Localité 8] à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] une somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la COMMUNE DE [Localité 8] aux entiers dépens

A l’appui de leur demande, Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] versent un dossier, dossier auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Le Commissaire du gouvernement conclut à une valeur unitaire de 1900€/m² pour une surface de 22,50m² soit un prix de 42750€.

A l’appui, le commissaire du gouvernement verse un dossier, dossier auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

ALLOCATION

Il ressort de l’examen des dossiers versés aux débats, confortés par le transport opéré sur les lieux, que la Commune de [Localité 8] a souhaité user de son droit de préemption à l’égard de Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] lorsque ceux-ci ont manifesté leur intention de vendre un bien immobilier leur appartenant, sis à [Adresse 2] : parcelle AR [Cadastre 3].

Toutefois, Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] avaient trouvé pour leur studio un acquéreur au prix de 55.000 euros, alors que la Commune n’en offre que 40.000 euros. Et les parties n’ayant pu parvenir à un accord, la Commune de [Localité 8] a saisi le juge de l’expropriation.

A titre liminaire, il convient de statuer sur l’irrecevabilité du mémoire des propriétaires préemptés, soulevée in limine titis par la Commune de [Localité 8] au motif que Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] n’auraient pas respecté les les dispositions des articles R213-11 et R311-11 du Code de l’Urbanisme en ne répondant pas au mémoire de saisine du juge de l’expropriation par la Commune dans le délai de 6 semaines légalement fixé. En l’espèce, la Commune de [Localité 8] a adressé son mémoire de saisine à Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception du 13 novembre 2024, en leur rappelant explicitement les dispositions de l’article R311-11 du Code de l’Urbanisme. Ils auraient dû y répondre avant le 25 décembre 2024, or ils n’ont transmis leur mémoire en défense que le 8 janvier 2025. Et ce par courriel et non par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception et sans non plus mettre en copie le Commissaire du gouvernement. Néanmoins, en application des dispositions de l’article 114 du Code de Procédure Civile, une nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité MÊME LORSQU’IL S’AGIT D’UNE FORMALITE SUBSTANTIELLE OU D’ORDRE PUBLIC. Or, en l’espèce, la Commune de [Localité 8] n’invoque aucun grief qu’elle subirait dans sa défense et qui découlerait du retard, au demeurant indéniable, pris par les défendeurs préemptés pour rendre leur mémoire. Et il est avéré que les deux parties ont pu rendre des mémoires récapitulatifs pour justifier de leurs pretentions. Aussi l’exception de nullité sera-t-elle rejetée par le juge de l’expropriation, qui statuera après examen des mémoires antagonistes rendus de part et d’autre.

L’évaluation du studio appartenant à Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] se fera selon la méthode comparative, retenue tacitement par toutes les parties à ce procès.

La superficie de ce studio est de 22,50 mètres carrés. Son plan est assez remarquablement agencé pour éviter toute place perdue et optimiser cette surface modeste pour un lieu de vie : c’a pu être constaté lors du transport sur les lieux. En revanche, le studio est vétuste, mal entretenu, et son accès implique le passage par des parties communes encombrées de gravats, dégradées et même taggées.

Pour justifier le montant de son offre, la commune de [Localité 8] verse aux débats six éléments de comparaison, ventes de studios sis dans le centre ville de [Localité 8]. Les deux premières ne seront pas retenues car trop anciennes (elles datent d’ octobre 2020) mais les quatre autres sont des ventes conclues en décembre 2023 ou 2024 et sont donc représentatives du marché immobilier actuel de la Commune.

Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] versent eux aussi aux débats treize éléments de comparaison, ventes récentes toutes conclues entre février 2023 et juin 2024. Ces exemples ont l’avantage de tous concerner des biens immobiliers sis à [Localité 8] et à proximité immediate du bien préempté, même si les superficies sont parfois beaucoup plus vastes que celle du studio objet de ce contentieux.

Enfin, le Commissaire du gouvernement ajoute au dossier trois éléments de comparaison, sis à proximité immédiate du bien préempté.

Le prix maximal au mètre carré de ces vingt éléments de comparaison est de 3.600 Euros et le plus modeste est de 1.500 euros. La moyenne des vingt s’élève à 2.710,40 Euros.

C’est donc ce prix là qui sera retenu comme objectivement le plus proche de ce que pouvaient obtenir de leur bien immobilier Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y], mais il est évidemment indispensable d’y appliquer un coefficient de vétusté pour prendre en compte le réel délabrement de l’appartement tel qu’il est apparu lors du transport sur les lieux et qui est confirmé par les pronostics préalables à la vente établis à la demande des vendeurs comme la loi le leur imposait, ces pronostics ayant révélé la présence d’amiante dans la construction et des déficiences de l’installation électrique, ce qui imposera des travaux de réfection onéreux. De plus, le mauvais entretien des parties communes, même s’il n’est pas directement imputable aux propriétaires, a un incontestable impact sur la valeur de l’appartement et le juge de l’expropriation doit en tenir compte. Aussi le prix au mètre carré sera-t-il pondéré par un coefficient négatif de 30%, ce qui le ramène à 1.897,28 euros/mètre carré.

Dès lors, le prix du studio propriété de Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] sera ainsi déterminé : 22,50 mètres carrés x (2.710,40 euros – 30%) = 22,50 mètres carrés x 1.897,28 euros = 42.688,80 Euros.

A ce montant dû par la Commune de [Localité 8] ne sera pas rajouté d’indemnité de remploi puisqu’il ne s’agit pas d’une expropriation mais d’une préemption.

SUR LES DEMANDES ANTAGONISTES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, d’allouer à Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] une somme de 2.500 Euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour être représentés dans la présente procédure initiée aux fins de fixation de la valeur du studio préempté à leu rencontre.

Corrélativement, la Commune de [Localité 8] se verra déboutée de ce chef de demande.

P A R C E S M O T I F S

***

Statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE l’exception de nullité soulevée in limine litis par la Commune de [Localité 8] à l’encontre du mémoire depose par Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y],

FIXE à 42.688,80 € le prix de l’appartement constituant le lot 54 de la copropriété édifiée sur la parcelle AR[Cadastre 4] sise [Adresse 2] à [Localité 8] appartenant à Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M],

DIT que les dépens seront supportés par le titulaire du droit de préemption;

DIT que la commission d’agence suivra le sort des dispositions contractuelles ;

Condamne la Commune de [Localité 8] à verser à Monsieur [P] [M] et Madame [M] [Y] une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute la Commune de [Localité 8] du chef de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, le 28 février 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

PROCES-VERBAL DE TRANSPORT

N° RG 24/278 – N° Portalis DB3U W B7I ODNF : COMMUNE DE [Localité 8] / Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M] (appartement constituant le lot 54 de la copropriété édifiée sur la parcelle AR[Cadastre 4] sise [Adresse 2])

L’an Deux Mille Vingt Cinq et le 4 février

Gérard MOREL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, Juge de l’Expropriation du VAL D’OISE, désigné à compter du 2 septembre 2022 par ordonnance n°393/2022 en date du 31 août 2022 de Monsieur Jean-François BEYNEL, Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de l’Expropriation, assisté de Madame Céline TERREAU, Greffière ;

Vu la procédure engagée par la COMMUNE DE [Localité 8];

Vu la requête et le mémoire régulièrement notifié ;

Vu le Code de l’Expropriation et le code de l’urbanisme ;

Vu l’ordonnance en date du 4 décembre 2024 fixant au 4 février 2025 l’appel des parties et le transport sur les lieux ;

Vu l’appel des parties auquel il a été procédé en mairie de [Localité 8], appel auquel ont répondu :

— Maître Alice LEFRAN, substituant Maître Gwendoline PAUL, assistant la COMMUNE DE [Localité 8]

— Maître Zara ABDULLAKHAN substituant Maître Armand BOUKRIS, assistant Monsieur [P] [M] et Madame [Y] [M]

— Madame [U] [B], Commissaire du gouvernement

Nous sommes à [Localité 8] et nous arrivons sur les lieux préemptés. Ils se situent juste en face de la mairie sur le [Adresse 6]. L’immeuble se trouve entre la médiathèque municipale et un kebab juste en face de la mairie. Il y a une double porte qui d’un côté est métallique et de l’autre partie vitrée qu’il suffit de pousser pour pénétrer dans l’immeuble.

Nous pénétrons dans l’immeuble. Il y a une cage d’escalier qui est extrêmement taguée. Sur la gauche, les boîtes aux lettres sont en état moins que d’usage. Le sol comporte un carrelage relativement ébréché, surtout dans les escaliers. Nous montons au 2ème étage. Là, nous découvrons des paliers extrêmement dégradés avec un carrelage abîmé, il y aussi du gerflex au sol, en mauvais état. Les parties communes sont même encombrées de différents gravats qui s’accumulent ici. Nous pénétrons dans l’appartement, c’est un studio, avec un minuscule halle d’entrée. Le sol est en gerflex en grossière imitation parquet. Dans l’entrée, sur la droite, nous avons une toute petite cuisine composée d’un évier à un bac avec dessous un espace de rangement et il y aurait éventuellement la place pour mettre une cuisinière ou un lave linge mais pas advantage, et au-dessus il y a 2 étagères. Cette cuisine s’ouvre par un plan de travail sur la pièce principale. Sur la droite, il y a un minuscule espace pièce d’eau avec un WC, une baignoire en très mauvais état et un lavabo et au-dessus un ballon d’eau chaude. La pièce est carrelée très grossièrement. Au sol il y a un revêtement plastique bleu usagé. Ensuite quand on poursuit dans le hall d’entrée on arrive dans la pièce principale, dallée de gerflex imitation parquet. Le mur du fond est entièrement occupé par une double baie vitrée . Il y a une rambarde comme pour un balcon mais … il n’y a pas de balcon, la rambarde donne directement sur la pièce. Celle-ci est en état d’usage, assez délabrée. Les murs sont couverts d’un papier peint blanc usagé et le plafond est blanc. Sur le mur côté gauche, il y a de fortes traces d’humidité, la pièce est incontestablement dégradée, malgré un petit convecteur de chauffage.

Les parties présentes sur les lieux ont été entendues en leurs explications.

En foi de quoi nous avons fait et clos le présent procès-verbal les jour, mois et an que dessus et avons signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION