PREMIERE CHAMBRE

16 Septembre 2025

N° RG 24/02377 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWNV

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 5]

C/

[P] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père & fils et [E] [W], SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015, domicilié en son agence [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Valérie GARÇON, avocat plaidant au barreau de Bobigny

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 4]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [P] [D] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte en date du 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 6] ([Adresse 5]), représenté par son syndic la SA Cabinet Loiselet Daigremont, a fait assigner devant ce tribunal M. [D] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [D] n’a pas constitué avocat.

Par décision du 16 janvier 2025, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au [Adresse 5] de s’expliquer sur les procés-verbaux d’assemblée générale sur lesquels apparaissent l’identité de M. [H] [K] et Mme [C] [D], au lieu de celle de M. [P] [D], les mises en demeure adressées exclusivement à M. [H] [K] et Mme [C] [D], et verser aux débats toute pièce permettant d’identifier les lots détenus par M. [P] [D], et notamment le titre de propriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 17 juin et mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Dans ses conclusions d’actualisation signifiées à personne le 14 février 2025 au défendeur, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [D] à payer les sommes de :

—  5 897,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025,

—  2 439,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’attestation immobilière sur la transmission de la propriété du bien ap-partenant à sa mère défunte, dont il résulte que M. [D] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°20 et 88,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 décembre 2020, 29 novembre 2021, 19 décembre 2022, 19 décembre 2023 et du 9 janvier 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des mises en demeure du 10 février, 26 mai, 27 juillet, et 26 octobre 2023, 26 janvier 2024 et des courriers de relances des 26 juin, 28 août, et 27 novembre 2023 et 26 février 2024, adressés à M. [H] [K] domicilié chez M. [P] [D],

— une mise en demeure adressé à M. [H] [K] domicilié chez M. [P] [D], en date du 30 octobre 2023 par lettre recommandée revenue avec mention pli avisé et non réclamé,

— une mise en demeure adressé à Mme [C] [D] domiciliée chez M. [P] [D], en date du 30 octobre 2023 par lettre recommandée revenue avec mention pli avisé et non réclamé,

— une mise en demeure en date du 27 juillet 2024 et une lettre de relance du 28 août 2024, adressés à M. [P] [D].

Il convient de retirer du décompte individuel les provisions appelées pour des travaux intitulés « adjudaristor », votés lors d’une assemblée générale de 2019, dont le procès-verbal n’a pas été transmis, et qui ne peuvent dès lors être vérifiés.

Il convient par ailleurs de retenir le décompte arrêté à l’appel de charge et à l’appel de fonds travaux du 1er janvier 2025, tel qu’annexé aux pièces supplémentaires signifiées au défendeur.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 5 030,74 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure le défendeur avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, ces lettres, à l’exception des deux dernières du 27 juillet 2024 et une lettre de relance du 28 août 2024, sont adressées à d’autres personnes que le copropriétaire, sans qu’il soit justifié d’un mandat de représentation.

En outre, aucun accusé de réception concernant les mises en demeure des 27 juillet 2024 et août 2024 n’est produit. L’accusé de réception de la mise en demeure de l’avocat n’est pas d’avantage produit.

En conséquence, aucun frais de recouvrement ne pourra être retenu.

Au surplus et s’agissant des frais postérieurs, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat de copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’absence de mise en demeure, les intérêts commenceront à courir à compter de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 030,74 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2020 (régularisation au titre de l’année 2020 incluse), au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires. En outre, force est de constater que le syndic n’a pas régulièrement mis en demeure le défendeur et que sa mauvaise foi n’est pas établie.

Sur les autres demandes

M. [D], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 5 030,74 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2020 (régularisation au titre de l’année 2020 incluse), au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires et en dommages et intérêts ;

Condamne M. [D] aux dépens ;

Condamne M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS