PREMIERE CHAMBRE

18 Mars 2025

N° RG 23/03284 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NFWS

Code NAC : 72C

S.D.C. HENRI ROUSSEAU

C/

[D] [M], S.C.I. SILVA IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 18 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 21 Janvier 2025 devant Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HENRI ROUSSEAU, situé [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet 2AI dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

Madame [D] [M], demeurant [Adresse 3]

S.C.I. SILVA IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michèle PEREZ, avocat au barreau du Val d’Oise

Faits constants et procédure

La société civile immobilière SCI Silva Immo est propriétaire des lots n°158, 290 et 416 de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

La SCI Silva Immo a remplacé les stores de son appartement par des stores avec des caissons en applique.

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [M], gérante de la SCI Silva Immo, de mettre en conformité les stores par courriers recommandés en dates du 6 octobre 2020 (délivrée le 15 octobre 2020) et du 15 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 6] (SDC Henri Rousseau), représenté par son syndic la société Cabinet A2I, a fait assigner la SCI Silva Immo et Madame [D] [M] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin de les voir condamner, entre autres, à supprimer les caissons en applique des stores.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 5 avril 2024, le SDC Henri Rousseau demande au tribunal de :

— condamner Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo à supprimer les caissons en applique des stores, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de mois à compter du jugement à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte sur simple requête,

— condamner Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo à verser au SDC Henri Rousseau une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux d’installation des stores n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble en violation du règlement de copropriété, et que les caissons en applique génèrent des nuisances du fait de la présence de volatiles nichant sur les caissons en applique dont les fientes détériorent l’immeuble, ce dont Mme [D] [M] a connaissance puisqu’elle a fait poser des pics anti-pigeons.

Suivant conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, les défenderesses demandent le rejet de toutes les demandes du SDC Henri Rousseau.

Elles demandent également la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts chacune, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 300 euros au titre de remboursement des frais de constat de commissaire de justice, ainsi que les dépens.

Afin de soutenir leur demande de débouté, les défenderesses font valoir que la pose des stores est autorisée par le règlement de copropriété sans autorisation préalable de l’assemblée générale, à condition qu’elle ne modifie pas la couleur de la peinture. Elles estiment que la pose des stores ne porte pas atteinte à l’harmonie de la façade de l’immeuble, celui-ci ne présentant pas d’harmonie puisqu’aucun store voisin n’est identique. Elles ajoutent que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice lié à l’installation des stores et ne peut donc pas engager leur responsabilité extracontractuelle et qu’il n’y a aucune nuisance par des nidification des volatiles sur les caissons en applique. Enfin elles soutiennent que l’action du syndicat des copropriétaires est constitutive d’abus de droit et qu’elles subissent un préjudice pour atteinte à leur image et leur réputation.

L’ordonnance de clôture du 14 novembre a fixé l’affaire au 21 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale sous astreinte :

Aux termes de l’article 8 I. de la loi du 10 juillet 1965 : " Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation."

L’article 9 I. de la même loi dispose : " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. (…) ".

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : " Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

L’article 9, sous-partie d) du règlement de copropriété reçu le 7 juin 1999 par Maître [X] [S], notaire à [Localité 7], stipule que les portes d’entrée des locaux privatifs, les fenêtres et volets, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourront être modifiés même en ce qui concerne la peinture, bien que constituant une ''partie privative'' sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment concerné, et après avis du conseil syndical, ou à défaut du syndic. La pose des stores est autorisée, sous réserve que la teinte figure au nombre de celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires après consultation de l’architecte de l’immeuble. (…)

A l’appui de ses demandes, et pour démontrer que les caissons extérieurs en applique installés sont particulièrement inesthétiques et nuisent à l’harmonie de la façade, le syndicat des copropriétaires s’appuie sur des constats par commissaire de justice en date du 3 juillet 2020, 2 octobre 2020 et 3 juillet 2020 constatant l’installation des stores avec caisson en applique et l’absence de tels aménagements sur les autres fenêtres.

En réponse, et à l’appui de leurs prétentions, Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo produisent à cet effet un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 20 octobre 2023, indiquant notamment que " De mon emplacement, il est vrai que l’appartement de Madame [H] est assez loin mais je constate que ses stores ne dénaturent en rien l’harmonie de l’ensemble de la copropriété.

Les coffrages de ses stores munis de pics anti pigeon et situés sous la casquette du toit sont difficilement décelables et quasiment invisibles. Cependant je peux constater un défaut d’entretien des stores de certains appartements qui nuisent à l’harmonie de la copropriété. Notamment sur les bâtiments situés au-dessus et en face de la brasserie et en face, je constate que les stores baissés sont vieillissants et décolorés par le soleil. De grosses démarcations sont visibles entre le haut et les bas des stores. Sur plusieurs stores, le bas est quasiment blanc alors qu’ils devraient être quasiment noirs. "

Il convient en premier lieu de relever que l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice, la seule violation du règlement de copropriété étant susceptible de justifier la remise en l’état en conformité avec le règlement.

Le moyen relatif aux nuisances apportées par les pigeons n’est au surplus fondé par aucune pièce du dossier, Mme [D] [M] rapportant au contraire la preuve de l’absence de toute volatile.

Il n’est pas en outre contesté que les stores litigieux sont des parties privatives, et sont explicitement visés par l’article 9(d) du règlement de copropriété.

Par ailleurs, le fait que l’apparence des stores d’autres lots ait été dégradée par l’effet du temps et du soleil n’est pas pertinent en l’espèce, dès lors que ces copropriétaires ont conservé les stores initiaux et n’ont fait aucune modification de l’aspect extérieur des parties privatives. En effet, l’article 9(d) du règlement de copropriété interdit la modification des éléments extérieurs de l’immeuble, et l’objet du présent litige n’est pas la teinte des stores ou leur entretien mais l’installation extérieure des caissons en applique.

En outre, l’interdiction de modifier les parties extérieures sans autorisation de l’assemblée générale édictée par le règlement de copropriété porte sur toute modification, sans indication de l’importance de cette modification ni de l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble, et la liste des éléments visés n’est pas exhaustive. Elle porte donc sans distinction en fonction de leur gravité ou de leur importance sur toutes les modifications ou et toutes les atteintes à l’harmonie de l’immeuble.

Au surplus, il est indéniable que l’installation des caissons en applique des stores du côté extérieur des fenêtres, qui a impliqué en outre la mise en place d’un coffre pour chaque store toujours du côté extérieur des fenêtres, a été effectuée sur la façade de l’immeuble où se trouvent ces fenêtres et qu’il affecte, même modestement, l’aspect extérieur de l’immeuble. Il résulte en effet des photographies produites par les parties que les caissons sont effectivement discrets, mais malgré tout visibles depuis la rue, et il n’est pas contesté que la façade de l’immeuble ne comporte aucun autre caisson de store extérieur.

Il convient de déduire de l’ensemble de ces éléments que la pose des caissons en applique des stores est de nature à affecter, par principe, l’harmonie de la façade, et aurait dû être soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Cette autorisation faisant défaut, le tribunal fera droit à la demande de condamnation de Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo de supprimer les caissons en applique des stores litigieux dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’astreinte

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Il n’est démontré par les pièces versées au dossier que Madame [M] ait agi délibérément en violation du règlement de copropriété, et sa mauvaise foi n’est pas démontrée. Au contraire, il est établi qu’elle a demandé à l’entreprise ayant installé les caissons en applique des stores de trouver une solution technique pour intégrer les caissons complètement, ce qui n’était pas possible. En outre, il a été relevé que les caissons sont discrets si bien qu’il n’est justifié d’aucune urgence spécifique pour fonder la demande d’astreinte.

En conséquence, la nécessité d’une astreinte n’est pas démontrée par le syndicat des copropriétaires et sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo

Dès lors qu’il est fait droit aux prétentions du demandeur, il est établi que la procédure ne revêt aucun caractère abusif, et la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les défenderesses, parties perdantes, seront tenues in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce non compris les procès-verbaux de constat d’huissier de justice non ordonnés judiciairement.

En effet, bien que les frais antérieurs à l’engagement de l’instance, lorsqu’ils entretiennent un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, puissent être inclus dans les dépens, les frais des procès-verbaux de constat exposés par une partie pour établir un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête et ne sont pas prescrits par la loi, sont dépourvus d’un tel lien et ne constituent ni des dépens, ni un préjudice réparable et ne peuvent être pris en compte que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. "

Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo seront par suite condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo à supprimer les caissons en applique des stores, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

Rejette la demande d’astreinte présentée par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo ;

Condamne in solidum Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum Madame [D] [M] et la SCI Silva Immo à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 18 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS