Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00344 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DJR

S.C.I. SYLCE

C/

[U] [T] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C. SYLCE – RCS [Localité 9] 448 385 047 -

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [T] [K]

[Adresse 5] [Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un acte de Commissaire de justice du 7 février 2025, la Société Civile SYLCÉ a assigné Monsieur [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 mai 20253 juin 2022 aux fins de voir :

Constater la réunion à la date du 8 janvier 2024 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location des 16 et 25 septembre 2013, et visée dans le commandement du 7 novembre 2023,

Ordonner en conséquence à Monsieur [U] [K] de libérer le logement situé [Adresse 4] à [Localité 10],

Ordonner à défaut, l’expulsion immédiate de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin,

Condamner Monsieur [K] à payer à la SC SYLCÉ la somme provisionnelle de 18 710,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement, et intérêts au taux légal à chaque échéance échue,

Condamner Monsieur [K] à payer à la SC SYLCÉ une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à libération effective des lieux,

Le condamner à régler à la SC SYLCÉ une somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement débattue à l’audience du 26 septembre 2025.

Lors de l’audience du 26 septembre 2025, la SC SYLCÉ, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 34 279,06 euros, terme de septembre 2025 inclus, et maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation.

Elle expose en substance ;

Qu’un bail a été signé entre les parties les 16 et 25 septembre 2013, relatif à un cinq pièces situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le loyer mensuel principal de 1630 euros,

Qu’une ordonnance de référé du 20 mai 2022 a constaté la résiliation de plein droit du bail, en omettant de condamner le défendeur à régler une indemnité d’occupation,

Que le délai de requête en omission de statuer est expiré,

Que cependant, les parties sont convenues d’un protocole d’accord le 20 juin 2022, permettant à Monsieur [K] de se maintenir dans les lieux malgré ladite ordonnance, que le protocole ne faisait toutefois pas référence à une indemnité d’occupation,

Qu’après avoir réglé les échéances mensuelles pendant plus de deux ans, Monsieur [K] ne réglait plus aucune échéance à partir de juillet 2024,

Que c’est dans ces conditions qu’un commandement de payer lui était signifié le 7 novembre 2024.

En défense, Monsieur [K], représenté par son conseil, demande au Tribunal,

De juger que le litige relève de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire de LIBOURNE,

De déclarer le Tribunal judiciaire de BORDEAUX incompétent et renvoyer la SC SYLCÉ à mieux se pouvoir,

Au fond,

De débouter la SC SYLCÉ de toutes ses demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses et notamment l’autorité de la chose jugée de la décision rendue le 20 mai 2022 et à celle du protocole d’accord du 20 juin 2022 qui organise le maintien gratuit de Monsieur [K] dans les lieux,

De condamner à titre reconventionnel et provisionnel la SC SYLCÉ à restituer la somme indument perçue depuis le 1er juin 2022 à Monsieur [K], s’élevant à 44 884,45 euros,

D’écarter l’exécution provisoire si la décision faisait droit aux demandes de la SC SYLCÉ,

Condamner la SC SYLCÉ à lui régler la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Monsieur [K] expose en substance que le protocole d’accord ne prévoit aucune indemnité d’occupation, que cette omission ne provient pas d’une erreur mais résulte d’une commune intention des parties, que ce protocole a autorité sur les parties qui l’ont signé. Il réclame par conséquent le remboursement des sommes indument perçues pendant cette période de mai 2022 à juin 2024.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature de la décision :

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’incompétence territoriale du Tribunal judiciaire de Bordeaux :

Le protocole d’accord litigieux attribue compétence, en cas de litige, au Tribunal judiciaire de LIBOURNE.

Cependant, et sans qu’il soit besoin d’examiner si cette clause attributive de compétence est née d’une erreur matérielle, le débat apparaissant vain, il résulte de l’article 48 du code de procédure civile, que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant.

En l’espèce, Monsieur [K] ne démontre pas sa qualité de commerçant, et la société SYLCÉ, de par sa forme de société, exerce une activité civile.

Les lieux litigieux sont situés à [Localité 9] et les deux parties sont domiciliés à [Localité 9].

Cette fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur les contestations sérieuses :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Selon l’article 1355 (anciennement 1351) du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, il est constant qu’une ordonnance de référé a été rendue le 20 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux. Cette ordonnance a constaté « la réunion à la date du 4 octobre 2021 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 16 septembre 2013 passé entre la SC SYLCÉ et Monsieur [U] [K] pour un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 10] ».

Au regard du présent litige, force est de constater que les parties, l’objet du litige et la cause du litige sont les mêmes que ceux ayant donné lieu à l’ordonnance du 20 mai 2022.

Contrairement à ce qui est conclu dans les écritures reprises à l’oral de la société demanderesse, le protocole d’accord du 20 juin 2022 n’a pas eu pour effet la poursuite du contrat de bail aux conditions initiales. En effet, ledit protocole permet à Monsieur [K] de se maintenir dans les lieux, la société SYLCÉ renonçant au « bénéfice de l’ordonnance du 20 mai 2022 ». De son côté, Monsieur [K] se désiste de son appel à l’encontre de la décision. Aucune novation n’étant démontrée par la conclusion d’un nouveau bail, il ne peut qu’être constaté que Monsieur [K] se trouve occupant sans titre du logement litigieux depuis le 4 octobre 2021.

Il apparait, sous réserve de toute décision qui serait prise par une juridiction du fond, que la présente procédure en référé se heurte à l’autorité de la chose jugée en référé le 20 mai 2022.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le protocole du 20 juin 2022 ne prévoit pas expressément la facturation d’une indemnité d’occupation.

Selon les dispositions combinées des articles 1188 (anciennement 1156) et 1104 (anciennement 1134) du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Il doit être formé et exécuté de bonne foi.

En l’espèce, l’interprétation raisonnable de la situation relève du juge du fond et non du juge des référés, juge de l’évidence.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que la demande de la société SYLCÉ se heurte à plusieurs contestations sérieuses.

Sur la demande reconventionnelle :

Pour les motifs déjà évoqués plus haut, la demande de remboursement des indemnités d’occupation prétendument versées à tort par le défendeur entre les mois de juin 2022 et juillet 2024, sera rejetée, comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Il apparait équitable de laisser à chaque partie, la charge de ses propres frais exposés pour la présente procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de l’incompétence territoriale du Tribunal de BORDEAUX,

DISONS qu’il existe une contestation sérieuse sur les demandes de la Société Civile SYLCÉ à l’encontre de Monsieur [U] [K], relatives au logement situé [Adresse 4] à [Localité 10],

DEBOUTONS par conséquent la Société Civile SYLCÉ de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [U] [K],

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION