PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/01360 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NUZS

72A

S.D.C. LE MERMOZ

C/

[S] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 2], défaillant

— -==o0§0o==--

Monsieur [S] [E] est propriétaire des lots n°38, 80 et 122 dans l’immeuble sis [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 18 mars 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a condamné M. [E] au paiement de la somme de 3 893,23 euros au titre de charges de copropriété et de travaux impayées, appel du dernier trimestre 2020 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] Villiers le Bel, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LVM, a fait assigner Monsieur [E] devant le tribunal judicaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  12 525,26 euros au titre de charges de copropriétés impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2022,

—  54,80 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. [E], qui a déjà été condamné au titre du défaut de paiement des charges de copropriété, ne règle pas les charges depuis la dernière condamnation.

Régulièrement assigné à personne, M. [E] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 5 septembre 2024 fixant la date de plaidoirie au 21 novembre 2024. Le délibéré a été fixé au 16 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur le lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que M. [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°38, 80 et 122,

— le jugement en date du 18 mars 2021 et sa signification,

— le décompte des sommes dues selon jugement du 18 mars 2021 et décompte des sommes dues au titre des charges et travaux arrêté au 7 février 2024,

— les relevés de compte pour les périodes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les factures de fourniture des clefs du 19 mai 2021 et 4 août 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2020, 30 juin 2021, 12 janvier 2023 et 7 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un courrier de mise en demeure du 3 février 2022, réclamant paiement de la somme de 8025,41 euros,

— le contrat de syndic.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte et le relevé individuel de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 525,26 euros correspondant aux charges impayées hors frais arrêtés au 7 février 2024.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce le demandeur demande la condamnation du défendeur en paiement de la somme de 54,80 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de faire droit à cette demande s’agissant d’une lettre de mise en demeure du 3 février 2022 et des frais au titre d’inscription d’hypothèque.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas que ces sommes sont dues sur le fondement de l’article 10-1 de la loi précitée du 10 juillet 1965.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] à verser au [Adresse 8] [Adresse 3] la somme de 12 680,06 au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 7 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2022 sur la somme de 8 025,41 euros et du 7 mars 2024 pour le surplus.

* Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d’autant plus qu’il a déjà été condamné pour les mêmes raisons par le tribunal de proximité de Gonesse le 18 mars 2021.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Monsieur [E], partie qui succombe, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 12 680,06 au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 7 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2022 sur la somme de 8 025,41 euros et du 7 mars 2024 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Monsieur [S] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [S] [E] aux dépens ;

Condamne Monsieur [S] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] [Localité 9] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 6], le 16 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS