TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00397 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QOO

Minute : 25/349

Monsieur [P], [G], [I] [Z]

Représentant : M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS

Madame [E] [O] épouse [O]

Représentant : M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [R] [H] divorcée [Y]

Représentant : M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

M^e Josépha REFUVEILLE

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

M^e Hugo ESTEVENY

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 24 Septembre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 24 Septembre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [P], [G], [I] [Z],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par Maître Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de Paris

Madame [E] [O] épouse [O],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [H] divorcée [Y],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082025000087 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Maître Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 septembre 2021, prenant effet le 13 septembre 2021, Monsieur et Madame [Z] ont consenti à Madame [R] [H] un bail d’habitation meublé, situé [Adresse 5], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 596,18 euros et une provision sur charges de 17 euros, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le 21 mai 2024, Monsieur et Madame [Z] ont fait délivrer par acte d’huissier, un congé pour vente, du bail d’habitation meublé, en vertu du contrat de bail, avec un délai pour quitter les lieux au 12 septembre 2024.

Faute de libération des lieux pour le 12 septembre 2024, Monsieur [P] [Z] et Madame [E] [O], épouse [Z] ont par acte d’huissier en date du 10 décembre 2024, assigné Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir :

à titre principal, valider le congé pour vendre, signifié le 21 mai 2024, à effet du 12 septembre 2024, concernant les lieux loués, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

ordonner l’expulsion de Madame [R] [H], ainsi que tous occupants de son chef, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire,

dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 et L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles,

condamner Madame [R] [H] en paiement de la somme de 1313,82 euros au titre des loyers et charges, terme de novembre 2024 inclus,

condamner Madame [R] [H] en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel outre l’indexation applicable et les charges, et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

condamner Madame [R] [H] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 et renvoyée à celle du 13 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [Z] et Madame [E] [O], épouse [Z], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes initiales, et actualisent leur demande en paiement des loyers à la somme de 4.598,37 au 13 mai 2025, mois de mai 2025 inclus.

Madame [R] [H], représentée par son conseil, soutient oralement des écritures, aux termes desquelles elle demande au juge de :

requalifier le contrat de bail signé le 10 septembre 2021 en contrat de bail vide au sens de la loi du 6 juillet 1989,

prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 21 mai 2024,

débouter Monsieur [P] [Z] et Madame [E] [O], épouse [Z] de leurs demandes,

accorder des délais de paiement de 36 mois à Madame [H] pour régler sa dette locative, à titre subsidiaire, en cas de prononcé de la résiliation judiciaire, conditionné cette résiliation au non respect des délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal reçue en date du 27 mai 2025, l’avocat des demandeurs produit un décompte actualisé mentionnant une dette locative de 3.941,46 euros, terme de mai 2025 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré le 21 mai 2024

En application des dispositions de l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations vides, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur… lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.. »

S’agissant d’un bail meublé, l’article 25-8 de ladite loi prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Dès lors, le délai de préavis applicable au congé d’un bail vide est de 6 mois, alors qu’il est de trois mois, pour une location meublée.

La qualification de location meublée résulte de la combinaison d’un critère juridique et d’un critère factuel : elle doit non seulement découler de la commune intention des parties de louer en meublé, mais suppose également que la qualification soit exacte et que la location soit effectivement garnie de meubles et d’effets mobiliers en nombre et en qualité suffisants pour assurer les besoins essentiels du locataire dans sa vie quotidienne.

Le décret du 31 juillet 2015 entré en vigueur le 1er septembre 2015, applicable au bail litigieux du 1er février 2019, énumère la liste des meubles d’un logement meublé et dispose :

« Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination.

Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;"

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. "

En l’espèce, une liste de meubles annexée au contrat de location et à l’état des lieux d’entrée du 10 février 2021 comporte tous les élements susvisés par le décret du 31 juillet 2015, à l’exception de deux chaises manquantes. Néanmoins, le logement disposait d’un canapé. Dès lors, la qualification de bail meublé, figurant au contrat de bail, de valable, la commune intention des parties ayant été de conclure un bail meublé.

En conséquence, le contrat de location signé par les parties le 10 février 2021 sera qualifié de bail meublé.

Le congé en date du 21 mai 2024, à effet au 12 septembre 2024 minuit, délivré de manière anticipée, est valable, respectant le délai de préavis de trois mois.

Le contrat de bail est donc résilié depuis le 13 septembre 2024.

En conséquence, Madame [R] [H], est déchue de tout titre d’occupation depuis le 13 septembre 2024, et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par l’article L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

La locataire n’étant pas entrée dans les lieux par voie de fait, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Madame [R] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 656,91 euros par mois.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

Madame [R] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] et Madame [E] [O], épouse [Z], produisent un décompte démontrant que Madame [R] [H] leur doit la somme de 3.941,46 euros, échéance du mois mai 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [R] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.941,46 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [H] justifie de sa situation financière délicate. Elle perçoit des allocations familiales de l’ordre de 740 euros par mois, est chauffeur de taxi, en mesure de retrouver un emploi rapidement.

Elle sera autorisée à régler sa dette en 24 mensualités selon le dispositif selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [H], succombant principalement à l’instance, sera condamnée aux dépens, et sera condamnée à verser la somme de 300 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera ordonnée en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 21 mai 2024, délivré à Madame [R] [H] ;

CONSTATE que Madame [R] [H] est occupante sans droit ni titre du bien situé [Adresse 5], [Localité 6], depuis le 13 septembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [P] [Z] et Madame [E] [O], épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [E] [O], épouse [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [E] [O], épouse [Z] la somme de 3.941,46 euros, (décompte incluant la mensualité de mai 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISE Madame [R] [H] à s’acquitter de la dette par 24 versements mensuels de 164 euros, payables pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette,

ORDONNE qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [R] [H] aux dépens;

CONDAMNE Madame [R] [H] à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [E] [O], épouse [Z] la somme de 300 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00397 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QOO

DÉCISION EN DATE DU : 24 Septembre 2025

AFFAIRE :

Monsieur [P], [G], [I] [Z]

Représentant : M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS

Madame [E] [O] épouse [O]

Représentant : M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [R] [H] divorcée [Y]

Représentant : M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires