PREMIERE CHAMBRE

11 Mars 2025

N° RG 24/03860 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NYFV

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 4]

C/

[D] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 janvier 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet HAUBAN IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte en date du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la SASU Hauban Immobilier, a fait assigner devant ce tribunal Mme [D] [K] afin d’obtenir la condamnation de cette dernière au paiement de :

—  9 802,45 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également que la capitalisation des intérêts soit ordonnée, que Mme [K] soit condamnée aux dépens et à la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’absence de paiement de ses charges par Mme [K] fait peser une charge financière important sur le syndicat des copropriétaires.

Mme [K], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 24 octobre a fixé l’affaire au 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [K] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 28 et 56,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions des mois de juillet 2023, octobre 2023, et janvier 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 septembre 2020, 15 décembre 2020, 12 mai 2022 et 24 mai 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, avec l’attestation de non-recours ;

— les extraits du grand livre au titre des années 2021, 2022 et 2023 au nom de Mme [K] faisant apparaître les divers appels de fonds ;

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 581,61 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire con-cerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. En outre, les frais décomptés dans le relevé individuel ne sont justifiés par aucune pièce. Seuls sont justifiés des honoraires d’avocat qui sont couverts par l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les frais intitulés « mise en demeure », « frais lettre de rappel », « appel procédure BETTI », « frais de première relance », et « mise en demeure » seront rejetés, ceux-ci n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité et n’étant pas nécessaires au recouvrement de la dette.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est d’ores et déjà compensé par les intérêts moratoires. En outre, le syndicat ne produit pas la preuve de la mise en demeure qui aurait pu faire courir les intérêts au taux légal. En conséquence, il sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Mme [K], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autre-ment.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 9 581,61 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande de dommages et intérêt formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5];

Condamne Mme [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 11 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS