Tribunal Judiciaire de Lorient, 1re chambre, 25 novembre 2025, n° 23/01649

TJ Lorient 25 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation contractuelle de mise en conformité
Le tribunal a constaté que la mise en conformité incombait à la SCI JPL, en tant que bailleur, et non à la SAS CABHT, en raison des stipulations contractuelles.
Rejeté
Droit à la réparation des frais engagés
Le tribunal a débouté la SCI JPL de sa demande, la condamnant aux dépens et à payer les frais engagés par la SAS CABHT.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lorient, 1re ch., 25 nov. 2025, n° 23/01649
Numéro(s) :	23/01649
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric BEUTIERLouis LAURENT
Cabinet(s) :	SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. JPL c/ S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION ( CABHT )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/01649 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C5LUR

S.C.I. JPL

S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT)

COPIE EXECUTOIRE LE

25 Novembre 2025

M^e Cédric BEUTIER,

M^e Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES

entre :

S.C.I. JPL

dont le siège social se situe [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocat au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT)

dont le siège social se situe [Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame KASBARIAN, Vice-Présidente

Madame AIRIAUD, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 01 Octobre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me AIRIAUD, magistrat à titre temporaire et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 9 avril 2013, la SCI JPL a conclu un bail commercial pour un local lui appartenant à Auray, d’une durée initiale de 9 ans, avec la SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction (CABHT) afin qu’une activité d’agence immobilière y soit exercée.

A été inséré à l’acte, une clause dérogeant à l’article 1719 du Code civil précisant que les travaux prescrits par l’autorité administrative seraient à la charge exclusive du preneur.

Le 30 mai 2023, un contrôle de conformité du raccordement du local au réseau d’assainissement collectif a été effectué.

Il s’est révélé non conforme pour l’évacuation d’un WC, d’un lave mains et d’un évier du rez-de-chaussée.

Les préconisations ont été de déterminer la destination finale des eaux usées et de raccorder l’installation au réseau ou de la condamner.

Le 8 juin 2023, les services de la Communauté de communes Auray – Quiberon – Terre [Localité 6] ont mis en demeure la SCI JPL de procéder à la mise en conformité, sous délai de 6 mois.

La SCI JPL s’est rapprochée de la SAS CABHT afin qu’il y soit procédé, puis l’a mise en demeure de faire les travaux nécessaires par courrier du 4 juillet 2023, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, la SCI JPL a fait citer la SAS Crédit Agricole Bretagne devant le tribunal judiciaire de Lorient.

Aux termes de ses conclusions n° 3, et au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil, la SCI JPL demande au tribunal de condamner la SAS Crédit Agricole :

— à procéder aux examens nécessaires puis à la mise en conformité du local, qu’elle lui a loué, telle qu’exigée par la Communauté de Communes [Localité 7] – [Localité 9] – Terre [Localité 6], et notamment :

. de mettre en œuvre les inspections nécessaires afin de déterminer la destination finale des eaux usées du WC, du lave-mains et de l’évier du rez-de-chaussée situés dans la réserve,

. de les raccorder au réseau des eaux usées si ce n’est pas le cas ou de les condamner (coupe à ras et bouchage au ciment),

le tout sous astreinte de 100 euros par jours pendant 120 jours à compter de la signification du jugement ;

— lui payer la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que lors de la prise à bail, il a été convenu oralement entre les parties que le bailleur ferait réaliser un WC et un lavabo à sa charge, le preneur devant prendre en charge et assurer la mise en conformité de l’ancienne installation.

En échange, il n’a pas été demandé au Crédit agricole de droit d’entrée dans les locaux.

En l’espèce, la SCI JPL estime qu’il s’est agi d’appliquer une norme d’hygiène indispensable à l’exercice de l’activité du preneur.

Cette mise aux normes résultant d’une modification du règlement du service d’assainissement collectif entrée en vigueur le 8 janvier 2021, il lui incombait d’y procéder.

De plus, aucuns travaux précis n’ont été demandés mais seulement une mise aux normes du local dans un délai de 6 mois.

La SCI JPL conclut qu’en s’abstenant d’y procéder, la SAS CABHT engage sa responsabilité contractuelle telle que prévue au contrat de bail, celui-ci lui faisant obligation d’effectuer à sa charge exclusive les travaux prescrits par l’autorité administrative.

Pour le détail des moyens développés par la SCI JPL, le tribunal se réfère à ses conclusions n° 3.

La SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction demande, au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil, au tribunal de :

— débouter la SCI JPL de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la même à procéder aux préconisations de la Communauté de Communes [Localité 7] – [Localité 9] – Terre [Localité 6], soit :

. de mettre en œuvre les inspections nécessaires afin de déterminer la destination finale des eaux usées du WC, du lave-mains et de l’évier du rez-de-chaussée situés dans la remise,

. de les raccorder au réseau des eaux usées si ce n’est pas le cas ou de les condamner (coupe à ras et bouchage au ciment),

le tout sous astreinte de 100 euros par jours pendant 120 jours à compter de la signification du jugement ;

— condamner la SCI JPL à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que le local est bien raccordé au réseau des eaux usées à l’exception du WC, du lave mains et de l’évier situés au rez-de-chaussée, nécessaires à son activité, la destination des canalisations étant indéterminée.

La société Crédit Agricole rappelle que son obligation éventuelle d’effectuer les démarches pour obtenir les raccordements, ne déchargeait pas la SCI JPL, bailleresse, d’en assumer les coûts au titre de son obligation de délivrance conforme des locaux.

En effet, elle affirme qu’il s’agit d’une obligation d’ordre général, commune à tout immeuble, et non d’une mise en conformité ultérieure à la conclusion du bail, cette réglementation n’est pas nouvelle et préexistait à celui-ci.

De plus, la SCI JPL l’a sollicitée afin qu’elle condamne les sanitaires sans couper les tuyaux en contradiction avec les préconisations de la Communauté de Commune, celle-ci demandant à ce qu’ils soient coupés et bouchés au ciment.

Pour le détail des moyens développés par la SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, le tribunal se réfère à ses conclusions récapitulatives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la mise en conformité du réseau des eaux usées

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1104 du même Code précise que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1719 du Code civil stipule que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bail commercial, conclu le 9 avril 2013, prévoit à l’article :

Mises Aux Normes, page 4, que :

« par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du Code civil, le « Preneur » aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité des lieux loués à l’activité exercée par le « Preneur » ou celle qui serait éventuellement autorisée par le « Bailleur » notamment quant aux normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, d’électricité, de salubrité spécifique à son activité, et même s’ils touchent au gros-œuvre ainsi qu’à la toiture.

Le « Preneur » déclare avoir fait expertiser les lieux par son propre architecte. Il reconnaît en conséquence, avoir pu analyser, en raison des règles actuellement en vigueur, les conséquences des mises aux normes mises à sa charge.

Ces mises aux normes ne pourront être faites que sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du « Bailleur ».

Le « Preneur » exécutera ces travaux dès l’entrée en vigueur de la réglementation concernée, sans attendre un contrôle ou injonction, de sorte que le local loué soit toujours conforme aux normes administratives ».

En l’espèce, il ne peut qu’être constaté à la lecture du bail que le local loué devait contenir au rez-de-chaussée du bâtiment A, lieu où la SAS CABHT allait exercer son activité d’agence immobilière, un local commercial comprenant :

Un magasin ouvrant sur la [Adresse 8] et placard sous l’escalier menant aux étages ;Un dégagement en sud donnant accès au WC et à la réserve ;Une réserve au sud non éclairée, sous la terrasse du premier étage ;Un WC situé entre la réserve et le dégagement.

Ces divers équipements préexistaient, ou devaient préexister à la prise à bail des locaux par la SAS CABHT.

Dans ses dernières écritures, la SCI JPL fait état de la réalisation d’un WC et d’un lavabo à sa charge, conformément à la règlementation en vigueur et conformément au descriptif du bail, selon un accord oral.

Elle précise également que, toujours par accord oral, la mise en conformité de l’ancienne installation aurait été mise à la charge de la SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, en échange d’une absence de paiement d’un droit d’entrée.

Cette réalisation d’éléments indispensables à l’usage des locaux par la SAS CABHT, préalablement à la conclusion du bail, relève de l’obligation de délivrance conforme des locaux par le bailleur.

De plus, à la lecture du règlement de service de la Communauté de Communes [Localité 7] [Localité 9] Terre-[Localité 6] daté de 2021, il ne peut qu’être relevé qu’il n’a pas pour objet de créer une norme administrative mais : « de déterminer les relations entre les usagers du service public d’assainissement collectif et l’exploitant de ce service quel qu’en soit le mode de gestion. Le seul fait d’avoir qualité d’usager du service implique le respect de ce règlement. Ce règlement définit les conditions et modalités auxquelles est soumis le déversement des eaux dans les réseaux d’assainissement de la Communauté de Communes [Localité 7] [Localité 9] Terre [Localité 6]. […] »

En effet, l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique, dans sa version en vigueur depuis le 29 décembre 2007, prévoit que le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte, soit depuis le 29 décembre 2009.

Par ailleurs, le rapport de contrôle de conformité de raccordement eaux usées et eaux pluviales, établi le 30 mai 2023, pour le bâtiment situé [Adresse 3] à Auray, référence cadastrale AP0820, appartenant à la SCI JPL mentionne au paragraphe :

Test des éléments sanitaires :

Rez-de-Chaussée : 1 WC conforme, 1 WC non conforme,

1 évier non conforme,

1 lave-linge conforme,

1 lave-mains conforme, 1 lave-main non conforme.

Le rapport précise : destination indéterminée du WC, du lave-mains et de l’évier du rez-de-chaussée situés dans la réserve. Malgré les éléments sanitaires déposés, les évacuations et leurs usages sont encore possibles.

Cette description établie que deux types de système d’évacuation des eaux usées coexistaient dans les locaux loués à la SAS CABHT avant même la conclusion du bail, sans qu’il en soit fait mention dans l’acte lui-même.

L’absence des éléments nécessaires et obligatoires par rapport à son activité, l’aurait inévitablement conduite à ne pas souscrire le bail.

Dès lors, la SCI JPL sera déboutée de sa demande de prise en charge de la mise aux normes du réseaux d’évacuation des eaux usées par la SAS CABHT, dans les locaux qu’elle lui a donnés à bail.

2- Sur la prise en charge des frais liés aux demandes de la Communauté de Communes

En conséquence de ce qui précède, cette prise en charge incombe à la SCI JPL, propriétaire des locaux objet du présent litige.

La SCI JPL sera condamnée à faire effectuer, à ses frais, le contrôle de l’installation litigieuse et les éventuels travaux de mise en conformité requis, suite à l’inspection diligentée par la Communauté de Communes Auray Quiberon Terre [Localité 6], ce sous astreinte provisoire de 100 € par jours de retard, passés 6 mois à compter de la signification du jugement et pour une durée de 3 mois.

3- Sur les autres demandes

Succombant, la SCI JPL sera condamnée aux dépens.

Il apparaît équitable qu’elle soit condamnée à prendre en charge les frais que la SAS CABHT a dû engager pour voir ses droits reconnus, évalués à 3 000 €.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI JPL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE la SCI JPL à faire effectuer les inspections et travaux nécessaires à la mise en conformité des réseaux d’évacuation des eaux usées dans les lieux loués à la SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, sous astreinte de 100 € par jours de retard, passés 6 mois à compter de la signification du jugement et pour une durée de 3 mois ;

CONDAMNE la SCI JPL à payer à la SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JPL aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

La présidente La greffière