16 Mai 2025

RG N° 25/00857 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OH54

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [G] [Z]

C/

S.A. SEQENS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [G] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. SEQENS

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 28 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 16 Mai 2025.

Un projet de décision a été rédigé par [Y] [D], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 11 février 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [G] [Z], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à SAINT LEU LA FORET (95320), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 17 mai 2023 à la requête de la SA d’HLM SEQENS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A l’audience, Mme [G] [Z] demande un délai de dix mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de sa situation d’endettement, de sa situation de chômage et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle soutient avoir repris le paiement de l’indemnité d’occupation et retrouvé un travail.

La SA d'[Adresse 7], représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 11 736,49 euros et réclame 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que les paiements sont irréguliers, que la dette a doublé et que la demanderesse ne présente aucune garantie tant pour le paiement des indemnités d’occupation que pour l’arriéré de la dette. Elle soutient que Mme [G] [Z] a déjà bénéficié de délais de fait, qu’elle a déposé trois dossiers de surendettement et qu’elle ne justifie pas avoir engagé des démarches en vue de son relogement. A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais, elle sollicite que ces derniers soient conditionnés au paiement régulier des indemnités d’occupation courantes.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 13 décembre 2021 par le tribunal de proximité de MONTMORENCY, contradictoire, qui a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à compter du11 juillet 2021,

— condamné Mme [G] [Z] à payer la somme de 5 593,62 euros au titre des loyers et charges impayés

— autorisé Mme [G] [Z] à se libérer des sommes dues par 33 versements de 167,35 euros et un 34ème versement soldant la dette en principal, en plus du loyer courant et des charges, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges

— condamné Mme [G] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Cette décision a été signifiée le 27 décembre 2021 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 17 mai 2023. Un procès-verbal de réquisition de la force publique a été dressé le 23 août 2024. Le concours de la force publique a été accordé.

Mme [G] [Z] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [G] [Z] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [G] [Z] dispose de revenus mensuels de 2 331,47 euros au titre des indemnités chômage (ACCRE) et de son salaire. En effet, elle justifie avoir signé un contrat à durée déterminée le 26 février 2025 d’une durée de trois mois pour un poste d’adjointe gestion des AO au sein de la société SALU France SAS. Elle est aussi auto entrepreneuse mais cette activité ne lui permet pas encore de se dégager un salaire. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 22 986 euros.

Il est établi qu’elle a déposé trois dossiers de surendettement : un premier dossier déclaré recevable le 18 mai 2021, qui a donné lieu à la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de douze mois puis un deuxième dossier déclaré recevable le 4 avril 2023 avec orientation vers un réaménagement des dettes, dont le plan a été dénoncé par le bailleur faute pour Mme [G] [Z] de respecter les mensualités. Enfin, elle a déposé un troisième dossier qui a été déclaré recevable le 18 mars 2025 et orienté par la commission vers un réaménagement des dettes. Chacun des dossiers déposés contenait une dette de logement auprès de la société SEQENS.

Au vu du décompte produit arrêté au 3 mars 2024, la dette locative est de 11 736,49 euros et le dernier paiement à hauteur de 742,55 euros est intervenu le 2 octobre 2024.

Toutefois, la demanderesse démontre avoir procédé à un virement de 676,19 euros le 26 avril 2025 pour l’échéance de mars 2025. Ainsi, l’indemnité d’occupation courante a seulement été réglée ce mois-ci mais aucune somme n’est versée en sus pour l’apurement de l’arriéré de la dette.

Mme [G] [Z] indique avoir réalisé des démarches de relogement et produit une attestation de renouvellement régional d’une demande de logement locatif social en date du 17 février 2025 qui mentionne une date de dépôt initial au 2 septembre 2024.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il a certes très largement assuré sa mission et il ne peut lui être imposé l’aggravation de la dette locative qu’il subit du fait du règlement irrégulier ou partiel des indemnités d’occupation. Par ailleurs, l’intéressée s’est déjà vu accorder des délais de paiement par le tribunal de proximité puis dans le cadre de ses dossiers de surendettement mais n’a pas été en mesure de respecter ses engagements.

Cependant, il convient de souligner que la demanderesse a repris le paiement de l’indemnité d’occupation en mars 2025 et s’est mobilisée pour trouver un nouvel emploi, de sorte que ses revenus vont désormais lui permettre de poursuivre ses efforts de paiement.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [G] [Z], il convient d’accorder un ultime délai de six mois, soit jusqu’au 16 novembre 2025, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [G] [Z] et de la faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la SA d’HLM SEQENS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [G] [Z] un délai de six mois, soit jusqu’au 16 novembre 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne Mme [G] [Z] aux dépens ;

Condamne Mme [G] [Z] à payer à la SA d'[Adresse 7] une somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9], le 16 Mai 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,