PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2025

N° RG 24/03861 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2VB

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[O] [B] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 18 mars 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL SYNDIL IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 511 321 234, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [O] [B] [T], demeurant [Adresse 5], défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à CERGY, représenté par son syndic la société SYNDIL a fait assigner devant ce tribunal Madame [O] [B] [T] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  13 708,08 euros au titre des charges de copropriété, deuxième trimestre 2024 inclus,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts, la capitalisation des intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Régulièrement assignée à étude, Madame [O] [B] [T] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 21 novembre 2024 a fixé l’affaire au 18 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux va-leurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance cer-taine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [O] [B] [T] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 35 et 128,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2018,6 septembre 2019,29 sep-tembre 2020, 28 septembre 2021, 10 juin 2022, 9 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— deux attestations de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure recommandée du 11 mars 2024 de régler la somme de 13923,68 euros, un courrier simple de mise en demeure du 7 décembre 2023.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 192,08 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assigna-tion en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances posté-rieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 228 euros correspondant aux mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Il convient en conséquence de condamner Madame [O] [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 420,08 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et in-térêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas l’existence d’une faute de la partie défenderesse en lien direct avec un préjudice distinct du retard de paiement. Sa demande en paiement de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [O] [B] [T], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [O] [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] les sommes de :

—  13 420,08 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 ;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;

Condamne Madame [O] [B] [T] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 13 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS