TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [X] [W]

LE PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07990 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2H

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [X] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07990 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2H

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 26 février 2021, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 532,83 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 280,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [W] le 8 mars 2024.

Par assignation du 7 août 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [W], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6458,09 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de la décision à intervenir pour le surplus, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 9 janvier 2025, s’élève désormais à 10 380,69 euros. Elle indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’elle n’a pas connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [X] [W].

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3 280,66 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 mars 2024.

Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient d’en faire application et de constater, d’après l’historique des versements, que cette somme n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mai 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, Mme [X] [W] ne comparaît pas à l’audience, ne forme donc, à l’instar du bailleur aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et n’a, en tout état de cause, pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, Mme [X] [W] lui devait la somme de 10 380,69 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le principe du contradictoire n’empêche pas, même en l’absence du locataire, d’actualiser la dette au montant susmentionné, la RIVP ayant précisé aux termes de son assignation qu’elle était alors à parfaire. Or Mme [X] [W] qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme provisionnelle à la bailleresse, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Cette somme portera intérêt au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 3280,66 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Mme [X] [W] sera, en outre, condamnée à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera égal à celui du montant actuel du loyer révisé et des charges à partir du 10 janvier 2025 (lendemain du décompte) et qui ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 février 2021 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et Mme [X] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 9 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE Mme [X] [W] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 10 380,69 euros (dix mille trois cent quatre-vingts euros et soixante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 3280,66 euros et à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 3 280,66 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 10 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [W] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 et celui de l’assignation du 7 août 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 4],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge