RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01160 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3RR

MINUTE N° :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

c/

[B] [C] [E]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [B] [C] [E]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Damien AYROLE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [C] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 05 Novembre 2025, par Assignation – procédure au fond du 23 Octobre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 13 Janvier 2026, et jugée le 10 Mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE a, par contrat du 20 décembre 2022, donné à bail à Monsieur [B] [C] [E] un appartement à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 713,19 euros outre un dépôt de garantie au montant équivalent à un mois de loyer et un emplacement de parking pour un loyer de 25,98 euros un dépôt de garantie de 40 euros situés tous deux au [Adresse 7] à [Localité 5].

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE a fait signifier un commandement de payer le 7 aout 2025 pour un montant de 5.677,68 euros, et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 23 octobre 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 octobre 2025 ;

— constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement au [Adresse 8] [Localité 4]

— ordonner l’expulsion du défendeur à compter de la signification du jugement ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le défendeur au paiement en deniers ou quittances de la somme de 4.000,00 euros due au 8 octobre 2025 sauf à parfaire sur les loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal ;

— condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux outre revalorisation légale ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement délivré et les frais obtenir pour parvenir à son expulsion.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation sous réserve de l’actualisation de la dette à la somme de 2.559,22 euros, hors frais de contentieux. Il précise que le défendeur a fait des versements conséquents et a repris le paiement du loyer courant, de sorte qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [C] [E], présent à l’audience, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement, proposant d’apurer la dette par des versements mensuels de 70 euros en sus du loyer courant. Il fait valoir être en mesure d’apurer la dette car il perçoit un revenu mensuel de 3.200 euros par mois en sus du RLS. Il précise avoir 2 enfants à charge, une fille mineure, et une autre majeur mais toujours au lycée. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été adressé au greffe dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de la prévention des expulsions le 12 aout 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux » ;

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l’article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l’octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu’en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l’audience et que l’octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002),« les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »

En l’espèce, le contrat de bail du 20 décembre 2022 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement de payer visant cette clause signifié le 7 aout 2025, pour la somme en principal de 5.677,68 euros, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 octobre 2025.

Eu égard à la situation financière du défendeur, de la reprise de paiement du loyer courant, de l’absence d’opposition du bailleur à voir les effets de la clause résolutoire suspendus et de la proposition de règlements formulée à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie que le défendeur ne sera pas expulsé.

En revanche, si le défendeur ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif du logement et de l’emplacement de parking

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE produit un décompte arrêté au 25 décembre 2025 démontrant que Monsieur [B] [C] [E] restait devoir la somme 2.554,67 euros au terme de décembre 2025 inclus, après déduction des frais de rejet.

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [C] [E] à verser cette somme à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais d’expulsion

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE sera débouté de sa demande relative aux autres frais d’exécution, l’exécution forcée restant hypothétique à ce stade.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [C] [E] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 7 aout 2025.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2022 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE et Monsieur [B] [C] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de parking, situés au [Adresse 7] à l’auge [Localité 4], sont réunies à la date du 7 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] [E] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE la somme de 2.554,67 euros, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] [C] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et la 36ème mensualité soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

* DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

* ORDONNE, à défaut pour Monsieur [B] [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

* RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE Monsieur [B] [C] [E] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

En tout hypothèse,

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE de sa demande au titre des frais d’expulsion ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, OPAC DE L’OISE de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] [E] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 7 aout 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé le 10 mars 2026.

Et ont signé,

Le greffier, Le président