PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 24/06908 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5QP

72A

S.D.C. ORENOQUE

C/

[K] [R] [M], [V] [Z] [N] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence ORENOQUE, sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL PROGESTION, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 439 064 783, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [R] [M], né le 14 juin 1979 à [Localité 5] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 3], défaillant

Madame [V] [Z] [N] [I], née le 21 janvier 1981 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence ORENOQUE, sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic la SARL PROGESTION, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [K] [M] et Madame [V] [I] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9 912,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, correspondant aux charges de copropriété impayées,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses (au moins deux diligences ayant été effectuées par le commissaire de justice), Monsieur [K] [M] et Ma-dame [V] [I] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 27 mars a fixé l’affaire au 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [K] [M] et Madame [V] [I] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 22 et 99,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, des jugements antérieurs de la juridiction de proximité de Pontoise du 25 août 2016, du tribunal judiciaire de Pontoise du 2 juin 2020, du 27 janvier 2022 (3ème trimestre 2021),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2019, 13 octobre 2020, 20 décembre 2021, 28 mai 2022, 31 mai 2023 et 19 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, une attestation de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une lettre recommandée avec avis de réception envoyée aux deux défendeurs du 14 septembre 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 8873,96 euros, une sommation de payer les charges de copropriété du 1er septembre 2023 pour un montant de 7 598,50 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 846,69 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 82,40 euros correspondant aux mises en demeure, les autres frais n’entrant pas dans les pres-criptions de l’article précité.

L’extrait de règlement de copropriété n’a pas été versé aux débats. Aucune solidarité (légale ou conventionnelle) n’est donc applicable.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [M] et Madame [V] [I] à verser au syndicat des copropriétaires conjointement la somme de 8 929,09 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 8 873,96 euros et à compter du 19 décembre 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [K] [M] et Madame [V] [I] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [M] et Madame [V] [I] à verser in solidum la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [M] et Madame [V] [I], partie qui succombe supporteront les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement Monsieur [K] [M] et Madame [V] [I] à payer au syndi-cat des copropriétaires de la résidence ORENOQUE, sise [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

—  8 929,09 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 8 873,96 euros et à compter du 19 décembre 2024 pour le surplus ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne Monsieur [K] [M] et Madame [V] [I] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 28 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS