Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 15 janvier 2026, n° 25/06905

TJ Évry 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les défendeurs n'ont pas payé les charges dues, ce qui justifie leur condamnation au paiement des sommes exigibles.
Accepté
Préjudice financier causé par le non-paiement
Le tribunal a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de recouvrement exposés
Le tribunal a estimé que les frais de recouvrement demandés ne sont pas justifiés comme étant nécessaires au sens de la loi, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a condamné les défendeurs à payer des frais irrépétibles en raison de leur défaillance dans le paiement des charges.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 15 janv. 2026, n° 25/06905
Numéro(s) :	25/06905
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence ARIANE situé [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/06905 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RDKO

NAC : 72I

Jugement Rendu le 15 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence ARIANE situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exerice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 9], SAS immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [I] [E] [N] [H] épouse [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 14 Novembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Décembre 2025 et mise en délibéré au 15 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [D] et Mme [I] [O] sont propriétaires des lots numéros119, 205 et 263 au sein de la résidence [7], copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, le [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner M. [V] [D] et Mme [I] [O] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

— CONDAMNER solidairement M. [V] [D] et Mme [I] [O] à payer au [Adresse 10], la somme totale de 5 417, 45 euros, correspondant à :

• 2 895, 95 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er octobre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2025 qui porteront également intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

• 1 483,50 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 devenues exigibles par anticipation,

• 1038 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— CONDAMNER solidairement M. [V] [D] et Mme [I] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ARIANE, la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER solidairement M. [V] [D] et Mme [I] [O] à payer au [Adresse 10], la somme totale 2058 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— CONDAMNER solidairement M. [V] [D] et Mme [I] [O] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne s’acquittent pas du paiement de ses charges de copropriété.

Il ajoute qu’en n’honorant pas les appels de charges, les débiteurs exposent et contraignet en fait les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété qu’ils contrarient injustement.

A l’audience du 11 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ARIANE a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [V] [D] et Mme [I] [O], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le [Adresse 10] verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 2 octobre 2025, adressées en recommandé avec avis de réception à M. [V] [D] et Mme [I] [O], l’avis de réception de M. [D] ayant été signé par celui-ci et celui de Mme [O] portant la mention cochée “pli avisé non réclamé”.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de la Résidence ARIANE produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 17 mars 2023, 18 juillet 2023, 7 novembre 2023, 26 mars 2024, 5 mars 2025 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— un décompte des charges de copropriété échues arrêté au 1er octobre 2025, sur la période 19 février 2024 au 1er octobre 2025, APPEL PROVISIONS 4E TRIMESTRE et FONDS TRAVAUX ALUR 1/10/2025 Ajustement avance trésorerie 1/6 budget inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 933, 95 euros dont 1 038 euros de frais de recouvrement,

— les appels de fonds pour la période concernée,

— le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,

— le contrat de syndic;

— un extrait du règlement de copropriété;

— un jugement du 5 avril 2024 du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge;

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du vote de la cotisation annuelle au titre des fonds Alur réclamés. En conséquence, ces appels de fonds devront être déduits de la créance réclamée.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARIANE peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 01/04/2024 au 1/10/2025 appel provisions 4ème trimestre 2025 et ajustement avance trésorerie 1/6 budget inclus, s’élève à la somme de 2 639, 92 € (2 895,95 – 20,49€ – 20,49 € -22,17 €- 22,17 €- 22,17 €-74,27 €- 74,17 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2025.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, il ressort de l’article 122 du règlement de copropriété versé que la solidarité au paiement des dettes de charges de copropriété est prévue en cas d’indivision des lots, ce qui le cas des défendeurs en l’espèce.

Les défendeurs coindivisaires seront donc tenus solidairement au paiement des charges.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°7 du PV de l’assemblée générale du 05/03/2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025/26), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges devenues exigibles pour la période du 1er trimestre 2026 au 3ème trimestre 2026, appels provisions charges 3ème trimestre 2026 inclus, s’élève à la somme de 1 260,69 euros, les cotisations de fonds travaux étant déduites faute de justificatifs d’approbation de celles-ci par assemblée générale.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [V] [D] et Mme [I] [O] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge en date du 5 avril 2024 pour non paiement de leurs charges de copropriété.

Le décompte versé et les appels de fonds versés aux débats ne font ressortir aucun versement des défendeurs au titre des appels de charges qui leur ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner solidairement M. [V] [D] et Mme [I] [O] à payer au [Adresse 10] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARIANE réclame une somme de 1038 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONTENTIEUX” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

De même, la lettre de mise en demeure du 20 mars 2025 n’est pas produite.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [V] [D] et Mme [I] [O], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils sont par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence ARIANE, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [V] [D] et Mme [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 2 639, 92 € au titre des charges de copropriété échus du 01/04/2024 au 1/10/2025 appel provisions 4ème trimestre 2025 et ajustement avance trésorerie 1/6 budget inclus avec intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2025 jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M. [V] [D] et Mme [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 1260,69 euros au titre des charges de copropriété devenues exigibles sur la période du 01/01/2026 au 01/07/2026, 3ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [D] et Mme [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 11] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M. [V] [D] et Mme [I] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 11] à payer une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [D] et Mme [I] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,