TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00234 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEGL

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[D] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [D] [S]

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. INOLYA

, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par [Z] [K], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé daté du 19 septembre 2017, CALVADOS HABITAT, devenu l’EPIC INOLYA, a donné à bail à Monsieur [D] [S] un logement situé [Adresse 3].

Une tentative de conciliation relative à des impayés a fait l’objet d’un constat de carence le 21 novembre 2024.

Par requête reçue le 17 janvier 2025, l’EPIC INOLYA a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen d’une demande en paiement pour des impayés locatifs et des réparations locatives à hauteur de 3503,57 euros.

La convocation de Monsieur [D] [S] étant revenue avec la mention pli avisé et non réclamé, l’EPIC INOLYA l’a fait citer par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025. Aux termes de cet acte, il est demandé au juge des contentieux de la protection de

— Condamner Monsieur [D] [S] au paiement de la somme de 3507,57 euros, représentant les loyers et charges à la date du 13 janvier 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

*Dire que la créance exigible au jour du jugement portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— Condamner Monsieur [D] [S] aux dépens

A l’audience du 24 juin 2025, l’EPIC INOLYA formule sa demande à hauteur de 3561,30 euros. Il expose que Monsieur [D] [S] a quitté le logement le 30 juin 2023.

La demande peut être ventilée ainsi :

-3005,59 euros de loyers et charges ;

-68,49 euros de régularisation de charges 2022 ;

-787,65 euros de réparations locatives

— 

Déduction de 336,96 euros au titre du dépôt de garantie

-36,53 euros de régularisation de charges 2023

Monsieur [D] [S] a été cité à personne. Il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Le jugement, rendu en dernier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement de loyer

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Pour justifier de sa demande, INOLYA produit notamment le bail signé le 19 septembre 2017, la mise en demeure du 8 octobre 2024 et le décompte édité le 12 juin 2025.

Selon ce décompte, au 14 juin 2023, cette dette s’élevait à 2947,86 euros, échéance de juin comprise.

Postérieurement à cette date, apparaissent sur le décompte :

— au débit

*une facture de 609,95 euros correspondant à des régularisations de charges, des réparations locatives et des frais de procédures indemnisés par ailleurs

*une facture de 36,53 euros correspondant à une régularisation de charges 2023 indemnisée par ailleurs

*une facture de 57,73 euros, non produite et non justifiée que la juridiction ne peut pas contrôler

au crédit : 90,77 euros.

Dans ces conditions, la dette locative doit être fixée à 2 857,09 euros (2947,86-90,77), le juge des contentieux de la protection n’étant pas en mesure de contrôler ce à quoi correspondent la facture du 14 avril 2025 et donc de vérifier qu’il s’agit bien d’une dette de loyer.

Défaillant à la procédure, Monsieur [D] [S] ne justifie pas s’être acquitté de cette dette. Il sera donc condamné à son paiement.

Sur les régularisations de charge

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

-1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

-3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

INOLYA justifie du décompte individuel de charges locatives des années 2022 et 2023 étayant les régularisations de charges de Monsieur [D] [S] à hauteur de 68,49 euros et 36,53 euros.

Il sera ainsi condamné à ce paiement.

Sur les réparations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

A l’appui de leur demande en réparation locative à hauteur de 787,65 euros, le bailleur produit :

— L’état des lieux d’entrée du 27 septembre 2017 ;

— L’état des lieux sortant établi le 30 juin 2023 ;

— La grille de vétusté utilisée par Calvados habitat

— Une facture de NETTO DECOR HABITAT pour un montant total de 28721,29 euros pour la

— réfection du logement

— Une facture JBS PROPRETE de 290,22 euros

— Une facture SVB paysagiste de 680,40 euros pour les extérieurs

S’agissant du nettoyage du logement, l’état des lieux de sortie fait état d’un logement globalement sale, avec notamment une ventilation de la cuisine encrassée, ce qui n’était pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée.

Une indemnisation à hauteur de 272,2 euros (58€ pour la ventilation et 214.20€ pour le nettoyage général), inférieure à la facture totale de la société de nettoyage est sollicitée. Il y sera fait droit intégralement.

S’agissant des WC, la cuvette est décrite comme entartrée dans l’état des lieux de sortie. Le WC a été remplacé intégralement, pour un montant de 323,35€ HT. La somme sollicitée à hauteur de 30,86€ à ce titre apparaît satisfactoire. Il y sera fait droit.

Dans la chambre, la béquille de la porte est décrite comme cassée. Aucune remarque n’était fait à ce titre dans l’état des lieux d’entrée. L’ensemble des béquillages du logement ont été changé pour un montant total de 1087,80 euros HT. La somme sollicitée à hauteur de 12,34€ apparaît satisfactoire. Il y sera fait droit.

Dans l’escalier, le carrelage est décrit comme fissuré. Ce carrelage n’apparaissait pas sur l’état des lieux d’entrée. Le sol était en PVC. L’escalier a été entièrement changé par le bailleur pour un coût de 9138 euros HT. La somme sollicitée à hauteur de 134,64 euros apparaît satisfactoire. Il y sera fait droit.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le jardin a été globalement peu entretenu et apparaît en friche. Aucun état des lieux d’entrée n’avait été établi pour l’extérieur, de sorte que celui-ci est présumé avoir été livré en bon état. Les travaux de reprises en extérieurs ont été facturés à hauteur de 680,40 euros. Il est sollicité une somme de 265,81 euros à ce titre. Il y sera fait droit.

La boite aux lettre est décrite comme cassée dans l’état des lieux de sortie. Cela n’apparaissait pas dans l’état des lieux d’entrée. Son remplacement a été facturé 217,20 euros HT. Il est sollicité une somme de 71,80 euros à ce titre. Il y sera fait droit.

Ainsi, l’intégralité de la somme sollicitée, soit 787,65 euros, sera accordée.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 2 857,09 euros

Régularisations de charges : 105,02 euros

Réparations locatives : 787,65 euros

Dépôt de garantie : -336,96 euros

TOTAL : 3412,8 euros

Cette somme portera intérêt à compter du 8 octobre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les autres demandes

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S], succombant, sera condamné aux dépens.

La demande formulée au titre de l’article 700 sera rejetée en considération de l’équité et de la situation économique des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradicotire et en dernier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à l’EPIC INOLYA une somme de 3412,8 euros avec intérêt à compter du 8 octobre 2024 ;

DEBOUTE l’EPIC INOLYA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,