PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/04775 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NXPA

72A

S.D.C. [Adresse 7]

C/

[Z] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [8], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société 2ASC Immobilier, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 800 976 029, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Virginie DE SOUSA OLIVEIRA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Sophie LOPEZ, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 1], défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 6], représenté par son syndic la société 2ASC IMMOBILIER a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [Z] [G] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  31 611,71 euros, avec intérêts de retard à compter du 12 avril 2024, date de la mise en demeure,

—  5000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [Z] [G] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 26 septembre 2024 a fixé l’affaire au 16 janvier 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [Z] [G] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 0103160 et 0103190,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 18 février 2021 condamnant le défendeur au paiement de la somme de 38 708,43 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 12 mai 2020,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2016, 1er mars 2018, 1er juillet 2019, 29 mars 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 3 décembre 2019, une mise en demeure du 12 avril 2024 revenue non réclamée.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 31407,71 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 24 euros correspondant à la mise en demeure, les autres frais étant excessifs et entrant dans le cadre des frais irrépétibles.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 31 431,71 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements de Monsieur [Z] [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, d’autant plus qu’il a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de Pontoise le 18 février 2021 pour les mêmes causes.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [G] à verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Z] [G], partie qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] située [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  31 431,71 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024.

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne Monsieur [Z] [G] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS