TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/51371 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64NZ

AS M N° : 8

Assignation du :

12 et 14 Février 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [S] [D]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Monsieur [K] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 10]

représentés par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS – #P0208

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. POTALA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Aref JAHJAH OUEIS, avocat au barreau de PARIS – #C0350

La S.A.S. NOBU YUKI

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Marc FOUÉRÉ, avocat au barreau de PARIS – #E0544

DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2022, M. et Mme [D] ont donné à bail commercial renouvelé à la société Chez Elham des locaux (lots n°4 et 46) situés [Adresse 3]) pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8 004 euros hors taxes et charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022, la société Chez Elham a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Nobu Yuki.

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2024, la société Nobu Yuki a cédé son fonds de commerce, en compris son droit au bail, à la société Potala. Aux termes de cet acte, le cédant a déclaré rester garant et solidaire de son cessionnaire et de tout cessionnaire successif pour le paiement des loyers et des charges, comme pour l’exécution de toutes les conditions du bail dans la limite de trois années à compter de la date d’effet de la cession.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, M. et Mme [D] ont fait délivrer à la société Potala un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 5 892, 45 euros au titre des loyers et charges impayées suivant décompte arrêté au 11 décembre 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la société Nobu Yuki, en sa qualité de cédante, par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, M. et Mme [D] ont, par actes de commissaire de justice en date des 12 et 14 février 2025, fait assigner la société Potala et la société Nobu Yuki devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et 834 et suivants du code de procédure civile, :

« Constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire.

Ordonner l’expulsion de la société POTALA ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la [Localité 11] Publique et d’un serrurier des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 12] 4 ème boutique au rez-de-chaussée avec arrière-boutique située à l’extrême droite de l’entrée de l’immeuble et une cave au sous-sol composant les lots 4 et 46 constitués de la boutique à droite de la porte d’entrée de l’immeuble et WC.

Ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

Condamner solidairement et par provision la société POTALA et la société NOBU YUKI à payer la somme de 8.286,28€ arrêtée à la date de délivrance des présentes au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arriérés (terme du 1 er janvier 2025 inclus).

Fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1 er avril 2025 au montant résultant du contrat résilié et condamner solidairement et par provision la société POTALA et la société NOBU YUKI à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux.

Condamner solidairement la société POTALA et la société NOBU YUKI au paiement de la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 18 décembre 2024, de sa dénonciation du 9 janvier 2025, l’extrait K bis et des états d’endettement ».

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, M. et Mme [D] ont dénoncé l’assignation à la société Nobu Yuki, créancier inscrit sur le fonds de commerce.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 10 avril 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des sociétés défenderesses.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 mai 2025, le juge des référés du tribunal des activités économiques de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire évoquée au contrat de cession du fonds de commerce conclu entre la société Potala et la société Nobu Yuki, condamné la société Potala à rembourser à la société Nobu Yuki toutes sommes dont elle se serait acquittée pour son compte, au titre de ses loyers et charges impayés et à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Cette ordonnance a été signifiée à la société Potala par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025. La société Potala a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 25 juin 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 3 juillet 2025, M. [D] et Mme [D], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Ils ont oralement précisé réclamer désormais la somme de 3 163, 68 euros arrêtée au 1er juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus) des paiements étant intervenus depuis la délivrance de l’assignation et s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement, la société Potala n’ayant procédé à aucun règlement.

La société Nobu Yuki, représentée par son conseil, a indiqué soutenir la demande des consorts [D] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la société Potala et s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement, la société Potala, étant depuis un ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal des activités économique de Paris, occupante sans droit ni titre, celui-ci ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans l’acte de cession.

La société Potala, représentée par son conseil, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, dès lors qu’elle a repris les règlements, qu’elle a opéré des travaux importants, qu’il se pose la question d’une franchise de loyers octroyée à hauteur de 1 800 euros et qu’elle a interjeté appel de l’ordonnance rendue par le tribunal des activités économiques.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025. La société Potala a été autorisée à produire en cours de délibéré la déclaration d’appel, ce qu’elle a fait le 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est remise en œuvre régulièrement.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 18 décembre 2024 par M. et Mme [D] à la société Potala pour une somme de 5 892, 45 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 11 décembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 1er juillet 2025 que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois imparti, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par la société Potala.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 janvier 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. et Mme [D] sollicitent la somme de 3 163, 68 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 1er juillet 2025 qu’ont été facturées chaque trimestre des sommes au titre des frais d’envoi (une fois 1, 21 euros et quatre fois 1, 83 euros) ainsi que des sommes au titre des frais de relance les 24 octobre et 19 novembre 2024 (deux fois 18, 40 euros). Si le contrat de bail prévoit effectivement que les honoraires des administrateurs de biens du bailleur sont à la charge du preneur, ces sommes apparaissent sérieusement contestables, dès lors qu’elles ne sont établies par aucun justificatif. Elles seront, en conséquence, déduites des sommes réclamées.

Si la société Potala soutient avoir procédé à des règlements et avoir bénéficié d’une franchise de loyers de 1 800 euros, elle n’en justifie pas, ne versant aucune pièce sur ce point.

En conséquence, la société Potala sera condamnée à verser, à titre provisionnel, à M. et Mme [D] la somme non sérieusement contestable de 3 116, 52 euros (3 163, 68 – 1,21 – (1, 83 x 5) – (18, 40 x 2) au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au cas présent, la société Potala n’a procédé à aucun versement depuis la cession du fonds de commerce et ne verse aucun justificatif indiquant être en capacité de régulariser sa dette locative en sus des loyers et charges courants, la somme de 10 604, 11 euros ayant été réglée par la société Nobu Yuki.

En outre, par ordonnance en date du 6 mai 2025, le juge des référés du tribunal des affaires économiques de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire évoquée au contrat de cession de fonds de commerce sis [Adresse 2].

Dès lors, la société Potala n’est plus, en application de cette ordonnance, titulaire du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 2].

Si la société Potala justifie avoir interjeté appel de cette décision, cette ordonnance, qui bénéficie de l’exécution à titre provisoire, a force exécutoire.

Dans ces conditions, la demande de la société Potala tendant à la suspension de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Par ailleurs, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Il est rappelé qu’à compter de la fin du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Potala jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de M. et Mme [D].

Sur la demande de condamnation solidaire de la société Nobu Yuki

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 4.18 que le preneur restera garant de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux loués.

L’acte de cession conclu entre la société Nobu Yuki et la société Potala prévoit que le cédant a déclaré rester garant et solidaire de son cessionnaire et de tout cessionnaire successif pour le paiement des loyers et des charges, comme pour l’exécution de toutes les conditions du bail dans la limite de trois années à compter de la date d’effet de la cession.

La société Nobu Yuki ne conteste pas, en conséquence, être tenue solidairement avec la société Potala au paiement des loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation due au titre du contrat de bail qu’elle lui a cédé.

Dès lors, la société Nobu Yuki sera condamnée, solidairement, avec la société Potala au paiement provisionnel de la somme de 3 116, 52 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025 ainsi que des indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés Nobu Yuki et Potala qui succombent, seront, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation mais non celui de la levée de l’extrait K-bis et de l’état des créanciers inscrits qui ne constitue pas un dépens ni n’entretient de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Par suite, elles seront également condamnées in solidum à verser à M. et Mme [D] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties (portant sur les lots n°4 et 46) à la date du 18 janvier 2025 ;

Rejetons les demandes de la société Potala de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Potala et de tout occupant de son chef des lieux (lots n°4 et 46) situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Potala, à compter de la résiliation du contrat de bail, soit du 19 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons, en tant que de besoin, solidairement la société Potala et la société Nobu Yuki au paiement par provision de cette indemnité d’occupation ;

Condamnons, par provision, solidairement la société Potala et la société Nobu Yuki à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 116, 52 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus) ;

Condamnons in solidum la société Potala et la société Nobu Yuki aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation ;

Condamnons in solidum la société Potala et la société Nobu Yuki à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 31 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ