TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03870

N° Portalis DBX4-W-B7I-TNA7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[R] [A] épouse [D]

C/

[G] [T]

[S] [U] épouse [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e RENDON REY

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [R] [A] épouse [D],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Hana TARDAMI, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [T],

demeurant [Adresse 7]

Comparant en personne

Madame [S] [U] épouse [T],

demeurant [Adresse 7]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 juillet 2018, Monsieur [F] [A] a donné à bail à Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 865 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

A la suite du décès de Monsieur [F] [A], Madame [R] [A] épouse [D] est devenue propriétaire du bien, ayant bénéficié antérieurement d’une donation en nue-propriété du bien.

Le 22 juillet 2024, Madame [R] [E] a fait signifier à Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 09 octobre 2024, Madame [R] [E] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion sans délai et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.807,12 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers mois d’octobre 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts conformément au bail et pour le surplus à compter au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 951,78 euros, avec indexation telle que prévue au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, Madame [R] [E], représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.410,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [R] [E] indique que les loyers n’ont pas été payés avec régularité et que le commandement de payer n’a pas été apuré dans les délais. Elle estime que les contestations soulevées par les défendeurs ne sont pas sérieuses et ne sont pas de nature à les dispenser du paiement du loyer et des charges, dans la mesure où l’absence de fourniture du DPE n’est pas une cause valable de non-paiement des loyers et où il n’est pas établi que le logement est inhabitable.

Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] comparaissent en personne. Ils contestent les demandes adverses, mais demandent néanmoins à bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et à se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] exposent qu’ils ont d’abord cessé de payer leur loyer pour obtenir la communication du diagnostic de performance énergétique, qui ne leur avait pas été remis lors de la signature du bail en 2018 et qu’ils ont demandé à compter de 2022. Ils ajoutent que celui-ci n’a été réalisé qu’en janvier 2023, qu’ils n’en ont eu communication qu’en août 2023 et qu’ils se sont aperçus que le logement était classé F et disposait d’une surface habitable de 67 m² au lieu de 80 m², comme indiqué sur le bail. Ils font valoir que leur loyer ne peut plus être augmenté depuis août 2024, compte-tenu du classement en catégorie F de leur logement, et qu’ils ont demandé en vain le certificat de mesurage de la maison, l’agence ne leur ayant envoyé qu’un plan de la surface au sol de la maison mentionnant une surface de 77 m². Ils indiquent qu’ils ont cessé de payer leurs loyers pour aller en justice, mentionnant qu’ils n’arrivent pas à obtenir les pièces demandées et qu’ils ont sollicité des travaux pour la porte d’entrée et le portail qui ne ferment plus depuis plus d’un an, sans obtenir gain de cause. Ils ajoutent qu’ils veulent se maintenir dans les lieux provisoirement et qu’ils peuvent payer 300 euros en plus de leur loyer, ayant 4.000 euros de retraite à eux deux, 900 euros de charges pour les loyers de leurs enfants et 275 euros par mois de facture de chauffage et d’électricité.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Il a été demandé en cours de délibéré une précision sur l’identité exacte de la propriétaire, à laquelle il a été répondu dans les délais.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est établi que la propriétaire des lieux a pour identité Madame [R] [A] épouse [D], selon l’acte notarié fourni à la procédure et établissant son droit de propriété, la signature du mandat de gestion locative et la pièce d’identité fournie par son avocat en cours de délibéré.

Il apparaît ainsi qu’il y a une erreur d’orthographe dans les actes de la procédure, que le juge entend corriger pour permettre la bonne exécution de la décision.

I. SUR LES POUVOIRS DU JUGE DES REFERES

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1728 du Code civil, l’article 7 et l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 établissent que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire, qui peut donner lieu à une résiliation de plein droit en cas d’inexécution du locataire.

La jurisprudence admet que le locataire soulève une exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers si le bailleur méconnaît son obligation de délivrance au point que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923) et en matière d’habitation, sont insalubre ou indécents au point qu’ils sont impropres à l’habitation (Civ. 3e, 28 avril 2009, n° 08-11.749 ; Civ. 3e, 7 décembre 2015, n° 14-22.75).

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 fixe les obligations du bailleur, à savoir la délivrance du logement visé par le contrat de bail, en bon état d’usage et de réparation et la remise au locataire d’un « logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […] Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. »

L’article 2 du décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise que le logement doit assurer le clos et le couvert, de sorte à garantir la sécurité physique et la santé des locataires.

L’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose enfin que « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

En l’espèce, Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] évoquent une exception d’inexécution en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme, s’agissant tant de la décence de leur logement au vu de son état actuel que de la surface habitable réelle du bien qui leur a été loué.

Les locataires justifient à ce titre de leur demande par courriel du 27 août 2022 du diagnostic technique de leur maison d’habitation, qui ne leur a pas été communiqué au moment de la signature du bail en 2018. Ils justifient des difficultés qu’ils ont eu à obtenir ce diagnostic, l’agence immobilière mandatée par le bailleur leur ayant indiqué le 28 octobre 2022, soit deux mois plus tard, qu’il devait être refait suite à des travaux de rénovation de la maison, leur ayant communiqué uniquement le diagnostic de performance énergétique le 16 août 2023, soit huit mois après sa réalisation et un an après leur demande, et ne leur ayant toujours pas fourni les autres diagnostics et le certificat de mesurage sollicité au jour de l’instance, en dépit de relances des locataires.

Le diagnostic de performance énergétique établi le 18 janvier 2023 relève que le logement est classé F, de sorte qu’il n’apparaît pas indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 jusqu’au 1er janvier 2028 et qu’il ne peut être considéré qu’il est actuellement impropre à l’habitation sur ce motif. Si les locataires allèguent que les portes du logement et le portail ne ferment plus, ce qui est de nature à caractériser un défaut de la clôture du logement, et qu’ils ont demandé en vain des travaux, ils n’établissent pas ces faits, par la production des courriels à l’agence, d’une enquête réalisée par le service salubrité de leur commune ou d’un constat d’huissier relevant ces défauts. Ainsi, il doit être considéré que les locataires n’établissent pas le caractère impropre à l’habitation de leur logement, en raison de son état actuel.

S’agissant de la délivrance d’un bien d’une surface habitable moindre que celle mentionnée sur le bail, le bail mentionne une surface habitable de 80 m². Or, il ressort du diagnostic de performance énergétique, document fourni aux locataires par le bailleur lui-même, que la surface habitable du logement est de 67,37 m². En dépit des demandes répétées des locataires, le bailleur n’a pas fourni le certificat de mesurage de la maison et n’a envoyé qu’un plan de la surface au sol en mai 2024, lequel n’établit en aucune manière la surface habitable. Les locataires n’ont de leur côté pas sollicité de mesurage par une société extérieure, pour étayer la surface relevée dans le diagnostic de performance énergétique, et n’ont pas formulé de demande de réduction du prix de leur loyer, tel que prévue à l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, auprès de leur bailleur puis auprès du juge.

Dans la mesure où la loi prévoit une procédure spécifique quand la surface habitable ne correspond pas à celle indiqué sur le bail et ne prévoit qu’une réduction des loyers, demandée d’abord auprès du bailleur avant de saisir le juge d’une demande au fond (par assignation des locataires), il ne peut être considéré que le locataire peut se prévaloir de la différence de surface habitable à titre d’exception d’inexécution, pour cesser de payer l’intégralité de ses loyers, sans avoir respecté la procédure prévue par la loi d’abord.

Aussi, il convient de considérer que l’exception d’inexécution présentée par Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] ne présente pas un caractère suffisamment sérieux pour justifier l’absence de paiement des loyers et faire échec aux demandes de résiliation et de paiement des loyers, en l’état des pièces produites, à charge pour eux de faire constater le caractère impropre de leur habitation ou de faire une procédure dans les formes prévues par l’article 3-1 de la loi pour obtenir la réduction de leur loyer à proportion de la surface habitable réelle.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.855,34 euros a été signifié le 22 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.903,56 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [R] [A] épouse [D] produit un décompte du 17 janvier 2025 démontrant que Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] restent devoir la somme de 4.159,30 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des versements des locataires.

Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, dans la mesure où ils ne justifient pas avoir fait une demande de réduction de leur loyer auprès de leur bailleur telle que prévue par l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.159,30 euros, avec les intérêts au taux légal (à défaut d’une mention d’intérêts dans le bail) à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 2.855,34 euros, du 09 octobre 2024 sur la somme de 3.807,12 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] démontrant leur capacité à solder la dette locative, de leur bonne foi et de la démonstration des difficultés qu’ils ont rencontrés pour se faire entendre de leur bailleur, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 13 mensualités de 300 euros chacune et d’une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée à un montant de 810,80 euros, correspondant au loyer réduit en proportion de la taille de la surface habitable telle que justifiée à la procédure par les seuls locataires et à la provision sur charges actuelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité et les éléments de l’espèce justifient de les dispenser du paiement des frais de justice exposés par Madame [R] [A] épouse [D].

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que les contestations formulées ne revêtent pas un caractère sérieux de nature à faire échec aux demandes, en l’état des pièces produites par les locataires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2018 entre Madame [R] [A] épouse [D] et Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] concernant la maison à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] à verser à Madame [R] [A] épouse [D] à titre provisionnel la somme de 4.159,30 euros (décompte arrêté au 17 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 2.855,34 euros, du 09 octobre 2024 sur la somme de 3.807,12 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 300 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [A] épouse [D] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] soient condamnés solidairement à verser à Madame [R] [A] épouse [D] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 810,80 euros, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS Madame [R] [A] épouse [D] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [S] [U] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,