PREMIERE CHAMBRE

12 Juin 2025

N° RG 24/03842 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2T6

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[B] [K] épouse [P], [U] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société SEGINE, immatriculée au RCS de de [Localité 10] sous le numéro 642 032 130, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [B] [K] épouse [P], demeurant [Adresse 8], défaillante

Monsieur [U] [P]demeurant [Adresse 8] défaillant

— -==o0§0o==--

M. [U] [P] et Mme [B] [P] sont propriétaires des lots n° 48 et 107 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 4] [Localité 12], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 13] (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société Segine, a fait assigner M. [P] et Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, les sommes de :

—  13 490,62 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 1er septembre 2022 sur la somme de 5 640,90 euros, puis à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 10 044,58 euros, puis à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 11 180,52 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  3 200 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également la condamnation des défendeurs aux dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer ainsi qu’au paiement de la somme de 2 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [P] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et leur adresse [Adresse 7] à [Localité 9], ayant été confirmée par un voisin. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 23 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 17 avril 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que M. et Mme [P] sont propriétaires indivis des lots n°48 et 107 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— l’extrait du règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 décembre 2019, 20 septembre 2021, 31 août 2022, 4 mai 2023 et 4 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif aux assemblées des 3 décembre 2019, 20 septembre 2021, 31 août 2022 et 4 mai 2023.

— un décompte pour la période du 30 janvier 2020 au 4 juin 2024,

— des courriers de mise en demeure,

— une sommation de payer la somme de 11 180,52 euros en date du 23 janvier 2024,

— le contrat de syndic.

N’est pas produit l’attestation de non-recours de l’assemblée générale du 4 juin 2024. Aucune contestation de cette assemblée générale n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Il ressort du décompte arrêté le 4 juin 2024 qu’à cette date, le compte copropriétaire de M. et Mme [P] était débiteur de la somme de 13 490,62 euros, dont il convient de déduire la somme de 1 766,25 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquels il sera statué ultérieurement.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » et « honoraires transmission dossier avocat », pour un montant total de 704 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ‘'uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

Concernant les sommes intitulées « vacation suivi amiable » et « honoraires de constitution d’hypothèque », pour un montant total de 765,60 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de la signature d’un protocole d’accord, ni de l’inscription de l’hypothéque au service de la publicité foncière. Elles seront donc écartées du solde réclamé.

Concernant les frais de mise en demeure du 1er septembre 2022, pour la somme de 60 euros et de la relance après mise en demeure du 12 décembre 2023 pour la somme de 19,20 euros, ils ne peuvent être retenus dès lors que les accusés de réception ne sont pas produits.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant à la mise en demeure par la lettre recommandée du 17 novembre 2023, et la sommation de payer en date du 23 janvier 2024, soit pour un montant total de 217,45 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article XIII la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. et Mme [P] seront tenus solidairement au paiement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [U] [P] et Mme [B] [P] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 11 941,82 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte arrêté au 4 juin 2024, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 1] ne justifie pas de l’envoi par lettre recommandée de la mise en demeure du 1er septembre 2022, et la mise en demeure du 17 novembre 2023 est revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal dus par les copropriétaires indivisaires, commenceront à courir à compter de la sommation de payer en date du 23 janvier 2024 pour la somme de 11 180,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 1] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. Mme [P], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 23 janvier 2024, déjà pris en compte à titre des frais de recouvrement.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. [U] [P] et Mme [B] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  11 941,82 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte arrêté au 4 juin 2024, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 pour la somme de 11 180,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [U] [P] et Mme [B] [P] aux dépens de la présente instance.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 12 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS