09 Mai 2025

RG N° 25/00387 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGUV

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [V] [W]

C/

SAS SOLINTER ACTIFS 1 chez la S.A. CDC HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [V] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

SAS SOLINTER ACTIFS 1 chez la S.A. CDC HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 14 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 02 Mai 2025 prorogé au 09 Mai 2025.

La présente décision a été rédigée par [U] [I], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 17 janvier 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [V] [W], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 4] à HERBLAY (95220), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 20 septembre 2024 à la requête de la société SOLINTER ACTIFS 1 chez la S.A. CDC HABITAT.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025.

A l’audience, M. [V] [W] demande un délai d’au moins six mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment financières, d’une régularisation de charges importante en lien avec une fuite d’eau qu’il n’a pas été en mesure de régler, de la scolarité de ses enfants et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il soutient avoir repris le paiement de l’indemnité d’occupation en janvier 2025.

La société SOLINTER ACTIFS 1 chez la S.A. CDC HABITAT, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 23 293,50 euros et réclame 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que le demandeur n’a pas respecté l’échéancier accordé par le tribunal de proximité de SANNOIS en juillet 2024. Elle expose que M. [V] [W] ne démontre pas que ses ressources ne lui permettent pas d’honorer le règlement du loyer, ni avoir réalisé des démarches suffisantes en vue de son relogement.

Le juge autorise les parties à s’expliquer sur le montant des charges et à produire un décompte actualisé sur lequel devra apparaitre l’échéance de mars 2025, dans le cadre d’une note en délibéré.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 02 mai 2025, prorogé au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 4 juillet 2024 par le tribunal de proximité de SANNOIS, réputé contradictoire, qui a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 août 2023,

— condamné solidairement M. [V] [W] et Mme [E] [W] à payer la somme 8 391,13 euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé M. [V] [W] et Mme [E] [W] à se libérer des sommes dues par 35 mensualités de 150 euros et une 36ème mensualité qui devra solder la dette, en plus du loyer courant avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges,

— condamné in solidum M. [V] [W] et Mme [E] [W] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 26 juillet 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 20 septembre 2024. Un procès-verbal de tentative d’expulsion a été dressé le 20 novembre 2024 et le concours de la force publique a été requis le 27 novembre 2024.

M. [V] [W] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [V] [W] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

M. [V] [W] est marié avec Mme [E] [K] [X] et de leur union sont issus trois enfants dont deux majeurs étudiants et un mineur scolarisé. Le couple dispose de revenus mensuels de 3 621 euros. Leur avis de situation déclarative établi en 2024 mentionne un revenu fiscal de référence de 35 565 euros.

Au vu du décompte produit arrêté au 12 mars 2025, la dette locative s’élève à 23 293,50 euros. Si le bailleur a procédé à deux régulations importantes de charges d’eau à hauteur de 3 117,80 euros en avril 2023 et de 1 941,63 euros en juin 2024, un arriéré locatif existait déjà à ces dates. A cet égard, M. [V] [W] indique avoir signalé l’existence d’une fuite d’eau à son bailleur et avoir reçu une quittance de régularisation de charges de près de 10 000 euros, ce qui n’est pas démontré. En revanche, il apparait que le demandeur a repris le paiement de l’indemnité d’occupation d’un montant de 1232,89 euros en janvier 2025, soit concomitamment à la demande de délais.

M. [V] [W] indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement. Ainsi, il produit une attestation de renouvellement régional d’une demande de logement social en date du 25 février 2025, s’il est mentionné une date de dépôt initial au 28 juillet 2017, la démarche de relogement est toute récente puisqu’elle est postérieure à la présente demande de délai Il justifie également avoir adressé tout aussi récemment le 04 février 2025 un recours DALO à la commission de médiation du Val d’Oise.

Le bailleur, s’il est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission et il ne peut en effet lui être imposé l’aggravation de la dette locative qu’il subit du fait du règlement irrégulier ou partiel des indemnités d’occupation.

En outre, le demandeur s’est déjà vu accorder des délais de paiement par le tribunal de proximité de SANNOIS qu’il n’a pas été en mesure de respecter ainsi que des délais de fait, le commandement de quitter les lieux ayant été délivré en septembre 2024.

Cependant, il convient de relever que M. [V] [W] a quand même repris le paiement de l’indemnité d’occupation à compter de janvier 2025 et qu’il a des enfants qu’il est opportun de laisser scolarisés jusqu’à la fin de l’année scolaire. Compte tenu du montant très important de la dette locative et du montant de l’indemnité d’occupation la famille ne pourra toutefois se maintenir longtemps dans les lieux.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de M. [V] [W], il convient d’accorder un délai de trois mois, soit jusqu’au 09 août 2025, pour quitter le logement et permettre aux enfants de terminer sereinement l’année scolaire en cours.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [V] [W] et de le faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par société SOLINTER ACTIFS 1 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à M. [V] [W] et sa famille un délai de trois mois, soit jusqu’au 09 août 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne M. [V] [W] aux dépens ;

Condamne M. [V] [W] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 chez la S.A. CDC HABITAT une somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9], le 09 Mai 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,