JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00032 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C2KX

AFFAIRE : [C] [J] C/ [U] [S], [N] [L] épouse [S]

Composition du tribunal

Président : Monsieur Stéphane GENICON, Vice-Président

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

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Débats en audience publique le 01 Juillet 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 07 octobre 2025, prorogé au 16 octobre 2025 puis au 23 Octobre 2025

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DEMANDEUR

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [U] [S]

né le 11 Février 1960 à [Localité 6] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 1] – (ROYAUME UNI) – ROYAUME UNI

défaillant

Madame [N] [L] épouse [S]

née le 23 Octobre 1960 à [Localité 3] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 1] – (ROYAUME UNI) – ROYAUME UNI

défaillante

Exposé du litige

Par acte en date du 11 février 2022, Monsieur et Madame [U] [S] ont, par l’intermédiaire de l’agence VERGT IMMOBILIER, vendu à Monsieur [C] [J] un bien immobilier situé [Adresse 4] ouest à [Localité 7] ( 24 ) moyennant, le prix de 260.440 euros.

Les 24 et 25 novembre 2021, la société EXPERTIMMO a réalisé les diagnostics obligatoires et préalables à la vente qui ont révélé la présence de termites dans l’ensemble des bâtiments composant le bien immobilier susvisé.

Par LRAR en date du 12 mars 2022, Monsieur [J] a informé les époux [S] de l’existence de ces désordres apparus et a cherché ( en vain ) une issue amiable.

Par ordonnance en date du 7 février 2023, le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bergerac ( 24 ) a notamment ordonné une mesure d’expertise et a désigné pour ce faire Monsieur [P] qui a régulièrement accompli sa mission et déposé son rapport au greffe.

Par acte en date du 20 décembre 2024, Monsieur [J] a fait assigner les époux [S] devant le Tribunal judiciaire de Bergerac ( 24 ) et a notamment sollicité de ce dernier, sous bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

— déclare Monsieur [C] [J] recevable en son action, fins et prétentions,

— condamne in solidum les vendeurs, les époux [S] à régler à Monsieur [C] [J] une partie du prix de vente correspondant aux travaux réparatoires réalisés, soit la somme de 34.585,48 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil et juge que cette somme sera indexée sur l’indice BT01,

— condamne in solidum les vendeurs, les époux [S] à régler à Monsieur [C] [J] les sommes de 6900 euros correspondant au préjudice de jouissance et de 8000 euros au titre de son préjudice moral,

En toute hypothèse

— condamne in solidum les vendeurs, les époux [S] à verser à Monsieur [C] [J] la somme de 5000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien qu’ils aient été régulièrement assignés, les époux [S] n’ont pas constitué avocat et n’ont pas conclu.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A la suite de l’ordonnance de clôture, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 et mise en délibéré au 7 octobre 2025 , prorogé au 16 octobre 2025 puis prorogé au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Motifs

1 / Sur les demandes de Monsieur [J]

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

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En l’espèce, il convient de préciser que dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés engagée par Monsieur [J] à l’égard des époux [S] et portant sur le bien immobilier susvisé, ce dernier doit rapporter la preuve de l’existence d’un vice au sens de l’article 1641 du Code civil.

Il résulte notamment du rapport d’expertise établi par Monsieur [P], expert judiciaire désigné :

— que la présence de termites vivants dans l’ensemble des bâtiments composant le bien immobilier comme de termites souterrains ( qui ont causés des dégradations sur la panne sablière de la « galerie » et sur l’ensemble des encastrements de pannes ) est caractérisée et que des travaux de réparations sont nécessaires,

— que les dégradations sont visualisées sur l’ensemble des éléments de charpente de la galerie, de l’atelier et de l’abri et que celles ci ont été causées par des agents de dégradation biologique du bois autres que des termites ( à savoir des petites vrillettes, des grosses vrillettes et des capricornes ) ainsi que par une humidité et des infiltrations d’eau importantes,

— que neuf lieux de constatation d’altérations liées à l’action de termites, d’insectes xylophages et à des infiltrations d’eau dans les toitures ( ou à une combinaison des trois ) sont caractérisés et que les dégradations ainsi constatées touchent les sols, les murs et les charpentes de la galerie, de l’atelier et de l’abri … ce qui permet de retenir, à ce titre, l’existence de désordres ou défauts au sens de l’article 1641 du Code civil.

Il convient également de préciser que dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés engagée par Monsieur [J] à l’égard des époux [S] et portant sur le bien immobilier susvisé, ce dernier doit démontrer que le vice présentait un caractère caché lors de la conclusion du contrat et que l’appréciation du caractère caché de ce vice doit être faite en fonction des connaissances que peut avoir l’acquéreur.

Il résulte notamment des conclusions du diagnostic obligatoire établi pour la vente en date du 4 novembre 2021 que les époux [S] ainsi que Monsieur [J] avaient connaissance depuis cette date de la présence de termites dans les lieux vendus et que les époux [S], vendeurs ont convenu avec Monsieur [J], acquéreur de prendre à leur charge les frais de traitement nécessaires à l’élimination de ces insectes nuisibles.

Cet élément est ainsi conforté par une mention spécifique figurant à l’acte de vente du bien immobilier conclu le 11 février 2022 entre les époux [S] d’une part et Monsieur [J] d’autre part qui prévoit que « l’état parasitaire annexé à l’acte a révélé la présence de termites et l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation ; le vendeur [ s’engage ] à prendre à sa charge financièrement l’installation de pièges pour un montant maximum de 1800 euros » … ce qui permet de considérer que les désordres ou défauts liés à l’action de termites et d’insectes xylophages ne présentaient pas un caractère caché au sens des articles 1641 et 1642 du Code civil.

En revanche, il résulte du rapport d’expertise établi par Monsieur [P], expert judiciaire désigné que les époux [S] avaient connaissance, dès le mois de septembre 2021, de la présence d’infiltrations d’eau ( non apparentes ) dans les toitures et de leur ampleur, qu’ils n’ont pas porté à la connaissance de Monsieur [J] ( non professionnel de l’immobilier ) d’une vidéo prise à ce titre à cette dernière date et révélant ces désordres et qu’ils n’ont pas davantage fait état de ces éléments dans l’acte de vente en date du 11 février 2022 … ce qui permet de considérer que les désordres ou défauts liés aux infiltrations d’eau présentent un caractère caché au sens de l’article 1641 du Code civil.

Il convient enfin de préciser que dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés engagée par Monsieur [J] à l’égard des époux [S] et portant sur le bien immobilier susvisé, ce dernier doit démontrer que le vice caché susvisé atteint un degré suffisant de gravité et rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise s’il l’avait connu.

Il résulte notamment du rapport d’expertise établi par Monsieur [P], expert judiciaire désigné qu’en l’absence de travaux de remaniement, la galerie, l’atelier et l’abri du bien immobilier litigieux ne sont pas hors d’eau, que l’état des charpentes de l’immeuble se dégrade, que les locaux ne peuvent être utilisés ni comme pièces d’habitation ni comme lieux de stockage et qu’il sont donc impropres à l’usage auquel ils sont destinés… ce qui permet de considérer que les désordres ou défauts cachés ( liés aux infiltrations d’eau ) sont d’une gravité suffisante et rendent le bien impropre à sa destination au sens de l’article 1641 du Code civil.

Il résulte ainsi des éléments susvisés que le bien immobilier susvisé vendu le 11 février 2022 par les époux [S] à Monsieur [J] est bien affecté de vices ou désordres ( liés aux infiltrations d’eau ), cachés et d’une gravité suffisante rendant le bien impropre à sa destination au sens ds articles 1641 et suivants du Code civil.

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L’article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, il résulte notamment du rapport d’expertise établi par Monsieur [P], expert judiciaire désigné et des pièces versées aux débats par Monsieur [J] que des travaux de remise en état de trois toitures de l’immeuble étaient nécessaires, que plusieurs devis ont été émis à ce titre et des travaux ont été réalisés au cours du mois de janvier 2024 ( suivant devis le moins onéreux ) par l’entreprise CHARPENTECTURE à hauteur de la somme de 34.585,48 euros , que trois bâtiments ( à savoir l’abri, l’atelier et le grenier de la galerie ) laissaient entrer la pluie à grande eau, qu’ils n’étaient pas étanches et qu’ils étaient ainsi impropres à tout usage ( y compris le stockage ).

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner in solidum les époux [S] à payer à Monsieur [J], en vertu de l’article 1645 du Code civil, les sommes de 34.585, 48 euros au titre d’une partie du prix de vente et correspondant aux travaux réparatoires ( avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance mais sans capitalisation ni indexation BT01 ), de 6900 euros au titre du préjudice de jouissance subi ( soit 300 euros par mois pendant 23 mois entre le mois de février 2022 et le mois de janvier 2024 ) et de 4000 euros au titre du préjudice moral subi ( qui est parfaitement caractérisé ).

3 / Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose notamment que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge Monsieur [J] la totalité des frais et honoraires exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum les époux [S] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

4 / Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, il convient de juger que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par ces motifs

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe

VU notamment les articles 1641 et suivants du Code civil

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [U] [S] à Monsieur [C] [J] la somme de 34.585, 48 euros au titre d’une partie du prix de vente et correspondant aux travaux réparatoires et e avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance ( sans capitalisation ni indecation BT 01 )

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [U] [S] à Monsieur [C] [J] les sommes de 6900 euros au titre du préjudice de jouissance subi et de 4000 euros au titre du préjudice moral subi

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [U] [S] à payer à Monsieur [C] [J] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

JUGE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit

FAIT ET PRONONCE à [Localité 2], l’an deux mille vingt cinq et le vingt trois octobre ; la minute étant signée par Monsieur Stéphane GENICON, Vice-Président, et Madame Pauline BAGUR, greffier lors du prononcé.

Le Greffier Le Président