PREMIERE CHAMBRE

13 Février 2025

N° RG 24/04748 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NU47

72A

S.D.C. MALESHERBES

C/

[H] [J]

[X] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble MALESHERBES, sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 3], défaillant

Madame [X] [J], demeurant [Adresse 3], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [H] [J] et Mme [X] [J] sont propriétaires des lots n°123 et 309 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] située [Adresse 2] (SDC résidence Malesherbes), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia LVM, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [J] et Mme [J], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  11 000,81 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 25 janvier 2022, date de la sommation de payer, au jour du parfait paiement,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Il demande également qu’ils soient condamnés aux dépens qui comprendront le coût de l’inscription d’hypothèque, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 12 décembre 2024 et mise en délibéré au 13 février 2025.

La signification de l’assignation à M. [J] et Mme [J] a été effectuée par procès-verbaux de recherches infructueuses en application l’article 659 du code de procédure civile, suivis de l’envoi par l’huissier de deux lettres recommandées. L’huissier a constaté que les boites aux lettres de l’immeuble ne comportaient pas de nom, la mairie de [Localité 5] n’a pas retrouvé les destinataires sur les listes electorales et les recherches internet ont été infructueuses. Les accusés de réception ont été distribués et signés le 16 août 2024.

M. [J] et Mme [J] n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC Résidence Malesherbes justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [J] et Mme [J] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°123 et 309,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un extrait du règlement de copropriété,

— le procès-verbal de constat de carence de l’assemblée générale en date du 30 novembre 2020,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 février 2021, 1er juillet 2021, 4 juillet 2022, 20 février 2023, 27 septembre 2023,27 juin 2024 et 10 septembre 2024,

— l’attestation de non recours en date du 1 septembre 2023 relatif à les assemblées des 30 novembre 2020, 3 février 2021, 1er juillet 2021, 4 juillet 2022 et 20 mars 2023,

— l’attestation de non recours en date du 12 novembre 2024 relatif à l’assemblée générale du 27 juin 2024,

— l’attestation de non recours en date du 12 novembre 2024 relatif à l’assemblée générale du 10 septembre 2024,

— un décompte individuel détaillé,

— une sommation de payer en date du 25 janvier 2022 pour le paiement de la somme de 5 407,76 euros,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Il convient de relever que l’attestation de non recours du 1er septembre 2023 contient une erreur concernant les dates des assemblées générales.

L’attestation indique que l’assemblée générale en date du 20 mars 2023 n’a fait l’objet d’aucune contestation, alors que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires a été tenue le 20 février 2023. Toutefois, cette erreur dans l’attestation de non-recours est une simple erreur matérielle et l’attestation doit être retenue.

Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 844,31 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement des frais justifiés par le syndic, soit la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2022, pour un montant de 156,50 euros

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, l’extrait de règlement de copropriété (pièce n°14 du demandeur) ne prévoit pas de clause de solidarité. Le SDC Résidence Malesherbes ne produit pas le titre de propriété permettant de vérifier la quote-part des indivisaires dans le bien. La demande en condamnation solidaire des défendeurs n’est donc pas justifiée.

La solidarité ne se présumant pas, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il convient en conséquence de condamner M. [J] et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision la somme de 11 000,81 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, appels de fonds du troisième trimestre 2024 inclus.

* Sur les intérêts

En application de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, le SDC résidence Malesherbes produit uniquement aux débats une sommation de payer adressée à M. [J]. Il n’est pas justifié d’une mise en demeure adressée à Mme [J].

Les intérêts au taux légal ne courront à compter de la sommation de payer que pour la quote-part de la dette incombant à M. [J].

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC Résidence Malesherbes n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [J] et Mme [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’au titre des dépens soient compris les frais d’inscription d’hypothèque légale, laquelle n’est pas justifiée, en sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, M. [H] [J] et Mme [X] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] situé [Adresse 2] les sommes de :

—  11 000,81 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 uniquement pour la quote-part de la dette de 5 407,76 euros incombant à M. [H] [J], puis à compter de l’assignation pour le surplus pour M. [H] [J] et Mme [X] [J];

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [4] situé [Adresse 2] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [X] [J] aux dépens dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 13 février 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS