DU 12 Novembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00073 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OF6V

Code NAC : 72C

SDC de l’immeuble VILLA DES IMPRESSIONNISTES représenté par son syndic en exercice la Sas Vianova Gestion, [Adresse 2]

C/

Madame [Z] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

SDC de l’immeuble VILLA DES IMPRESSIONNISTES représenté par son syndic en exercice la Sas Vianova Gestion, [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique PELISSIER de la SELARL CABINET PELISSIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 93, M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 263

DÉFENDEUR

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nadia FALFOUL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 375

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Débats tenus à l’audience du : 01 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 12 Novembre 2025

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Mme [S] [Z] est propriétaire d’un appartement avec cave et parking constituant les lots n°8, 91 et 139 d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3].

Arguant que la location de son appartement par Mme [S] [Z] via la plateforme Airbnb était à l’origine de nombreuses nuisances dans l’immeuble et que cette dernière avait fait procéder à des travaux d’installation d’une caméra dans les parties communes de l’immeuble sans autorisation, par acte extrajudiciaire en date du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa des Impressionnistes immeuble sis [Adresse 6] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a assigné Mme [S] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins principalement de la voir condamner à retirer la caméra de vidéosurveillance et la boite à clefs installées dans les parties communes de l’immeuble, à remettre en état les locaux et à cesser toute activité de location saisonnière type Airbnb.

A l’audience du 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué renoncer à sa demande de condamnation de la défenderesse à procéder au retrait de la caméra de vidéosurveillance et de la boite à clefs, ainsi qu’à remettre les lieux dans leur état initial sous astreinte, précisant que le nécessaire avait été fait.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés de :

condamner Mme [S] [Z] à cesser toute activité de location saisonnière de type Airbnb dans ses lots, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,condamner Mme [S] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner Mme [U] [Z] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Mme [S] [Z] demande au juge des référés de :

déclarer irrecevable l’action en référé engagée par le syndicat des copropriétaires à son encontre, et débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de lui ordonner de cesser son activité de location airbnb sous astreinte de 500 euros par jour de retard,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros pour procès dilatoire et abusif, outre la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions des parties et à leurs observations orales.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L’article 32 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui considère que les agissements de Mme [S] [Z] causent des dommages aux intérêts qu’il représente justifie d’un intérêt à agir à l’encontre de Mme [S] [Z]. La démonstration de l’existence d’un trouble manifestement illicite relève de l’appréciation du bien-fondé de l’action mais n’est pas une cause d’irrecevabilité de celle-ci.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de Mme [S] [Z].

Sur la demande tendant à la condamnation de Mme [S] [Z] à cesser toute activité de location saisonnière

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (…).”

Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble qui doit s’apprécier in concreto.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’existence d’une clause de bourgeoisie dans le règlement de copropriété pour soutenir que la violation par Mme [S] [Z] de cette disposition est génératrice de nuisances sonores, caractérisant des troubles anormaux de voisinage qu’il y a lieu de faire cesser. Mme [S] [Z] conteste cette position, arguant pour sa part que la clause énoncée à l’article 11 du règlement de copropriété ne constitue pas en réalité une clause de bourgeoisie en sa substance.

L’article 11 du règlement de copropriété prévoit que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux à usage commerciaux qui seront occupés commercialement, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un commerce de bouches, un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble ».

Dans la mesure où cette clause n’exclut pas de manière évidente la possibilité pour un copropriétaire de louer son appartement dans le cadre d’une location saisonnière, cette clause nécessite de faire l’objet d’une appréciation, qui relève des attributions du juge du fond et non de celles du juge des référés. Ainsi, il n’est pas rapporté la preuve avec l’évidence requise en référé que les agissements de Mme [S] [Z] caractérisent un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamner cette dernière à cesser tout activité de location saisonnière sous astreinte.

Sur les demandes en paiement d’une somme provisionnelle à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, en premier lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [S] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi résultant de la violation du règlement de copropriété et des troubles anormaux du voisinage en découlant.

Dans la mesure où la preuve du fait générateur du dommage n’est pas rapportée, comme indiqué précédemment, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

En second lieu, Mme [S] [Z] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros en réparation de son préjudice résultant de l’engagement à son encontre d’une procédure dilatoire et abusive, ainsi qu’à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le juge des référés retient que d’une part, l’action du syndicat des copropriétaires était initialement fondée pour contraindre Mme [S] [Z] à retirer la caméra de vidéosurveillance et la boite à clefs installées sans autorisation dans les parties communes, ce dont elle a fini par convenir en s’exécutant. D’autre part, cette dernière ne justifie pas des préjudices qu’elle allègue. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ses demandes indemnitaires.

Sur les autres demandes

Dans la mesure où l’action initiale du syndicat des copropriétaires était fondée, il convient de condamner Mme [S] [Z] à payer au demandeur la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de Mme [S] [Z] à ce titre.

Par ailleurs, Mme [S] [Z], sera condamnée aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa des Impressionnistes immeuble sis [Adresse 6] à l’encontre de Mme [S] [Z],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa des Impressionnistes immeuble sis [Adresse 6] de condamner Mme [S] [Z], à cesser tout activité de location saisonnière sous astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement d’une provision formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa des Impressionnistes immeuble sis [Adresse 6] et par Mme [S] [Z],

CONDAMNONS Mme [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa des Impressionnistes immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2 .000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [S] [Z] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 12 Novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES