27 Juin 2025

RG N° 25/01736 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKZE

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [K] [I] épouse [B]

C/

Monsieur [S] [E] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [K] [I] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [S] [E] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Nathalie FINET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 16 Mai 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 27 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 25 mars 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [K] [B], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à ARGENTEUIL (95100), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 14 février 2025 à la requête de M. [S] [E] [U].

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2025.

A l’audience, Mme [K] [B] demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de ses difficultés financières, sa situation de chômage, la situation de handicap de sa fille de 4 ans, la scolarité de ses enfants et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle fait valoir qu’elle a acquis une maison l’année dernière mais que les travaux sont trop importants pour pouvoir y habiter. Elle indique qu’elle ne verse aucun loyer à son cousin car elle doit déjà payer les échéances des crédit immobilier et travaux qu’elle a souscrits.

Le juge de l’exécution donne lecture aux parties d’un rapport social.

M. [S] [E] [U], représenté par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais et réclame 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que la dette est à plus de 15 000 euros, que la demanderesse ne justifie pas que la maison qu’elle a acquise est inhabitable, ni de ses revenus. Il fait état de ses difficultés financières, notamment de sa situation de chômage, de sa dette de charges de copropriété, de ses dettes fiscales, du fait qu’il est obligé de louer un appartement pour se loger et de toutes les charges afférentes au logement occupé par la demanderesse. Il indique qu’il doit reprendre le logement pour se loger.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 27 janvier 2025 par le tribunal de proximité de SANNOIS, contradictoire, qui a notamment :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties,

— ordonné l’expulsion de Mme [K] [B],

— condamné Mme [K] [B] à payer la somme de 8 899 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, ainsi que 500 euros à titre de dommages et intérêts et 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 14 février 2025 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Un procès-verbal préalable à la réquisition de la force publique a été dressé le 29 avril 2025 et le concours de la force publique a été requis le même jour.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [K] [B] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

Mme [K] [B] est en couple et a trois enfants mineurs à charge ainsi qu’un enfant majeur pour lequel elle allègue louer un appartement à [Localité 6]. Selon ses déclarations, son époux est actuellement en situation irrégulière. Elle dispose de revenus mensuels de 2504,86 euros correspondant à ses indemnités chômage et aux prestations versées par la CAF. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 28326 euros. L’échéance mensuelle du prêt immobilier souscrit est de 848,63 euros et elle produit diverses factures (téléphone, énergie, cantine scolaire, transport).

La demanderesse est accompagnée par un travailleur social et il résulte de la note sociale que la famille occupe le logement dans le cadre d’un arrangement familial. Il est indiqué que son cousin, propriétaire en titre du logement lui a demandé de partir au plus tard le 14 avril 2025, qu’elle lui aurait versé une somme de 34 000 euros pour qu’il puisse acquérir la maison et que Mme puisse y vivre avec ses enfants. Il est mentionné que l’intéressée a fait l’acquisition d’une maison à son nom en mars 2024 mais que des travaux importants devaient être réalisés au niveau du plafond et de la toiture, la rendant inhabitable en l’état. Le travailleur social indique que Mme souhaiterait bénéficier d’un délai afin de pouvoir financer les travaux et les réaliser.

Mme [K] [B] indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement et justifie avoir adressé un recours en vue d’une offre de logement à la commission de médiation du Val d’Oise le 2 mai 2025. Ainsi, la seule démarche réalisée est particulièrement récente car postérieure à la saisine du juge de l’exécution. Une demande de labellisation au titre du PDALHPD dont il n’est pas justifié aurait également été faite par le travailleur social.

Au vu des pièces versées aux débats et du jugement en date du 8 février 2024 ayant reconnu l’existence d’un bail verbal entre les parties et fixé le montant du loyer hors charges, la dette locative est de 15 207,87 euros au 15 novembre 2024. La demanderesse reconnait qu’elle ne verse aucune somme au défendeur et ne pas s’être acquittée de l’arriéré locatif. Ainsi, la dette est en augmentation et l’indemnité d’occupation courante n’est pas réglée.

M. [S] [E] [U] justifie de sa qualité de demandeur d’emploi suite à son licenciement pour inaptitude et mentionne les difficultés financières générées par cette situation d’impayés, notamment les nombreuses dépenses en lien avec le logement occupé à savoir :

— le crédit immobilier souscrit pour l’acquisition du bien dont l’échéance mensuelle s’élève à 583,81 euros,

— une assurance habitation « propriétaire occupant » dont la cotisation annuelle pour l’année en cours est de 318,82 €,

— les taxes foncières 2022, 2023 et 2024 qu’il n’a pas pu acquitter et qui ont conduit à une saisie administrative à tiers détenteur et à des saisies sur rémunération,

— les charges de copropriété du logement qui s’élèvent à 8 239,19 euros selon le décompte arrêté au 15 février 2025, le plan d’apurement mis en place, sa condamnation à deux reprises en 2022 puis 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise pour le non-paiement des charges de copropriété et le procès-verbal d’assemblée générale du 2 avril 2025 qui a décidé de procéder à la saisie immobilière en vue de la vente du bien appartenant au défendeur,

— le loyer charges comprises de 815 euros qu’il verse depuis le 13 avril 2023 pour un logement situé [Localité 9] et la taxe d’habitation annuelle associée.

La situation personnelle de Mme [K] [B], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps et sans bourse délier, au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé au bailleur l’aggravation de la dette locative qu’il subit du fait de l’absence de règlement des indemnités d’occupation mettant en péril sa propre situation.

Par ailleurs, Mme [K] [B] n’apporte à l’appui de sa demande de délais aucun élément de nature à justifier l’octroi de ceux-ci. En effet, il n’est pas contesté qu’elle est propriétaire d’une maison dont il n’est pas établi qu’elle serait inhabitable. De surcroit, elle ne justifie pas de ses difficultés financières, ni des ressources de son conjoint et a déjà bénéficié de délais de fait. Enfin, elle n’a procédé à aucun règlement malgré le jugement rendu par le tribunal de proximité de SANNOIS, reconnaissant l’existence d’un bail verbal et ne démontre pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Mme [K] [B], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par M. [S] [E] [U] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par Mme [K] [B] pour le logement qu’elle occupe avec sa famille au [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1] ;

Condamne Mme [K] [B] aux dépens ;

Condamne Mme [K] [B] à payer à M. [S] [E] [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Fait à [Localité 8], le 27 Juin 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,

Projet de jugement rédigé par [M] [V], attachée de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution