TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [S]

M. [W] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier BAULAC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09913 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6E7Z

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 04 mars 2025

DEMANDERESSE

Association PARME,

[Adresse 2]

représentée par M^e Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [S],

[Adresse 4]

représenté par M. [W] [I] (Cousin) muni d’un pouvoir spécial,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 mars 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09913 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6E7Z

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2021, l’association PARME a consenti un contrat d’occupation d’un logement meublé en résidence sociale à M. [G] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’une redevance forfaitaire de 471 euros mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1520,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 16 octobre 2024, l’association PARME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2221,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au double de la redevance mensuelle et révisable chaque année aux taux en vigueur dans le foyer soit en l’état de 1004,02 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 20 décembre 2024, l’association PARME sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande concernant le montant de la dette locative à la somme de 2652,81 euros au 13 décembre 2024.

L’association PARME considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [G] [S], représenté par son cousin [W] [I], expose être malade et être suivi en Guinée à cet effet. Il précise travailler et percevoir un revenu de l’ordre de 1500 à 1600 euros mensuellement en tant que préparateur de commande à [Localité 5]. Actuellement en vacances, son cousin précise qu’il paie régulièrement son loyer.

M. [G] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’association PARME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Le contrat de résidence liant M. [G] [S] et l’association PARME doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l’article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l’article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois notamment en cas d’impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat liant M. [G] [S] et l’association PARME comprend bien une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment en cas de non-paiement de la redevance, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale à acquitter pour le logement sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due à l’association PARME.

Il a été délivré le 30 août 2024 un commandement de payer à M. [G] [S] portant en principal sur la somme de 1520,77 euros au titre des redevances et charges impayées au 29 août 2024.

Il y a lieu de constater que la somme réclamée au titre des redevances impayées correspondait alors à un montant égal à trois termes mensuels consécutifs.

Il ressort par ailleurs du décompte produit que malgré des paiements partiels, M. [E] [Y] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 30 septembre 2024.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire au 30 septembre 2024.

2. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [G] [S] qui allègue être en mesure de régler sa dette, n’a produit aucun justificatif de ses revenus. Il apparait en outre que depuis la délivrance du commandement de payer, la dette locative n’a cessé d’augmenter, ne permettant pas d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Par ailleurs, M. [G] [S] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’association PARME à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’association PARME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2024, M. [G] [S] lui devait la somme de 2652,81 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, ainsi que des modalités contractuelles prévues par les parties en pareille situation (article VIII du contrat d’occupation, pièce 1, demandeur) son montant sera fixé à un montant deux fois égal à la redevance quotidienne.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 septembre 2024 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association PARME ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de l’association PARME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 novembre 2021 entre l’association PARME, d’une part, et M. [G] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 30 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double de la redevance forfaitaire dûe par jour d’occupation,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’était la redevance d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à l’association PARME la somme de 2652,81 euros (deux mille six cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [S] à payer à l’association PARME la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 août 2024 et celui de l’assignation du 16 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge