TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 16 Janvier 2025

Dossier N° RG 24/03951 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KFQD

Minute n° : 2025/25

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires [Localité 3] CENTRE pris en la personne de son syndic en exercice l’Agence AGI C/ [A] [S] épouse [B]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER FF lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [R] [J]

délivrée le 16 Janvier 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Localité 3] CENTRE pris en la personne de son syndic en exercice l’Agence AGI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [S] épouse [B]

demeurant [Adresse 1]

non représentée

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [A] [S] épouse [B] est devenue propriétaire des lots 28 (appartement) et 11 (cave) dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé « [Localité 3] Centre » dans le Var, suite aux opérations de liquidation partage de la succession de ses parents.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Localité 3] Centre » pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence AGI, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan Mme [A] [S] épouse [B] pour défaut de paiement de charges de copropriété.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [A] [S] épouse [B] au paiement des sommes suivantes :

* 7959,02 euros correspondant au montant de l’impayé de provisions et de charges arrêté au 30 janvier 2024

* 1500 euros en réparation du préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l 'entretien et à la gestion de l’immeuble.

* 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il demande également au tribunal de dire que nonobstant toute demande contraire,la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir qu’aux termes des opérations de liquidation partage de la succession des parents de Mme [S] épouse [B] les lots de la présente copropriété lui ont été attribués. Il expose qu’en application de l’article 883 du code civil, chaque copartageant est censé avoir été, depuis l’origine de l’indivision, seul propriétaire des biens qui lui sont attribués et il ajoute que selon l’article IX du règlement de copropriété, en cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux, vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toute sommes dues afférente audit lot.

Il demande le recouvrement des charges dues par la défenderesse par application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des dommages et intérêts.

Mme [A] [S] épouse [B] a été assignée à étude et n’a pas constitué avocat.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance en date du 10 juin 2024 a clôturé les débats le même jour. L’affaire a été audiencée le 05 Décembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux charges et appels de fonds

Selon l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :

— l’arrêt de la Cour d’Appel de Douai en date du 20 décembre 2018, aux termes duquel Me [F], notaire a été désigné pour procéder aux opérations de partage judiciaire et de partage amiable des immeubles et des meubles tel qu’unanimement intervenu entre les parties en ce sens : … attribution à Mme [A] [S] de l’appartement à Fréjus [Localité 3]…

— le règlement de copropriété du 24 mars 1971 qui prévoit le paiement solidaire des charges par les indivisaires en page 31,

— les contrats de syndic de 2016 à 2025,

— les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 29 mars 2016, 10 avril 2017, 9 avril 2018, 16 avril 2019, 7 septembre 2020, 14 avril 2021, 24 mars 2022, 12 avril 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours ;

— les appels de fonds de 2017 à 2024,

— les lettres de mise en demeure,

— un décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur de 7959,02 euros au 30 janvier 2024 et un autre au 18 avril 2024 d’un montant de 7272,72 euros correspondant aux charges et frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il sera précisé que le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2024 et le relevé de compte actualisé au 4 décembre 2024 d’un montant de 8231,29 € sont des pièces qui n’ont pas été communiquées à la défenderesse et qui ne peuvent donc pas être prise en considération en raison du respect du principe du contradictoire.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de Mme [A] [B] née [S] est établie à hauteur de la somme totale de 7719,02 euros au titre des charges impayées.

Ni les honoraires du syndic frais de mise au contentieux ni les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour un montant total de 240 euros, ne peuvent être comptabilisés dans le cadre de l’article 10 précité et ils seront décomptés.

En conséquence, Mme [A] [S] épouse [B] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Localité 3] Centre » pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence AGI la somme de 7719,02 euros au titre des charges impayées et frais, arrêtée au 30 janvier 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 mai 2024.

Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges, Mme [A] [S] épouse [B] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, causant au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Localité 3] Centre » un préjudice distinct de celui résultant du simple retard.

Il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros en réparation de ce préjudice. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Mme [A] [S] épouse [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La défenderesse sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au Greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [A] [S] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Localité 3] Centre» pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence AGI la somme de 7719,02 euros au titre des charges impayées et frais.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [A] [S] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Localité 3] Centre» pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence AGI la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [A] [S] épouse [B] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [A] [S] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Localité 3] Centre» pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence AGI la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,