PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 23/06642 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NOMF

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

[E] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 13 Mai 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic la société SERGIC, immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [E] [G], demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par M^e Olfa BATI, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Madame [E] [G] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un im-meuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 5.

Par acte d’huissier en date du 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires De la résidence [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic la société SERGIC a fait assigner devant ce tribunal Madame [E] [G] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 34 124,58 euros au titre des charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formulé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les demandes suivantes :

—  35 466,05 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 11 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens, ainsi que le rejet des demandes de la partie adverse.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il s’agit d’une petite résidence qui ne compte que 14 copropriétaires. Il déplore que, dès l’été 2022, la copropriétaire avait déjà exprimé sa volonté de vendre son appartement sans qu’aucune démarche n’ait été entreprise et que ses difficultés de santé ainsi que le décès de son père sont postérieurs à la dette, qui ne fait qu’augmenter. Il s’oppose donc à la demande de délais de paiement.

Madame [E] [G], suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, a sollicité, sans exécution provisoire :

— le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de frais irrépétibles,

— le bénéfice de délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de la somme de 34 124,58 €, soit 100 € par mois pendant 23 mois, le solde devant intervenir à la 24ème échéance.

Au soutien de ses demandes, Madame [E] [G] fait valoir que sa dette est due à des travaux importants votés par la copropriété, que sa situation financière ne lui permet pas de régler les charges de copropriété ou de prendre un nouveau crédit, qu’elle souhaite vendre son appartement elle-même, sans passer par une agence dont les frais sont trop élevés.

L’ordonnance de clôture du 13 mars a fixé l’affaire au 13 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [E] [G] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 5,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2023, 24 juin 2022, 21 décembre 2021, 16 octobre 2020 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— les attestations de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 34004,58 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 35 017,25 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 180 euros correspondant à trois mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement et n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Madame [E] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 35 197,25 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 sur la somme de 34 004,58 € et à compter du 11 décembre 2023 pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux an-nées, le paiement des sommes dues.

Madame [E] [G] fait valoir que des sommes très importantes ont été appelées au titre des charges de copropriété concernant le ravalement des immeubles, du passage traversant, con-cernant les travaux d’assainissement, de plomberie, de renforcement de charpente. Elle explique qu’elle doit faire face à un passif important (des prêts immobiliers, un prêt personnel et des crédits à la consommation), ce qui ne lui permet pas de contracter un prêt pour rembourser sa dette, étant précisé qu’elle a connu des problèmes de santé et a dû faire face au décès de son père en mai 2024. Elle a sollicité les plus larges délais de paiement, expliquant qu’elle souhaitait vendre son appar-tement sans l’aide d’une agence immobilière dont les honoraires sont très élevés.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la demande de délai de paiement.

Il convient de rappeler que le juge doit toujours appréhender la demande de délai de paiement non seulement au vu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’ensemble immobilier ne compte que 14 copropriétaires et que tous ont été impactés financièrement par les sommes importantes appelées au titre des rava-lements, des travaux d’assainissement et de renforcement de charpente. Le montant de la dette, non contesté par la copropriétaire, s’élève à plus de 35 000 €, ce qui fragilise l’équilibre financier de ce modeste ensemble immobilier. S’il n’est pas contestable que Madame [E] [G] connaît une situation financière très délicate doublée de problèmes personnels, force est de constater que des délais de paiement tels que sollicités ne peuvent que déstabiliser financièrement toute la copropriété.

En conséquence, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Madame [E] [G] en lien direct avec un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Sa demande en paiement de dommages et intérêt sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [E] [G], qui succombe supportera les dépens.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes suivantes :

—  35 197,25 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 sur la somme de 34 004,58 € et à compter du 11 décembre 2023 pour le surplus ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne Madame [E] [G] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS