TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Mai 2025

N° RG 21/02984 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WQ3D

N° Minute :

AFFAIRE

[M] [D], [I] [Y]

C/

[T], [G] [J], [L] [R], S.A.R.L. RIVE OUEST

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

Madame [M] [D]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

toutes deux représentées par M^e Antoine CHRISTIN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DEFENDEURS

Monsieur [T], [G] [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [L] [U] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

tous deux représentés par M^e Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0174

S.A.R.L. RIVE OUEST

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G450

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 16 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par promesse synallagmatique de vente sous seing privé des 13 et 26 juillet 2016, Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] ont acquis de M. [T] [X] [R] et de Mme [L] [U] épouse [X] [R] (ci-après les époux [X] [R]), qui avaient confié un mandat de vente à la société Rive Ouest, une maison d’habitation située [Adresse 5], moyennant le prix de 438 000 euros, outre 15 000 euros d’honoraires de commission.

Le 7 octobre 2016, Mme [D] et Mme [Y] et les époux [X] [R] ont régularisé l’acte de vente en la forme authentique.

Par ordonnance du 13 novembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, saisi le 7 août 2019 par Mme [D] et Mme [Y] qui ont fait état de l’existence de fissures affectant le bien, a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire des époux [X] [R] et de la société Rive Ouest, et a désigné Mme [N] [Z] en qualité d’expert.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 avril 2021, Mme [D] et Mme [I] [Y] ont fait assigner les époux [X] [R] et la société Rive Ouest devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Le 18 février 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [D] et Mme [Y] demandent au tribunal de :

— condamner in solidum les époux [X] [R] et la société Rive Ouest à leur verser les sommes de :

*au titre du préjudice matériel : 11 236,77 euros de frais et 96 711,60 euros de réalisation du radier,

*au titre du préjudice immatériel : 9 719,95 euros de trouble de jouissance arrêté au mois de décembre 2022 inclus et 1 331,50 euros pour la privation de jouissance (un mois de travaux),

*au titre du préjudice moral : 20 000 euros,

— condamner in solidum les époux [X] [R] et la société Rive Ouest aux dépens qui incluront ceux de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire,

— condamner in solidum les époux [X] [R] et la société Rive Ouest à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— répartir, dans leurs rapports entre eux, la charge des condamnations,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [X] [R] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— débouter Mme [D] et Mme [Y] de leurs demandes,

— débouter la société Rive Ouest de ses demandes,

— condamner in solidum Mme [D] et Mme [Y] aux dépens,

— condamner in solidum Mme [D] et Mme [Y] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Rive Ouest à les garantir et relever indemne de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Rive Ouest demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter Mme [D] et Mme [Y] de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, condamner les époux [X] [R] à la garantir et relever indemne de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

— en tout état de cause, condamner Mme [D] et Mme [Y] aux dépens et à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes formées par Mme [D] et Mme [Y].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation in solidum des époux [X] [R] et de la société Rive Ouest à verser des dommages et intérêts à Mmes [D] et [Y]

Sur la responsabilité des époux [X] [R]

Mmes [D] et [Y], au visa des articles 1112-1, 1116 ancien, et 1137 du code civil, exposent que les fissures étaient connues des vendeurs, ce qu’ils ont reconnu, en faisant valoir qu’elles étaient apparentes ; que l’expert relève qu’ils ont réalisé des travaux (rebouchages de fissures en 2005, réparation du chéneau en 2016 en raison d’une fuite) et que la plupart des fissures ont été reprises.

Elles ajoutent que les fissures leur étaient inconnues ; que cette connaissance doit s’apprécier au jour de la promesse et qu’à cette date, il leur était impossible de les déceler puisqu’elles étaient cachées par des meubles (meuble haut, penderie, tapis), au positionnement atypique, ce qui implique qu’ils ont été placés pour dissimuler lesdites fissures ; que la fissure visible sur la photographie prise lors de la visite antérieure à la vente n’était pas nettement apparente ; que les vendeurs n’ont jamais fait état de ces fissures ; qu’elles ont été diligentes en visitant le bien avant la vente ; qu’en tout état de cause, la connaissance du vice ne peut être opposée que si celui-ci était apparent dans toute son ampleur et ses conséquences.

Elles soulignent que les vendeurs ont manqué à leur obligation contractuelle d’information, à leur obligation pré-contractuelle d’information et ont commis une réticence dolosive.

Elles font enfin valoir que l’expert a relevé que les fissures s’étaient aggravées postérieurement à la vente, en raison du retrait, par le vendeur, d’un récupérateur d’eau de pluie ; que cette récupération n’était pas prévue par l’acte de vente et constitue ainsi une exécution de mauvaise foi du contrat de vente.

Les époux [X] [R] opposent que Mmes [D] et [Y] avaient connaissance des fissures (affirmation de la société Rive Ouest, photographies produites par les demanderesses, visites réalisées, dont certaines alors que le bien était vide de tout meubles, d’autres en présence d’un entrepreneur) ; que les précédents propriétaires ont confirmé le caractère apparent des fissures ; que les demanderesses ne démontrent pas une dissimulation intentionnelle des fissures ; que les meubles présents dans la cave n’occupaient pas une position anormale et qu’une fissure était en tout état de cause nettement apparente ; que Mmes [D] et [Y] ont indiqué lors des opérations d’expertise avoir vu les fissures lors de ces visites et qu’elles ne peuvent prétendre les avoir légitimement ignorées, conformément à l’article 1112-1 du code civil ; que l’expert judiciaire a conclu à l’apparence des fissures lors de la vente de la maison ; que les actes de vente font état de la présence de carrières en sous-sol.

Ils ajoutent, sur l’aggravation des fissures, qu’il n’est pas démontré que la canalisation était déboîtée lors de la vente ; qu’il est peu vraisemblable que les demanderesses ne se soient pas aperçues de ce déboîtement pendant les 39 mois ayant suivi la vente ; que la descente était équipée d’une virole et qu’il appartenait aux demanderesses de se préoccuper des descentes d’eau de leur maison ; que la présence de bambous masquant le sol au pied de la descente, qu’ils n’ont pas installé, n’a pas été constatée par les parties et est contredite par les photographies versées aux débats ; que le bac récupérateur ne faisait pas partie des meubles vendus avec la maison.

Sur ce,

1) Sur le manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information et la réticence dolosive

Mmes [D] et [Y] se prévalent à ce titre de la promesse synallagmatique conclue les 13 et 26 juillet 2016, qui vaut vente en application de l’article 1589 du code civil qui énonce en son premier alinéa que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Au regard de la date de conclusion de ce contrat, l’article 1112-1 du code civil invoqué par les demanderesses, qui régit l’obligation précontractuelle d’information, n’est pas applicable puisqu’il est issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 qui n’est entrée en vigueur que le 1er octobre 2016, conformément à l’article 9 de ladite ordonnance. Toutefois, cette obligation, préalablement à la création de l’article 1112-1 du code civil, avait été consacrée par une jurisprudence constante, si bien que ce principe sera appliqué au cas d’espèce.

Mmes [D] et [Y] se prévalent également d’une réticence dolosive commise par les époux [X] [R] au visa de l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable au litige, dont il résulte que constitue un vice du consentement la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. La caractérisation d’un dol constitue également une faute civile au sens des articles 1382 et 1383 du code civil (dans leur version précitée) dont il résulte qu’engage sa responsabilité civile toute personne commettant une faute, négligence ou imprudence, causant un préjudice à un tiers.

Elles ajoutent que dès lors que la réticence dolosive n’est invoquée qu’à titre de faute civile et non de vice de consentement, le demandeur n’a pas à démontrer le caractère intentionnel du dol commis.

Toutefois, les conséquences que les parties tirent de la caractérisation d’un concept juridique, ici la réticence dolosive, ne sauraient en modifier la définition. Or, comme préalablement indiqué, une réticence dolosive requiert, pour être caractérisée, une dissimulation intentionnelle.

Ainsi, dans les deux arrêts cités sur ce point par Mmes [D] et [Y] (1re Civ., 28 mai 2008, pourvoi n° 07-13.487 ; 3e Civ., 18 décembre 2012, pourvoi n° 11-19.550), la Cour de cassation n’affirme pas que la réticence dolosive invoquée comme faute dispense la partie demanderesse de rapporter la preuve d’une dissimulation intentionnelle, mais seulement que cette preuve est totalement superfétatoire dès lors que l’indemnisation allouée peut être justifiée par un manquement à l’obligation précontractuelle d’information, qui n’exige pas la preuve d’un élément intentionnel. Les conditions propres du dol s’effacent alors devant celles, moins rigoureuses, du devoir d’informer qui fonde en soi la réparation pécuniaire : « (…) la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une demande tendant à l’annulation de la vente, a pu, sans avoir à se prononcer expressément sur le caractère intentionnel de la réticence qu’elle constatait et qui s’analysait aussi en un manquement à l’obligation précontractuelle d’information du vendeur (nous soulignons), allouer des dommages-intérêts à l’acquéreur en réparation de son préjudice » (1re Civ., 28 mai 2008, arrêt précité, étant précisé que l’arrêt précité de 2012 se réfère également à un manquement au devoir d’information).

En l’espèce et en premier lieu, il est acquis aux débats que, lors de la signature du compromis de vente, trois fissures étaient présentes au sein de la cave, symptômes de l’insuffisance des fondations de la maison, comme l’a établi le rapport d’expertise. Ces fissures sont celles constatées par l’expert judiciaire le 6 janvier 2020 (cf. pages 13 à 19 du rapport), qui a relevé d’une part leur caractère ancien, et d’autre part que leur état s’était nettement aggravé depuis la vente compte tenu d’une infiltration d’eau importante, qui en a accéléré l’évolution.

S’agissant de leur état lors de la vente, les demanderesses produisent trois photographies (leur pièce n°5) dont il n’est pas contesté qu’elles ont été prises lors d’une visite du bien réalisée préalablement à la signature du compromis. L’examen des photographies, et leur comparaison avec les clichés pris par l’expert et surtout avec le plan situé page 14 du rapport d’expertise, permet de constater que :

— la première, prise dans le coin sud-ouest permet de constater la présence de la fissure n°1, la plus importante : si celle-ci est partiellement dissimulée derrière un placard, le cliché permet de constater sa présence, d’autant qu’elle est censée se poursuivre sur la droite (l’expert relève ainsi qu’elle prend tout le mur pignon), si bien qu’elle était, principalement, apparente ;

— la deuxième semble correspondre à l’emplacement de la fissure n°2 qui est totalement dissimulée par une grande étagère ;

— la troisième permet de constater la présence d’un tapis au pied de la porte, qui doit, au moins partiellement, dissimuler la fissure n°3.

En deuxième lieu, sur la connaissance que Mmes [D] et [Y] ont pu avoir desdites fissures, il résulte de ces clichés que celles-ci étaient, principalement visible pour la n°1, dissimulée pour la n°2, et au moins partiellement dissimulée pour la n°3. Sur cette dernière, il sera précisé qu’il ne saurait être reproché aux demanderesses de ne pas avoir soulevé le tapis lors de leur visite, un tel comportement ne faisant pas partie, sauf circonstances particulières, des diligences attendues lors de la visite d’un bien.

Les défendeurs indiquent que Mmes [D] et [Y] ont reconnu avoir pris connaissance de ces fissures et qu’elles ont pu les apercevoir dans leur totalité lors d’une visite réalisée préalablement à la réitération de l’acte authentique, alors que la maison avait été vidée de ses meubles.

Toutefois et d’une part, la reconnaissance alléguée résulte d’une citation du rapport d’expertise qui relève (page 11) : « Comme le montre les photos qu’elles ont prises lors de la visite, elles ont bien vu les fissures de la cave mais disent ne pas y avoir prêté attention. A cette époque, la cave était très encombrée ». Toutefois, cette reconnaissance est contestée par les demanderesses et n’est démontrée par aucune pièce écrite, l’expert ayant manifestement reporté des propos oraux obtenus dans des circonstances inconnues. En tout état de cause, les propos relatés ne sauraient être interprétés comme une reconnaissance d’une prise de connaissance de l’ensemble des fissures et corroborent au contraire les éléments préalablement retenus quant au caractère partiellement apparent d’au moins une des trois fissures.

D’autre part, s’agissant de la visite ayant eu lieu avant la réitération de la vente devant notaire, la promesse de vente conclue les 13 et 26 juillet 2016 vaut vente définitive entre les parties, comme préalablement rappelé. L’obligation d’information aurait dû s’exercer préalablement à la signature de cette promesse, si bien que la visite faite par les acquéreuses avant la signature de l’acte authentique réitératif, mais postérieurement à la signature de l’acte sous seing privé est inopérante. En tout état de cause, aucune pièce ne démontre que les demanderesses ont de nouveau visité la cave du bien immobilier, ce qu’elles contestent -précisant que la visite litigieuse était causée par la nécessité de s’assurer de la réalisation de certains travaux spécifiques-, et ce qu’elles n’étaient pas tenues de faire dès lors qu’elles avaient déjà réalisé une visite de cette partie de la maison.

Il sera donc retenu que Mmes [D] et [Y] ont pu, lors de leur visite préalable à l’acquisition du bien, prendre connaissance de l’existence de la principale fissure. Toutefois, cette connaissance n’implique pas pour autant que les acquéreuses ont eu connaissance des véritables désordres affectant le bien, soit l’instabilité des fondations.

En troisième lieu, les demanderesses pointent, afin d’étayer une dissimulation intentionnelle, l’anormalité du positionnement des meubles, dont la présence aurait eu pour objet de masquer les fissures.

Toutefois, le tribunal estime que la présence d’une petite armoire située à proximité d’un lavabo, d’une grande armoire dans le renfoncement d’une cave, ou encore d’un tapis à l’entrée de ladite cave qui dispose d’un sol cimenté, n’apparaissent pas atypiques et ne constituent donc pas des indices d’une dissimulation intentionnelle.

En quatrième lieu, sur la connaissance des époux [X] [R], ceux-ci ont acquis le bien immobilier en 2005 et ne contestent pas avoir eu connaissance des fissures. De fait, l’existence des fissures est manifestement antérieure à leur acquisition puisque des travaux de consolidation ont été entrepris en 1997, et que leurs propres vendeurs en ont eu connaissance (pièce n°18 des vendeurs). La seule intervention sur les fissures imputables aux vendeurs consiste en un rebouchage de fissures situées en façade lors de leur acquisition du bien, les travaux réalisés en 2016 sur le chéneau étant sur ce point inopérants.

Ainsi, dès lors que la fissure n°1 était partiellement apparente, et que les vendeurs avaient connaissance des fissures n°2 et n°3, il y a lieu de déterminer s’ils auraient dû informer Mmes [D] et [Y] de l’existence de ces deux dernières.

Or, si les époux [X] [R] connaissaient l’existence de ces fissures, aucun des éléments versés aux débats ne permet de retenir qu’ils avaient connaissance des problèmes de fondation affectant le bien immobilier, dont les fissures sont les symptômes, ou d’éléments susceptibles d’identifier un tel problème, tel le caractère évolutif des fissures.

Ainsi, ils affirment, sans être contredits sur ce point, avoir vécu dans cette maison pendant onze années, sans que les fissures n’évoluent, et cette affirmation est corroborée par l’attestation des précédents occupants, propriétaires de mai 1998 à avril 2005, les époux [O], qui indiquent « Quand nous avons acheté la maison, des fissures étaient présentes et apparentes dans la laverie du sous-sol, dans l’angle gauche du mur mitoyen, avec le [Adresse 2]. Nous n’avons jamais constaté d’évolution de ces fissures durant nos 7 ans d’occupation de la maison ». Surtout, le rapport d’expertise ne retient aucun élément permettant de caractériser une évolution des fissures pendant leur période d’occupation. Et si celles-ci ont évolué de manière importante après l’achat de Mmes [D] et [Y], il ne saurait en être tiré de conclusion rétrospective dès lors que ces évolutions s’expliquent principalement par une circonstance nouvelle et postérieure : l’importante infiltration d’eau apparue après 2016.

De même, si les époux [X] [R] ont fait procéder à un rebouchage de fissures situées en façade, cette opération a été réalisée juste après leur acquisition. Ces fissures ne sont donc pas apparues au cours de leur période d’occupation, et aucune pièce du dossier ne permet de retenir que celles-ci sont, durant cette même période, réapparues, ce qui aurait pu suggérer que la maison ne disposait pas de fondations suffisantes.

Enfin, il était manifestement connu que des travaux de consolidation des fondations avaient été entrepris en 1997, si bien que les occupants postérieurs (les époux [O] ou les époux [X] [R]) pouvaient légitimement, en l’absence d’apparition de nouvelles fissures, penser que l’insuffisance des fondations -à la supposer connue- était un problème réglé et passé.

A titre de conclusion, il résulte de l’ensemble des éléments précédents que, d’une part, les fissures étaient au moins partiellement apparentes lors de la visite du bien réalisé par Mmes [D] et [Y], la plus importante étant principalement visible ; d’autre part et surtout que les époux [X] [R], dont il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance des problèmes de fondation de la maison ou d’indices susceptibles de les identifier, tel le caractère évolutif des fissures, et qui avaient vécu sans difficulté onze années dans cette maison, pouvaient légitimement considérer que l’existence des fissures n°2 et n°3 ne revêtaient aucune importance pour leurs acquéreuses.

Par conséquent, il sera jugé que les époux [X] [R] n’étaient pas tenus à une obligation précontractuelle d’information à ce titre à l’égard de Mmes [D] et [Y].

2) Sur l’exécution de bonne foi du contrat et l’aggravation des fissures

À ce titre, Mmes [D] et [Y] se fondent exclusivement sur une inexécution contractuelle commise par les époux [X] [R] portant sur le retrait du récupérateur d’eau auquel ils ont procédé, en violation des dispositions de l’acte de vente.

Il résulte des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, qu’un contractant doit des dommages et intérêts à son cocontractant pour tout manquement contractuel causant un préjudice à celui-ci.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente porte sur un bien immobilier et également sur des meubles. S’agissant de ces derniers, il est renvoyé à une annexe n°1 qui n’est pas versée aux débats. Il sera toutefois retenu que cette annexe comporte la même liste que celle figurant en page 4 de l’acte authentique.

Or, le récupérateur d’eau, qui constitue un bien meuble en ce qu’il n’est pas rattaché à l’immeuble de manière fixe, ne figure pas dans la liste des biens vendus.

Ce faisant, les époux [X] [R] n’ont commis aucun manquement contractuel en reprenant leur récupérateur d’eau.

Enfin, s’agissant de la conséquence d’une disposition contractuelle, ils n’avaient de surcroît pas à informer les acquéreuses de ce retrait, dont il sera souligné qu’il n’est pas la cause de l’écoulement d’eau, l’expert pointant un déboîtement de la descente qui n’est pas invoquée à ce titre par Mmes [D] et [Y].

Par conséquent, il sera jugé que les époux [X] [R] n’ont pas commis de manquement contractuel à ce titre.

Ainsi, à titre de conclusion, aucune faute ou manquement n’ayant été retenu à l’encontre des époux [X] [R], Mmes [D] et [Y] seront déboutées de l’ensemble des demandes formées à leur encontre.

Sur la responsabilité de la société Rive Ouest

Mmes [D] et [Y] se fondent sur l’article 1382 du code civil et soulignent que l’agent immobilier professionnel a nécessairement connaissance des vices apparents ; que les vendeurs affirment eux-mêmes que les fissures étaient apparentes, ce qui implique que l’agent a engagé sa responsabilité ; que l’expert a considéré que les fissures étaient apparentes pour un profane ; que la société Rive Ouest a manqué à son obligation de conseil dans le but de favoriser la vente et de percevoir sa commission, commettant également une réticence dolosive ; qu’elles contestent enfin avoir avoué leur connaissance des fissures.

La société Rive Ouest oppose que les demanderesses font valoir que les fissures étaient inconnues alors que l’expert a relevé qu’elles ont indiqué avoir vu les fissures présentes dans la cave sans y prêter attention ; que les photographies versées aux débats attestent de l’apparence des fissures, malgré la présence des meubles ; qu’elle a informé les demanderesses de l’existence des fissures et de la construction de la maison sur une zone de carrières ; que Mmes [D] et [Y] ont visité le bien avec un professionnel de l’immobilier, et alors qu’il était vide de tout meuble. Elle ajoute que si le tribunal retenait que les vices ont été dissimulés, sa responsabilité ne saurait être engagée.

Appréciation du tribunal,

Il résulte des articles 1382 et 1383 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicables au litige, qu’engage sa responsabilité civile toute personne commettant une faute, négligence ou imprudence, causant un préjudice à un tiers.

À ce titre, l’agent immobilier, mandaté pour vendre un bien, se doit d’attirer l’attention des acquéreurs sur l’ensemble des caractéristiques du bien, et notamment sur des désordres et vices susceptibles de l’affecter. En outre, l’agent immobilier, rédacteur d’acte doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il confectionne.

En l’espèce, la société Rive Ouest indique, comme les époux [X] [R], que les fissures étaient apparentes. Compte tenu de la configuration du bien préalablement à la signature du compromis de vente, il sera retenu qu’elle a pu prendre connaissance, comme Mmes [D] et [Y], de la fissure n°1 qui était principalement visible.

A ce stade, il sera précisé qu’il est renvoyé à la partie précédente consacrée au manquement à l’obligation précontractuelle d’information pour l’examen des moyens relatifs à la prétendue reconnaissance de la connaissance des fissures par les acquéreuses, la possibilité qu’elles ont eu de prendre connaissance de l’ensemble des fissures lors d’une visite ayant précédé la réitération de la vente sous la forme authentique, et la dissimulation des désordres par les vendeurs, qui ont tous été écartés, la société Rive Ouest n’apportant sur ces points aucun moyen de fait supplémentaires à ceux d’ores et déjà étudiés.

S’agissant de la connaissance de la société Rive Ouest, celle-ci opère sur le secteur de [Localité 7] et elle ne pouvait ignorer les spécificités immobilières de cette zone géographique, ancien lieu d’extraction de craie par carrières, impliquant des problèmes d’instabilité de fondations affectant de nombreux biens immobiliers. Si Mmes [D] et [Y] ne pouvaient pas plus ignorer que le bien se trouvait dans une ancienne zone de carrière, l’acte de vente en faisant état, elles ne pouvaient avoir une connaissance aussi fine qu’un professionnel de l’immobilier des désordres susceptibles d’être provoquées par l’instabilité du sous-sol.

Or, ayant pris connaissance de cette fissure qui, sans présenter le degré de gravité que l’expert a pu relever quatre ans plus tard suite à une aggravation accélérée causée par une infiltration d’eau, n’en était pas moins importante, la société Rive Ouest aurait dû attirer l’attention des acquéreuses sur son existence et leur conseiller, soit d’interroger le vendeur sur l’éventuelle existence d’autres fissures, soit de réaliser une visite du bien après retrait des meubles de la cave préalablement à la signature du compromis, comme l’expert l’a relevé : « (…) elles auraient dû s’assurer lors de leur dernière visite avant la signature de l’acte authentique, que la cave avait bien été vidée et qu’il n’y avait pas eu d’autres sources d’infiltration d’eau. L’agence aurait pu aussi leur conseiller de le faire » (nous soulignons, page 36 du rapport).

Si la société Rive Ouest indique avoir attiré l’attention des acquéreuses sur les fissures, cette affirmation est contestée par les demanderesses et n’est fondée sur aucune pièce versée aux débats, si bien qu’il ne peut qu’être retenu que la société Rive Ouest ne démontre pas avoir attiré leur attention ou les avoir conseillées sur cette particularité du bien immobilier.

Enfin, l’agence souligne que Mmes [D] et [Y] ont réalisé une visite du bien avec un professionnel de l’immobilier. Or, outre que son intervention n’est pas de nature à exonérer la société Rive Ouest de ses obligations, celui-ci est était présent non pour réaliser un audit du bien immobilier mais avec une mission spécifique, examiner la possibilité de réaliser divers travaux (cf. pièce n°34 en demande). Ce moyen ne peut donc qu’être écarté.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des éléments précédents que la société Rive Ouest a commis un manquement à ses obligations d’information et de conseil en ne conseillant pas à Mmes [D] et [Y] de questionner plus avant le vendeur sur les fissures affectant le bien immobilier et en ne leur suggérant pas de réaliser une visite du sous-sol après retrait des biens meubles, préalablement à la signature de tout acte de vente.

Mmes [D] et [Y] indiquent que la faute commise à ce titre est assimilable à une réticence dolosive. Elles affirment à ce titre que le silence gardé par l’agence lui permettait d’assurer la conclusion de la vente et de percevoir des honoraires. Toutefois, aucune pièce versée aux débats ne permet de caractériser une preuve du caractère intentionnel de la faute commise, si bien que ce moyen sera écarté.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Mmes [D] et [Y] invoquent un préjudice matériel consistant en l’exposition de frais de recherche et de sondages (11 236,77 euros), la réalisation de travaux de nature à remédier aux désordres (96 711,60 euros), un préjudice immatériel (perte de jouissance), et un préjudice moral causé par l’impossibilité de vivre en toute quiétude dans cette maison (inquiétude, vigilance, nombreuses démarches réalisées et dépenses afférentes, impossibilité de poursuivre leur projet de rénovation, impossibilité de vendre le bien ayant conduit à un refus de promotion impliquant un changement géographique).

La société Rive Ouest oppose que le préjudice subi ne peut consister qu’en une perte de chance ; que le préjudice matériel allégué n’est pas démontré et justifié ; que si des devis sont produits, rien ne démontre la réalisation du paiement ; que la preuve de la perte de jouissance n’est pas rapportée ; que la réalisation du radier ne se rapporte pas à l’existence de fissures ; que le préjudice moral n’est pas plus démontré, et que les éléments invoqués à ce titre sont dépourvus de tout lien avec la faute reprochée.

Appréciation du tribunal,

En premier lieu, il sera rappelé qu’il a été retenu à l’encontre de la société Rive Ouest une faute en ce qu’elle aurait dû conseiller Mmes [D] et [Y] de questionner plus avant le vendeur sur les fissures affectant le bien immobilier et leur suggérer de réaliser une visite du sous-sol après retrait des biens meubles préalablement à la signature de tout acte de vente.

Ce faisant, après obtention des conseils adéquats, les acquéreuses auraient probablement identifié les deux autres fissures, mais leur présence aurait pu ne pas les freiner dans leur projet d’acquisition -elles ont d’ailleurs acquis le bien malgré la présence d’une fissure apparente-, si bien qu’elles n’auraient pas nécessairement décelé le problème de stabilité du sous-sol, d’autant que, comme préalablement retenu, celui-ci apparaissait réglé après la réalisation de travaux antérieurs.

En sus, si elles avaient décelé à ce stade les problèmes affectant le sous-sol, elles n’auraient pas demandé une prise en charge du coût des travaux à la société Rive Ouest, qui n’en est pas responsable, mais auraient éventuellement pu obtenir une prise en charge de la part des vendeurs dans la réalisation des travaux (soit directement, soit par une baisse du prix de vente), ce qu’ils étaient susceptibles de refuser.

Compte tenu de ces aléas, le préjudice susceptible d’être indemnisé ne peut consister qu’en une perte de chance, définie comme la perte actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En deuxième lieu, s’agissant du préjudice matériel, les demanderesses sollicitent réparation des frais d’étude réalisés et du coût de réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres. Or, conformément à ce qui a été préalablement indiqué, la faute commise par la société Rive Ouest n’est pas la cause de ces dommages (dépenses faites ou dépenses à faire pour remédier aux désordres), celle-ci ayant seulement causé une perte de chance d’obtenir, après une négociation, la prise en charge des dépenses faites et à faire par les époux [X] [R], ce qui ne correspond pas à la demande formée. Par conséquent, le tribunal ne peut faire droit à la demande d’indemnisation.

À ce titre, si les demanderesses se prévalent d’un arrêt ayant condamné un agent immobilier à réparer l’entier dommage, y compris le coût de réalisation des travaux (3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21.953, 07-21.910), il ne saurait être retenu dudit arrêt une position de principe sur le préjudice susceptible d’être réparé en cas de manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information et de conseil. En effet, dans cet arrêt, la Cour de cassation a seulement réalisé un contrôle d’absence de contradiction dans le raisonnement tenu par la cour d’appel (« a pu en déduire, sans contradiction »), sans dégager de principe général, en soulignant la caractérisation, par la cour d’appel, de la connaissance précise qu’avait l’agence des désordres affectant le bien (« Mais attendu qu’ayant relevé, d’une part, que les époux [B] n’auraient pas à tout le moins acquis au même prix s’ils avaient connu la gravité des désordres, d’autre part, que la société l’Agence du Lys ne contestait pas avoir eu connaissance de la procédure de constatation de catastrophe naturelle en cours et que, compte tenu du lieu de son siège, elle ne pouvait ignorer ni que la maison à vendre se trouvait au centre de la zone particulièrement touchée, ni les conséquences des mouvements de terrain »).

En troisième lieu, sur le préjudice immatériel, il sera pareillement retenu que le préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de jouir du logement pendant les quatre semaines nécessaires à la réalisation des travaux, n’est pas causé par la faute retenue à l’encontre de la société Rive Ouest. Cela est a fortiori le cas pour le trouble de jouissance causé par l’aggravation des fissures, qui empêche selon l’expert (page 30 du rapport) toute jouissance de la cave, provenant d’une infiltration d’eau principalement causée par un déboîtement de la descente d’eau, soit un événement postérieur à la conclusion du contrat de vente et dénué de tout lien avec l’agence immobilière.

En quatrième lieu, s’agissant du préjudice moral, si la société Rive Ouest n’avait pas commis de faute, Mmes [D] et [Y] auraient pu ne pas se retrouver dans la situation dans laquelle elles se trouvent actuellement -être propriétaires d’une maison devant subir de coûteux travaux de stabilisation-, ce qui a engendré de nombreuses démarches de leur part qu’elles ont également dû financer (études, expertise…).

Cette situation a également limité la mobilité de Mme [Y] qui a dû refuser une proposition de mutation (pièce n°36), étant toutefois précisé que le certificat du 7 juin 2022, qui évoque un arrêt de travail d’août 2019 à avril 2022, est trop imprécis pour imputer ledit arrêt à la situation dommageable.

Ainsi, la faute de la société Rive Ouest a causé à Mmes [D] et [Y] un préjudice moral propre, lié au sentiment d’avoir été mal conseillées et d’avoir perdu la possibilité d’éviter la situation dommageable préalablement décrite. Dans cette limite, il leur sera alloué la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral causé par la faute de la société Rive Ouest.

Sur les appels en garantie

La société Rive Ouest indique que si sa responsabilité est engagée, elle est fondée compte tenu des observations précédentes à solliciter la garantie des époux [X] [R]. Les époux [X] [R] s’opposent à l’appel en garantie formé par la société Rive Ouest et opposent qu’ils ont démontré ne pas avoir manqué à leurs obligations.

Appréciation du tribunal,

La société Rive Ouest ne fait valoir au titre de cette demande aucun moyen de droit et de fait supplémentaire à ceux qui ont été préalablement examinés, et qui ont conduit le tribunal à retenir une absence de manquement des époux [X] [R].

Par conséquent, la société Rive Ouest sera déboutée de son appel en garantie.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. En l’espèce, compte tenu du rejet des demandes formées à l’encontre de M. [T] [X] [R] et de Mme [L] [U] épouse [X] [R], et du manquement retenu à l’encontre de la société Rive Ouest, il y a lieu de partager les dépens, qui incluront le montant des honoraires de l’expert, entre Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] d’une part (50%), et la société Rive Ouest d’autre part (50%).

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, de la somme limitée que la société Rive Ouest est condamnée à verser aux demanderesses, il y a lieu :

— de condamner in solidum Mme [D] et Mme [Y] à verser aux époux [X] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Rive Ouest à verser à Mme [D] et Mme [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M. [T] [X] [R] et de Mme [L] [U] épouse [X] [R],

Condamne la société Rive Ouest à verser à Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] la somme globale de 4 000 en réparation de leur préjudice moral,

Déboute Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] du surplus de leurs demandes formées à l’encontre de la société Rive Ouest,

Déboute la société Rive Ouest de son appel en garantie formé à l’encontre de M. [T] [X] [R] et de Mme [L] [U] épouse [X] [R],

Déboute Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] de leur demande visant à répartir la charge des condamnations,

Partage les dépens de l’instance, qui incluront les honoraires de l’expert judiciaire Mme [N] [Z], à hauteur de 50 % à la charge de Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] et à hauteur de 50 % à la charge de la société Rive Ouest,

Condamne in solidum Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] à verser à M. [T] [X] [R] et Mme [L] [U] épouse [X] [R] la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Rive Ouest à verser à Mme [M] [D] et Mme [I] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Quentin SIEGRIST, Vice-président par suite d’un empêchement du président et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT