PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/02555 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NYAR

72A

S.D.C. BATIMENT 4

C/

S.A.R.L. EXCELE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BATIMENT 4, sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société COGEVA PM dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. EXCELE, dont le siège social est sis [Adresse 2], défaillante

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La SARL Excele est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2].

Par acte en date du 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Cogeva PM, a fait assigner devant ce tribunal la SARL Excele afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SARL Excele à payer les sommes de :

—  17 272,50 euros, appel de charge du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 7 010,21 euros, puis à compter du 24 août 2023 sur la somme de 10 292,78 euros, puis à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 13 062,48 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la capitalisation des intérêts,

—  3 200 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SARL Excele a été assignée à étude, l’huissier ayant vérifié les diligences nécessaires à l’identification de son domicile, et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 octobre 2024 a fixé l’affaire au 16 janvier 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SARL Excele est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 4, 15, 166, 167 et 168,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2024 et 13 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes pour l’année 2022 et voté les budgets prévisionnels pour 2023 et 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 4 octobre 2022, remise à la SARL Excele le 11 octobre 2022 pour le paiement de la somme de 7010,21 euros ;

— une mise en demeure en date du 25 août 2023, accompagnée d’une impression mentionnant que la lettre a été remise à la SARL Excele le 6 septembre contre signature, pour le paiement de la somme de 10 292,78 euros.

— une sommation de payer en date du 17 novembre 2023, remise à étude le même jour, pour le paiement de la somme de 13 062,48 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 17 005,37 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit les justificatifs des deux mises en demeure et de la sommation de payer, et il sera fait droit à sa demande.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner la SARL Excele à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 17 272,50 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, appel de charge du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre sur la somme de 7 010,21 euros, et à compter du 6 septembre 2023 sur la somme de 10 292,78 euros, à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 13 062,48 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du code civil et il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC Bâtiment 4 ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

la SARL Excele, partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SARL Excele à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Bâtiment 4 situé [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  17 272,50 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2024, appel de charge du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre sur la somme de 7 010,21 euros, et à compter du 6 septembre 2023 sur la somme de 10 292,78 euros, à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 13 062,48 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL Excele aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS