PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/02186 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NT2T

72A

S.D.C. RESIDENCE INDOCHINE

C/

[B] [J] [K], [G] [I] [H]

[M] [H] [F], [L] [H] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence INDOCHINE, sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Madame [B] [J] [K], demeurant [Adresse 4], défaillante

Madame [G] [I] [H], demeurant [Adresse 2], défaillante

Monsieur [M] [H] [F], demeurant [Adresse 4], défaillant

Monsieur [L] [H] [F], demeurant [Adresse 4] défaillant

— -==o0§0o==--

Suivant acte notarié du 21 septembre 2000, Madame [B] [J] [K], Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F] ont acquis les lots n°67 et 167 d’un immeuble au sein de la Résidence Indochine sise [Adresse 3] à [Localité 5].

Par jugement en date du 31 décembre 2019, le tribunal d’instance de Gonesse a condamné les défendeurs au paiement de la somme de 6 371 euros au titre de charges impayées au 1er octobre 2019, appel du 4ème trimestre 2019 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février et 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Indochine sise [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet Betti, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise les consorts [J] [I] [H], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  17 614 euros au titre de charges de copropriété, travaux effectués sur les parties communes et frais divers selon décompte arrêté au 8 février 2024, appels de fonds 1er appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 17 022,65 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement et les frais d’inscription d’hypothèque légale dont distraction,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [G] [I] [H], bien que régulièrement assignée à la dernière adresse connue ([Adresse 2]) par acte délivré conformément à l’article 659 du code de procédure civile (plusieurs diligences ayant été effectuées par le commissaire de justice), n’a pas constitué avocat.

Madame [B] [J] [K], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F], bien que régulièrement assignés à étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 27 juin a fixé l’affaire au 21 novembre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété dont il résulte que Mme [J] [K], Mme [I] [H], M. [H] [F] et M. [H] [F] sont propriétaires indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°67 et 167,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— l’extrait du règlement de copropriété, le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2021, 1er décembre 2022, 24 mai 2023 et 18 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— extraits du grand livre comptable pour la période d’exercice du 2020 au 2023,

— une lettre de mise en demeure du 12 septembre 2023, et revenue non réclamée, pour le paiement de la somme de 16 157,91 euros,

— une sommation de payer les charges de copropriété du 20 novembre 2023 par acte de commissaire de justice déposé à l’étude, pour le paiement de la somme de 16 826,49 euros,

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

* Sur les charges de copropriété

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que les défendeurs sont propriétaires indivis du bien. Le règlement de copropriété versé aux débats ne contient aucune clause de solidarité relative aux indivisaires les tenant pour solidairement responsables du règlement des charges. Aux termes de l’acte d’acquisition du bien en date du 21 septembre 2000, les défendeurs ont acquis le bien immobilier à concurrence 54.10% en ce qui concerne Madame [J] [K] [B] et à concurrence de 45.99% indivisément pour Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F] soit 15.33% chacun. Ils seront donc tenus au paiement des charges de copropriété et travaux à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

En l’espèce la somme de 1 964,84 euros, apparaissant comme étant le reliquat des versements effectués par les débiteurs suite au jugement du 31 décembre 2019 par le tribunal de proximité de Gonesse a été porté au crédit du décompte et imputé par le créancier sur la dette des charges de copropriété.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance sur les charges de copropriété et prévision travaux est parfaitement établie à hauteur de la somme de 11 252,84 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2020 au 8 février 2024, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2024.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce, les frais intitulés « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 4T2019 » pour un montant de 180 euros, « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 1T2020 » pour un montant de 180 euros, « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 2T2020 » pour un montant de 180 euros, « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 3T2020 » pour un montant de 180 euros, « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 4T2020 » pour un montant de 180 euros, « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 1T2021 » pour un montant de 180 euros, « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 2T2021 » pour un montant de 180 euros, « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 3T2021 » pour un montant de 180 euros, « VAC° SUIVI CONTENTIEUX 4T2021 » pour un montant de 180 euros, « HONORAIRES DOSSIER HUSSIER » pour un montant de 141 euros et « HONORAIRES SUIVI IMPAYE 2023 » pour un montant de 525 euros, frais intitulés « SMETH-SAISIE IMMO » pour un montant de 3 600 euros n’entrent pas dans la définition des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés « LETTRE COMMINATOIRE » pour un montant de 180 euros et « RELANCE ET ACCORD AMIABLE » pour un montant de 35 euros ne sont pas suffisamment justifiés et seront donc rejetés.

En revanche, les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 septembre 2023 et les frais de sommation de payer du 20 novembre 2023 relèvent des dispositions de l’article 10-1 et seront retenus pour un montant de 260,16 euros.

Il convient en conséquence de condamner à proportion de leur droits dans l’indivision Madame [B] [J] [K], Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11 513 euros au titre de charges de copropriété, travaux effectués sur les parties communes et frais divers selon décompte arrêté au 8 février 2024, appels de fonds 1er appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d’autant plus qu’ils ont déjà été condamnés pour les mêmes raisons par le tribunal de proximité de Gonesse le 31 décembre 2019.

Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [J] [K], Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Mermoz la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Madame [B] [J] [K], Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F], partie qui succombe, supporteront les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne à proportion de leur droits dans l’indivision Madame [J] [K] [B], Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Indochine sise [Adresse 3] la somme de 11 513 euros au titre de charges de copropriété, travaux effectués sur les parties communes et frais divers selon décompte arrêté au 8 février 2024, appels de fonds 1er appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 ;

Condamne in solidum Madame [J] [K] [B], Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Indochine sise [Adresse 3] la somme de 1 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Madame [B] [J] [K], Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F] aux dépens dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum Madame [B] [J] [K], Madame [G] [I] [H], Monsieur [M] [H] [F] et Monsieur [L] [H] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Indochine sise [Adresse 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 janvier 2025

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS