DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

06 Octobre 2025

N° RG 21/02730 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MBME

Code NAC : 30A

[P] [W]

S.C.I. SAINT MEDARD

C /

S.A.S. AEREL

[D] [N]

S.E.L.A.R.L. SELARL FIDES

S.E.L.A.R.L. ASTEREN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 06 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 23 Juin 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEUR

Monsieur [P] [W], né le 17 mars 1967 à [Localité 7] demeurant [Adresse 5]

S.C.I. SAINT MEDARD, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 450 071 436 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par M^e Lucille SUDRE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e NorbertGRADSZTEJN, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

S.A.S. AEREL, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 821 133 873 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth GUYOT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Malika OUARTI, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.E.L.A.R.L. SELARL FIDES, prise en la personne de Me [H] [V], dont le siège social est sis [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Me [H] [V], dont le siège social est sis [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

Maître [D] [N], demeurant [Adresse 6], pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI SAINT MEDARD

représenté par M^e Véronique FAUQUANT, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 21 avril 2016, la SCI Saint-Médard, représentée par Monsieur [B] [W] en qualité de co-gérant, a consenti à la société AEREL en formation, représentée par son représentant légal Monsieur [C] [W], un bail commercial portant sur trois parcelles sises [Adresse 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 23 avril 2016, moyennant un loyer annuel de 24.000 € hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Il n’a pas été convenu de dépôt de garantie. Les locaux sont à usage exclusif de gardiennage de véhicules automobiles, activités commerciales annexes, bureaux.

Il convient de préciser que par jugement du 24 novembre 2015, le tribunal de commerce de Salon-de-Provence a prononcé à l’encontre de Monsieur [B] [W] une interdiction de gérer toute personne morale ayant une activité économique pendant 10 ans. Par décision du 20 octobre 2016, l’assemblée générale des associés de la SCI Saint-Médard a révoqué le mandat social de Monsieur [B] [W], Monsieur [P] [W], co-gérant, devenant gérant unique de la SCI.

Compte tenu de la mésentente entre les trois associés de la SCI, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a, par ordonnance du 4 novembre 2016, désigné Maître [D] [N] en qualité d’administrateur provisoire de la SCI Saint-Médard.

Par exploit du 20 avril 2021, Monsieur [P] [W] a fait assigner la SCI Saint-Médard, Maître [D] [N], son administrateur provisoire, ainsi que la société AEREL devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins notamment de voir prononcer la nullité du bail consenti à la société AEREL, et la voir condamner au paiement de diverses sommes.

Le 11 août 2022, il a été mis fin à la mission de Maître [N].

Par jugement du 26 juin 2023, le tribunal de commerce de Pontoise a prononcé la liquidation judiciaire de la société AEREL et désigné la SELARL Fides en la personne de Maître [H] [V] en qualité de liquidateur. Le 4 août 2023, le liquidateur a résilié le bail commercial et remis les clés à la SCI Saint-Médard.

Le 4 septembre 2023, la SCI Saint-Médard a déclaré entre les mains de Maître [H] [V] une créance d’un montant total de 883.391 €.

Par jugement du 18 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

Mis hors de cause Maître [D] [N] ès qualités d’administrateur provisoire de la SCI Saint-Médard,Dit sans objet la demande d’irrecevabilité formée à l’encontre de Monsieur [P] [W],Dit que le bail commercial du 21 avril 2016, conclu entre la SCI Saint-Médard et la SAS en formation AEREL, est nul de nullité absolue,Ordonné la réouverture des débats pour mise en cause des organes de la procédure, sur les demandes de condamnations en paiement et d’expulsion,Réservé l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par exploit du 3 avril 2024, Monsieur [P] [W] et la SCI Saint-Médard ont fait assigner en intervention forcée la SELARL Fides en la personne de Maître [H] [V] ès qualités de liquidateur de la société AEREL. Par ordonnance du 16 mai 2024, le Président de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec l’instance précédente.

Le liquidateur ayant changé de dénomination sociale, Monsieur [P] [W] et la SCI Saint-Médard ont, par exploit du 10 décembre 2024, régularisé la procédure à l’égard de la SELARL Asteren en la personne de Maître [H] [V]. Par ordonnance du 16 janvier 2025, le Président de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction avec les instances précédentes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2025. L’affaire a été plaidée le 23 juin 2025 et mise en délibéré au 6 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par assignation du 10 décembre 2024, Monsieur [P] [W] et la SCI Saint-Médard demandent au tribunal de :

Condamner la société AEREL, prise en la personne de Me [H] [V] ès qualités à payer à la SCI Saint-Médard la somme de 559.280 €, subsidiairement la somme de 221.075,73 €, en réparation du préjudice locatif subi,La condamner à lui payer la somme de 2.407.562,92 € au titre de la remise en état des lieux en raison du préjudice environnemental,La condamner à lui payer la somme de 154.700 € HT au titre de la remise en état des lieux en raison du préjudice matériel (hors préjudice environnemental),En tout état de cause :

Condamner toute partie succombante à régler chacune la somme de 15.000 € à Monsieur [P] [W] au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,Fixer au passif de la société AEREL les sommes suivantes :559.280 € en réparation du préjudice locatif subi,2.407.562,92 € au titre de la remise en état consécutive au préjudice environnemental,154.700 € HT au titre de la remise en état consécutive au préjudice matériel (hors préjudice environnemental),15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Ils font valoir que le prononcé de la nullité du bail du 21 avril 2016 emporte l’anéantissement rétroactif du contrat, les parties devant être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion, et les restitutions réciproques pouvant être exécutées en nature ou en valeur.

S’agissant du préjudice locatif, ils font valoir que la société AEREL est redevable d’une indemnité d’occupation du 21 avril 2016 au 4 août 2023, date de remise des clés, que la valeur locative des lieux occupés a été fixée à dire d’expert à la somme de 41.150 € HT et HC par an, soit un différentiel de de l’ordre de 17.150 € HT et HC par an, et que la société AEREL n’a réglé qu’une somme de 103.250 € HT soit 133.50 € TTC au titre de son occupation. Ils indiquent toutefois qu’ils ont, en septembre 2023, trouvé un nouveau locataire pour les mêmes locaux moyennant un loyer annuel de 80.400 € HT et HC, soit un différentiel de l’ordre de 56.400 € HT et HC par an par rapport au bail annulé. C’est la raison pour laquelle ils réclament la somme de de 559.280 € TTC à titre principal, et celle de 221.075,73 € à titre subsidiaire, si le loyer du dernier bail signé n’est pas retenu.

S’agissant du préjudice environnemental, ils font valoir que la société AEREL engage sa responsabilité au titre de ses graves manquements à la législation applicable en matière de stockage de déchets, un arrêté du Préfet du Val d’Oise du 15 octobre 2024, mettant en demeure la société AEREL de régulariser sa situation administrative dans le délai d’un mois n’ayant pas été suivi d’effet, et que la remise en état se monte à la somme de 2.487.562,92 €.

S’agissant du préjudice matériel hors préjudice environnemental, ils font valoir des dégradations et des actes de vandalisme constatés par un commissaire de justice le 25 août 2023, les réparations nécessaires étant estimées à la somme de 154.700 € HT.

La SELARL Asteren, prise en la personne de Maître [H] [V], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société AEREL, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs, le tribunal renvoie à l’assignation du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce, applicables à la liquidation judiciaire par l’effet de l’article L 641-3 du même code, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il en découle que les demandes de condamnation de la société AEREL en paiement de diverses sommes sont irrecevables, seule la fixation des créances au passif de cette société étant permise.

Il est par ailleurs de principe que le juge qui statue sur l’admission d’une créance au passif doit se prononcer dans les limites du montant indiqué dans la déclaration de cette créance, y compris lorsque, non encore définitivement fixé, il l’a été sur la base d’une évaluation, celle-ci ne pouvant être augmentée après l’expiration du délai légal de déclaration.

En l’espèce, la SCI Saint-Médard a déclaré le 4 septembre 2023 entre les mains de Maître [H] [V], alors membre de la SELARL Fides, une créance de 883.391 €. Aucune déclaration complémentaire n’est invoquée. Elle a assigné le liquidateur à deux reprises, le 3 avril 2024 et le 10 décembre 2024 du fait du changement de sa raison sociale. La demande de fixation de sa créance au passif de la société AEREL est dès lors recevable, mais dans la limite de 883.391 €.

Sur le préjudice locatif

Par jugement définitif du 18 septembre 2023, ce tribunal a prononcé la nullité du bail conclu le 21 avril 2016 entre la SCI Saint-Médard et la société AEREL en formation. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, et les prestations exécutées donnent lieu à restitution. Il est de principe que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

En l’espèce, la société AEREL, qui a occupé les lieux entre le 23 avril 2016 – date de prise d’effet du bail – et le 4 août 2023 – date de restitution des clés – est redevable d’une indemnité d’occupation, sous déduction des sommes effectivement versées. Cette indemnité d’occupation ne saurait être égale au loyer annuel convenu, soit 24.000 € HT et HC, celui-ci ayant été de toute évidence fortement minoré en raison des relations entre les deux frères [B] et [C] [W]. Monsieur [I] [J], expert désigné par le tribunal de grande instance de Pontoise, a estimé la valeur locative des locaux à 41.150 € par an HT et HC en juillet 2019, soit un différentiel de 17.150 € HT et HC par an par rapport au bail annulé. Cette somme peut être raisonnablement retenue, le montant total des loyers obtenus en 2023 étant difficilement comparable, car obtenu en additionnant plusieurs baux séparés, plus facilement négociables.

En conséquence, conformément au calcul des demandeurs, la société AEREL aurait dû acquitter, au titre des indemnités d’occupation, une somme totale de 295.479,78 € HT, soit 354.575,73 € TTC. Compte tenu de la somme de 133.500 € TTC versée par elle au cours de la période envisagée, le préjudice locatif sera fixé à la somme de 221.075,73 €.

Sur la remise en état des lieux

Il est de principe que celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur.

En l’espèce, la SCI Saint-Médard se plaint d’un préjudice environnemental et d’actes de vandalisme.

S’agissant du préjudice environnemental, il ressort d’un rapport de l’Inspection des installations classées du Val d’Oise en date du 14 juin 2024 que la société AEREL a enterré sur le terrain d'[Localité 8] des déchets contenant notamment de l’amiante, dont le stockage est soumis à autorisation, ce qui n’a pas été le cas. Par arrêté du 15 octobre 2024, le Préfet du Val d’Oise a mis en demeure la société AEREL, dans un délai d’un mois, soit de déposer un dossier d’autorisation environnementale soit de notifier sa décision d’arrêt d’exploitation de son activité de stockage de déchets et en remettant en état le terrain. Cet arrêté n’a évidemment pas été suivi d’effet.

La remise en état du terrain, qui incombera de toute évidence au propriétaire compte tenu de la liquidation judiciaire de la société AEREL, a été évaluée par la société Build Consulting BTP à la somme de 2.487.562,92 € TTC.

S’agissant des dégradations et détériorations indépendantes du préjudice environnemental, elles ont été constatées par commissaire de justice le 25 août 2023. Ce dernier a listé les véritables actes de vandalisme commis tant à l’extérieur qu’à l’intérieur des lieux, et notamment l’enlèvement des portails, d’une grille de protection d’une fenêtre, de 10 caméras de protection, du système de contrôle de vidéo, d’une porte sécurisée, de tableaux électriques, de radiateurs de chauffage électrique, d’éclairages, de système de climatisation, de chaudière de chauffage central, de chauffe-eau et de sanitaires. Les photographies annexées à l’acte sont particulièrement édifiantes.

La remise en état de ces dégradations a été chiffrée à 154.700 € HT selon un rapport de Monsieur [O], architecte, en octobre 2023.

Toutefois, le tribunal ne pouvant se prononcer que dans les limites du montant indiqué dans la déclaration de créance, et compte tenu du préjudice locatif fixé à la somme de 221.075,73 €, le préjudice de remise en état, toutes causes confondues, ne pourra être fixé qu’à :

883.391 € – 221.075,75 € = 662.315,25 €.

Il y a lieu dès lors de fixer à la somme de 883.391 € la créance totale de de la SCI Saint-Médard au passif de la société AEREL.

Sur les mesures accessoires

Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société AEREL.

Compte tenu de la situation économique de la société AEREL, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Saint-Médard ou de Monsieur [P] [W].

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Fixe à la somme de 883.391 € la créance totale de la SCI Saint-Médard au passif de la liquidation judiciaire de la société AEREL ;

Déboute la SCI Saint-Médard et Monsieur [P] [W] du surplus de leurs demandes ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société AEREL ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 6 octobre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY