PREMIERE CHAMBRE

07 Janvier 2025

N° RG 23/04854 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NIOB

Code NAC : 72A

S.D.C. SECONDAIRE

C/

S.C.I. KHALID MAKANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 07 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 12 novembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la société SEGINE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. KHALID MAKANS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laura PEREZ BONAN, avocat au barreau du Val d’Oise

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Par exploit du 11 septembre 2023, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la société SEGINE, a fait assigner devant ce tribunal la société civile immobilière KHALID MAKANS afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  8 470,13 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété, au troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, outre 1059,60 euros au titre des frais,

— la capitalisation des intérêts,

-1 500 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au syndicat,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation de la partie adverse aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires,selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, a abandonné ses demandes au titre du paiement des charges, a porté sa demande en paiement des frais nécessaire à hauteur de 2 037,80 euros et au titre des frais irrépétibles à 2500 euros, sa demande en paiement au titre des dommages et intérêts demeurant inchangée. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement en l’absence de justificatifs produits par la partie demanderesse concernant ses revenus.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, la société civile immobilière KHALID MAKANS, a fait valoir que son gérant était de bonne foi, avait connu de sérieuses difficultés financières et procédé à d’importants paiement pour s’acquitter de sa dette. Ledit gérant a précisé qu’il avait acheté le bien aux enchères alors qu’il était occupé, le locataire ne réglant pas régulièrement ses loyers, ce qui avait obéré sa situation financière, en plus d’une perte d’emploi durant la période de la crise sanitaire. Il a également déploré que le syndic ne lui ait délivré les clés de la cave et du parking qu’au mois d’août 2022. Il a donc sollicité le rejet de la demande en paiement des frais et de toute demande. A titre subsidiaire, il a sollicité des délais de paiement mensuels à hauteur de 200 euros. En tout état de cause, il a conclu au rejet des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture du 26 septembre a fixé les plaidoiries au 12 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 112 novembre 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un document du service de la publicité foncière dont il résulte que la société civile immobilière KHALID MAKANS est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1168, 1206 et 228, suite à l’acquisition de ces lots aux enchères, suivant jugement d’adjudication du 12 janvier 2021, ledit jugement d’adjudication étant produit,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 octobre 2022, 27 juin 2023, une attestation de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des lettres de mise en demeure, une sommation de payer du 15 octobre 2021.

Force est de constater que la partie demanderesse ne formule plus de demande en paiement des charges et des travaux, la SCI KHALID MAKANS s’étant acquittée de sa dette. En revanche, elle formule une demande en paiement des frais nécessaires à hauteur de 2037,80 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu rejeter la demande en paiement au titre des frais intitulés « honoraires suivi contentieux », « envoi dossier avocat », ceux-ci pouvant soit être compris dans les frais irrépétibles soit entrant dans le cadre des diligences normales du syndic. Il sera seulement fait droit à trois mises en demeure pour un montant de 89 euros ainsi qu’aux frais de constitution d’hypothèque, soit un montant total de 361,40 euros, les autres frais n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité et augmentant artificiellement la dette.

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière KHALID MAKANS à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 361,40 euros, au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

La SCI KHALIS MAKANS sollicite des délais de paiement. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, expliquant que la partie adverse perçoit vraisemblablement des loyers en louant le logement, objet du litige, et bénéficie du déficit foncier, lui permettant de réduire son impôt sur le revenu.

Force est de constater que la SCI KHALID MAKANS ne fournit aucune pièce quant aux difficultés financières alléguées ni quant aux loyers qui seraient impayés par l’occupant des lieux. Les vais d’imposition produits aux débats font état d’un revenu constant quoique modeste.

La demande d’octroi de délais sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d’autant plus qu’il a déjà été condamnée pour les mêmes raisons par le tribunal de proximité de Gonesse.

Il convient en conséquence de condamner La société civile immobilière KHALID MAKANS à verser la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société civile immobilière KHALID MAKANS, partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société civile immobilière KHALID MAKANS à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 361,40 euros, au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

Condamne la société civile immobilière KHALID MAKANS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne la société civile immobilière KHALID MAKANS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière KHALID MAKANS aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 07 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS