Des minutes du greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été extrait le jugement dont la teneur suit:

DU 7 novembre 2025

N° RG 25/310 – N° Portalis: DB3U-W-B7J-OM4M

Code NAC : 70H

L’Etablissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT,

RECU le 12 DEC. 2025

C/ Monsieur X Y Z, Madame X AA AB, Monsieur AC AD, Monsieur X AD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

AUTORITÉ EXPROPRIANTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

=000§000---

JUGEMENT EXPROPRIATION

L’Etablissement public à caractère industriel et commercial GRAND PARIS AMENAGEMENT, immatriculé au RCS de Paris sous le n°642 036 941, dont le siège est sis […] 11, rue de Cambrai, CS 10052, 75945 Paris Cedex 19, pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, représenté par Maître Frédéric LEVY (SELAS DS AVOCATS), avocat au Barreau de Paris. Représenté par Monsieur Thomas HAMELIN et assisté par Maître François DAUCHY, avocat au Barreau de Paris à […]audience.

EXPROPRIES

Monsieur X AD, non comparant,

Monsieur AC AD, venant aux droits de Madame AE X épouse ACL, demeurant 24, rue Joseph GAILLARD à Vincennes (94300), non-comparant, Monsieur X Y Z, demeurant au 37, rue Leroyer à Vincennes (94300),présent et assisté, Madame X AA épouse AG, demeurant 8, place Charles Digeon à SAINT- MANDE (94160), présente et assistée, représentés ou assistés par Maître Jonathan AN, avocat au Barreau de Paris, (SCP LONQUEUE- SAGALOVITSCH-EGLIE-RICHTERS et Associés),

INTERVENANTE VOLONTAIRE:

Il est pris acte de […]intervention volontaire de Madame AH X, demeurant 37, rue Leroyer à Vincennes (94300), non comparante, représentée par Maître Jonathan AN, avocat au Barreau de Paris.

Direction départementale des Finances publiques du Val-d’Oise: Madame AI AJ AK, Commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gérard MOREL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, Juge de […]Expropriation du VAL D’OISE, désigné à compter du 1er septembre 2025 par ordonnance n°247/2025 en date du 2 juillet 2025 de Monsieur AL AM, Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de […]Expropriation, assisté de Madame Tehreem IMTIAZ HUSSAIN, Greffière:

a rendu le jugement dont la teneur suit:

***000.000***

Vu la requête en date du 3 avril 2025 formée par L’Etablissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT, représenté par Maître Frédéric LEVY et à […]audience par Maître François DAUCHY, avocats au Barreau de Paris; Vu […]ordonnance en date du 1 juillet 2025 fixant au 2 octobre 2025 […]appel des parties et le transport sur les lieux;

Vu le procès-verbal de transport sur les lieux; Vu le mémoire de […]établissement public expropriant en date du 18 juin 2025; Vu les conclusions du Commissaire du Gouvernement en date du 22 septembre 2025;

Vu le Code de […]expropriation;

Gérard MOREL, Juge de […]expropriation, assisté de Madame Tehreem IMTIAZ HUSSAIN, Greffière; A entendu en audience publique du 2 octobre 2025: Maître François DAUCHY assistant […]Etablissement public GRAND PARIS

AMENAGEMENT,

Madame AI AJ AK, Commissaire du gouvernement Maître Jonathan AN, assistant Monsieur Y X et Madame AA X et représentant Monsieur AD ACL et Madame AH X.

Monsieur Y X et Madame AA X ont comparu et étaient assistés par Maître AN.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Il s’agit de […]expropriation par […]Etablissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT (GPA) d’un terrain à usage agricole, occupé en application d’un bail rural, cadastré section ZC 60 pour 29.830 m2 situé au […] […] à […], dans le Val d’Oise, appartenant à […]indivision X. L’expropriation s’effectue afin de répondre au programme d’aménagement de la ZAC de […]Eco- quartier de […]/[…]-EN-FRANCE (secteur du Bois Coudray), une opération portant sur la création de logements sociaux et spécifiques, de surface de plancher à usage de commerces, activités, services et d’équipements publics. La déclaration d’utilité publique est en date du 1" février 2025.

Le bien consiste en un terrain non bâti, précédemment cultivé, en mitoyenneté d’une zone pavillonnaire, du complexe sportif André Malraux et de […]espace culturel Z AO. Sur le plan de […]urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Mais la partie expropriante et les expropriés ont des analyses opposées sur ce point.

OFFRE

Dans son mémoire initial valant offre. I’Etablissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT propose au

juge de […]expropriation de bien vouloir fixer […]indemnité due à […]indivision X à la somme de 656.260 euros à titre principal, outre 66.626 euros au titre de […]indemnité de remploi. Par son dernier mémoire en réponse, […]Etablissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT a porté son offre à la somme de 715.920 euros au titre de […]indemnité principale outre 72.592 euros pour les frais de remploi. Et il se dit disposé à indemniser les expropriés pour la perte de loyers subie, à hauteur de 421 euros, somme correspondant au montant de ce que les expropriés sollicitent. A […]appui de sa demande d’approbation du montant de […]offre proposée, […]autorité expropriante verse un dossier, dossier auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de […]article 455 du Code de procédure civile.

DEMANDE

L’indivision X demande au juge, au sein de son dernier mémoire de condamner […]EPGPA à leur verser les sommes de:

*3.579.600 euros à titre d’indemnité principale, *358.960 euros au titre de […]indemnité de remploi, *421 euros d’indemnité pour perte de revenus locatifs.

Les expropriés proposent de retenir la somme de 120 euros par m2. *5.000 euros sur le fondement de […]article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de GRAND PARIS AMENAGEMENT aux entiers dépens de […]instance sur le fondement de […]article L312-1 du code de […]expropriation. A […]appui de leur demande, les expropriés versent un dossier, dossier auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de […]article 455 du Code de procédure civile. CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Madame le Commissaire du gouvernement conclut qu’il n’est pas certain que la zone parcellée soit constructible. En effet, la constructibilité s’effectue au profit d’une opération d’ensemble et sur une surface globale supérieure au périmètre du terrain concerné. Madame le Commissaire du gouvernement propose de retenir […]offre amiable de […]expropriant, de 24 euros par m2 en valeur de terrain occupé et de majorer ce montant de 25% afin de pouvoir tenir compte à la fois de […]ancienneté des termes de comparaison sur lesquels […]expropriant fonde son offre initiale et de la situation très privilégiée du terrain exproprié. Ce qui reviendrait à retenir une valeur de 30 euros par m2 occupé. En conséquence, […]indemnité pour dépossession foncière s’élèverait à un montant de 894.900 euros. S’agissant de […]indemnité de remploi, elle se décompose de la façon suivante: 5000 euros multipliés par 20% ce qui donne 1000 euros; 10 000 euros multiplié par 15% ce qui revient à 1.500 euros et 879 900 multiplié par 10%, ce qui est égal à 87 990 euros. Enfin, au titre de la perte d’un an de revenus locatifs, le Commissaire du gouvernement retient la somme proposée par les expropriés, soit 421 euros. A […]appui, le commissaire du gouvernement verse un dossier, dossier auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de […]article 455 du Code de procédure civile.

ALLOCATION

Il ressort de […]examen des pièces versées aux débats par les parties antagonistes que […]Etablissement Public GRAND PARIS AMENAGEMENT a choisi d’exproprier une parcelle de terrain à usage agricole, durablement occupée par bail rural, cadastrée section ZC 60 d’une superficie de 29.830 m2 située au […][…] à […], dans le Val d’Oise, appartenant à […]indivision X.

Les parties divergent sur la date de référence, GRAND PARIS AMENAGEMENT fixe cette date au 30 mai 2017, alors que les expropriés retiennent celle du 8 novembre 2023.

Au vu des pièces du dossier, le juge de […]expropriation constate que, même si en effet le Plan Local d’Urbanisme approuvé en date du 16 décembre 2013 a encore fait […]objet d’une modification à la suite d’une délibération du Conseil Municipal en date du 8 novembre 2023, ces dernières modifications n’ont pas eu de conséquence effective sur la parcelle objet de ce contentieux, parcelle qui se situe en zone Aueco, région dont ni le périmètre ni la qualification n’ont été véritablement modifiés depuis le 30 mai 2017. C’est donc cette date du 30 mai 2017 qui sera retenue comme date de référence.

En application des dispositions de […]article L. 321-1 du Code de […]expropriation, les indemnités allouées couvrent […]intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par […]expropriation.

Il convient donc d’évaluer la parcelle expropriée. Celle-ci a été exploitée en terrain agricole mais bénéficie incontestablement d’une situation privilégiée, ce qui ressort de […]examen des dossiers antagonistes et qui a pu être constaté lors du transport sur les lieux et n’est au demeurant même pas contesté par […]autorité expropriante. Puisque cette parcelle, dont la superficie est particulièrement vaste, est située au centre de la ville de […], ville très accessible de la région francilienne et appelée à le devenir plus encore, puisque bénéficiant de la proximité de […]autoroute Al et de […]ancienne Route Nationale 17.

La situation géographique de la parcelle stricto sensu la positionne à proximité de la Mairie de […] ainsi que de […]espace Culture! Z AO (c’a été constaté lors du transport sur les lieux) et d’un complexe sportif. Elle se trouve également très proche de nombreux pavillons, et mitoyenne des premiers logements déjà construits et habités sur la ZAC.

Cette situation privilégiée sera évidemment prise en compte par le juge de […]expropriation pour […]évaluation de la parcelle, mais son impact est minoré par le fait que cette parcelle, aussi bien située soit-elle, ne peut cependant pas être qualifiée de terrain à bâtir. Car, à la date de référence, elle ne disposait pas d’un réseau suffisant pour […]écoulement des eaux usées non plus que d’un réseau d’électricité HTA (les réseaux existants en 2017 sur la commune de […] ne pouvaient suffire à alimenter en sus les secteurs dits des BOIS DU COUDRAY et de DERRIERE LES BOIS) et elle n’aurait pas davantage pu être alimentée en eau potable si des constructions proportionnelles à sa superficie avaient été édifiées. Ces réseaux indispensables à la vie urbaine ont été développés par la Commune, mais postérieurement à la date de référence.

Aussi la parcelle sera-t-elle considérée et évaluée comme à destination agricole, ce qui correspond de surcroît à […]usage que lui attribuaient ses propriétaires. Afin d’évaluer cette vaste parcelle de terrain, […]établissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT verse aux débats trois éléments de comparaison, qui présentent […]inconvénient d’être très anciens (années 2016, 2019 et 2020, le plus récent a donc cinq ans alors qu’une jurisprudence constante considère que […]on doit écarter les ventes conclues plus de quatre ans plus tôt…). Il verse également aux débats une vente conclue en décembre 2021 mais pour un bien situé à […] et non à […]. et un traité d’adhésion conclu en date du 7 février 2022 pour des parcelles sises à proximité de celle objet de ce contentieux puisqu’elles se trouvent au BOIS DU TEMPLE et au BOIS DU COUDRAY. Mais ce traité d’adhésion ne pourra davantage être pris en compte puisque le juge de […]expropriation n’a aucun moyen de vérifier les caractéristiques des parcelles concernées et leurs points communs avec le bien exproprié non plus que leurs éventuels désavantages, de sorte que cet acte dépourvu de toute valeur comparative ne sera pas davantage retenu. Par ailleurs, les expropriés ne versent aux débats qu’un seul élément de comparaison, concernant une vente conclue en 2023, donc assez récente, mais le terrain concemé se trouve en zone UG, c’est un terrain à bâtir situé en plein coeur de ville. Ce terrain n’est donc nullement comparable à la parcelle agricole expropriée, puisqu’il peut accueillir la construction d’un pavillon, alors que la parcelle expropriée n’aurait pu bénéficier (après amélioration des réseaux indispensables, distribution d’électricité et d’eau potable et écoulement des eaux usées) que d’une construction d’ensemble et non d’un Permis de construire pour un pavillon familial. Et surtout, ce terrain a une superficie de 626 mètres carrés, donc infiniment plus petite que celle du bien exproprié, qui est de 29.830 mètres carrés. Or. une règle constante de […]immobilier est que le prix au mètre carré se réduit

de façon inversement proportionnelle à la surface cédée. Le prix au mètre carré d’un bien immobilier de 626 mètres carrés sera donc toujours beaucoup plus élevé que le prix d’un terrain de 29.830 mètres carrés, quarante- sept fois plus vaste. Les expropriés versent aussi aux débats une promesse de vente, mais d’une part il s’agit d’un acte très ancien (2008, c’est à dire vieux de dix-sept ans) d’autre part ladite promesse ne s’est pas concrétisée par la suite par une vente notariée et ne présente donc pas la moindre valeur évaluative pour le juge de […]expropriation. Dans la mesure où aucune des parties antagonistes n’a pu trouver d’ éléments de comparaison fiables à verser aux débats pour éclairer le juge de […]expropriation, et où Madame la Commissaire du gouvernement s’est contentée de commenter lesdits éléments de comparaison mais n’en a pas trouvé d’autres (plus récents et géographiquement proches de la parcelle expropriée) à présenter au juge de […]expropriation, celui-ci ne pourra que retenir les deux dernières reventes mentionnées par […]établissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT, concernant des terrains sis à […] au lieudit « Derrière le bois », terrains achetés par […]ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE le 22 juin 2016 au prix de 19,90 euros/mètre carré puis revendus par […]ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE à […]établissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT en décembre 2019 au prix de 23,16 euros/mètre carré et en décembre 2020 (c’est à dire quatre ans plus tard) au prix de 23,46 euros/mètre carré. Si […]on applique au prix initial de 19,90 euros/mètre carré la même évolution sur neuf ans que sur les quatre premières années, on arrive à un prix au mètre carré de 27,92 euros. Prix qui sera arrondi à 28 euros et retenu comme valeur la plus proche possible du mètre carré de la parcelle expropriée.

Dès lors, le prix de cette parcelle sera de 29.830 mètres carrés x 28 euros 835.240 euros.

A cette somme en principal s’ajoute […]indemnité de remploi, calculée en application d’une jurisprudence

constante:

*20% sur la première fraction de 5.000 euros: *15% sur la fraction de 5.000 à 15.000 euros: *10% sur la fraction de 15.000 à 835.240 euros:

1.000 euros, 1.500 euros,

82.024 euros.

Soit un total de 84.524 euros au titre de […]indemnité de remploi.

De sorte que […]indemnité totale due pour cette expropriation s’élèvera à une somme de 835.240 euros +84.524 euros-919.764 €.

SUR L’INDEMNITE DUE POUR PERTE DE REVENUS LOCATIFS

Sur ce point, le juge de […]expropriation ne pourra que prendre acte de […]accord des parties sur la somme de 421 euros, sollicités par les consorts expropriés et acceptée par […]établissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT.

SUR LA DEMANDE PRESENTEE SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, d’allouer à Messieurs AD X, AD AC, Y Z X et Mesdames AA X épouse AG et AH X une somme de 3.000 Euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour être représentés dans la présente procédure initiée aux fins de fixation de la valeur de la parcelle dont ils sont propriétaires à […].

PAR CES

MOTIFS

***

Statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort;

FIXE à 919.764 euros […]indemnité due à Messieurs AD X, AD AC, Y Z X et Mesdames AA X épouse AG et AH X pour dépossession de la parcelle à usage agricole, occupée par bail rural, cadastrée section ZC 60 d’une superficie de 29.830 mètres carrés située au […][…] à […] EN France, AKNNE ACTE à […]établissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT de ce qu’il a reconnu dévoir verser à Messieurs AD X, AD AC, Y Z X et Mesdames AA X épouse AG et AH X une somme de 421 euros à titre d’indemnisation pour la perte de revenus locatifs,

Condamne […]établissement public GRAND PARIS AMENAGEMENT à verser à PROPRIETAIRES EXPROPRIES une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de […]article 700 du Code de procédure civile,

DIT que les dépens seront supportés par […]autorité expropriante.

Au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, le 7 novembre 2025.

LA GREFFIERE

LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Judiciaire

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N° 10