DU 14 Mars 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01145 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCO4

Code NAC : 72A

S.A.R.L. L’ORANGERIE

Monsieur [W] [D] [N]

Madame [A] [M] épouse [N]

C/

Madame [K] [LC] [S] veuve [H]

Monsieur [V] [E] [X] [H]

Monsieur [X], [F] [H]

Monsieur [P] [H]

Monsieur [E] [H]

Monsieur [B], [U] [H]

Madame [J] [Y] [C] épouse [H]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

MMA IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ EXPERTISE JUDICIAIRE

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEURS

S.A.R.L. L’ORANGERIE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Manuela ROCHA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 114, et M^e Louis FAUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1093

Monsieur [W] [D] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Manuela ROCHA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 114, et M^e Louis FAUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1093

Madame [A] [M] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Manuela ROCHA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 114, et M^e Louis FAUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1093

DÉFENDEURS

Madame [K] [LC] [S] veuve [H], demeurant [Adresse 8] – ALGERIE

représentée par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80, et M^e Philippe BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 373

Monsieur [V] [E] [X] [H], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80, M^e Philippe BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 373

Monsieur [X], [F] [H], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80, M^e Philippe BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 373

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80, M^e Philippe BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 373

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80, M^e Philippe BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 373

Monsieur [B], [U] [H], demeurant [Adresse 16]

représenté par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80, M^e Philippe BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 373

Madame [J] [Y] [C] épouse [H], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80, M^e Philippe BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 373

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6 et M^e Jean-Marie COSTE-FLORET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P267

MMA IARD, intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6 et M^e Jean-Marie COSTE-FLORET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P267

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Débats tenus à l’audience du 14 février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 14 Mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes en date des 13 novembre 2025, 14 novembre 2025, 20 novembre 2025, 21 novembre 2025 et 29 novembre 2025, la S.A.R.L. L’ORANGERIE, Monsieur [W] [D] [N] et Madame [A] [N] ont assigné :

*Monsieur [V] [E] [X] [H],

*Monsieur [X] [F] [H],

*Monsieur [P] [H],

*Monsieur [E] [H],

*Monsieur [T] [U] [H],

*Madame [J] [H],

*Madame [Z] [O] veuve [H],

* la société d’assurances mutuelles MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

devant le Président du tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé, aux fins de voir :

*Condamner la Société d’assurance mutuelle MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à payer à la S.A.R.L. L’ORANGERIE la somme provisionnelle de 500.000€, augmentée des intérêts à compter de la date de l’assignation, avec anatocisme,

*Condamner la Société d’assurance mutuelle MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à payer à Monsieur [W] [D] [N] et à Madame [A] [M] épouse [N] la somme provisionnelle de 50.000,00€, augmentée des intérêts à compter de la date de l’assignation, avec anatocisme,

*Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de :

— se rendre sur place dans les établissements de la S.A.R.L. L’ORANGERIE situés 29. [Adresse 11] à [Localité 10]

— visiter l’immeuble appartenant à l’indivision [H] et occupé par la S.A.R.L. L’ORANGERIE,

— se faire remettre tous documents et pièces utiles à sa mission,

— déterminer l’origine de l’incendie,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence Ia même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile,

— désigner et distinguer parmi ces désordres ceux qui ont été provoqués par l’incendie survenu le 14 mars 2023, ceux qui constituent une aggravation des désordres initiaux du fait de la non réalisation des travaux de réparation et ceux qui éventuellemenl proviennent d’une non-conformité aux règles de l’art, d’une exécution défectueuse, d’un défaut de structure, du mode de construction de I’immeuble, de son état de vétusté, de son éventuel défaut d’entretien qui aurait éventuellement préexisté à l’incendie,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer s’il y a lieu, les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis,

— indiquer les travaux nécessaires à la réfection des locaux et rechercher le coût des remises en état,

— en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la S.A.R.L. L’ORANGERIE à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux seront dirigés par le maître d’oeuvre des requérants et par des entreprises qualiliées de SON choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert,

— donner son avis sur les comptes constitués et justifiés par les parties,

*Condamner la Société d’assurance mutuelle MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à payer à la S.A.R.L. L’ORANGERIE la somme de 5.000,00 € en vertu de I’article 700 du CPC,

*Condamner la Société d’assurance mutuelle MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD en tous les dépens.

A l’appui de leur demande, la S.A.R.L. L’ORANGERIE, Monsieur [W] [D] [N] et Madame [A] [N] exposent que Monsieur [V] [H] était propriétaire d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 15], bien immobilier qu’il avait donné en location gérance en date du 28 novembre 2006 à la S.A.R.L. L’ORANGERIE, S.A.R.L. dont le gérant était Monsieur [R] [N]. La S.A.R.L. L’ORANGERIE a souscrit auprès de la MMA IARD un contrat d’assurance couvrant le fonds de commerce (hôtel restaurant), les bâtiments, agencements, mobiliers, dont incendies et pertes d’exploitation. Puis, par acte authentique du 14 janvier 2008, Monsieur [H] a donné à bail commercial l’ensemble immobilier à la S.A.R.L. L’ORANGERIE, le bail étant conclu pour 9 ans. Monsieur [H] est décédé le 8 septembre 2020, raison pour laquelle c’est l’indivision de ses héritiers qui a été assignée.

Dans la nuit du 13 au 14 mars 2023, un incendie s’est déclaré dans l’hôtel restaurant et a ravagé le rez-de chaussée de l’immeuble. Depuis, les locaux sont totalement inutilisables et l’établissement est fermé. La S.A.R.L. L’ORANGERIE a déclaré le sinistre à son assureur, qui a désigné un expert. Mais un problème est résulté, du fait que l’indivision des héritiers [H] n’a pas souscrit d’assurance pour couvrir sa responsabilité de bailleresse, or la remise en état du toit et des planchers s’avère à la charge du bailleur. L’ORANGERIE étant fermée depuis la survenance de ce sinistre, sollicite la désignation d’un expert et l’octroi d’une provision. Et elle fournit à l’appui de ses demandes un dossier, auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Au jour de l’audience, Madame [Z] [O] veuve [H], Monsieur [V] [E] [X] [H], Monsieur [X] [F] [H], Monsieur [P] [H], Monsieur [E] [H] Monsieur [T] [U] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] sont représentés en défense et émettent protestations et réserves quant à la mesure d’expertise.

Au jour de l’audience, la société d’assurances mutuelles MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES est représentée en défense et émet protestations et réserves quant à la mesure d’expertise, en excluant toutefois la possibilité que soient ordonnés des travaux sans respect du contradictoire et a fortiori aux frais des défendeurs, avant de solliciter :

*qu’il soit ordonné aux demandeurs de communiquer l’état du dossier contentieux les opposant à leur bailleur,

*le débouté des autres prétentions, car il ne peut selon elle y avoir lieu à condamnation au paiement de provisions par le juge des référés vu les multiples contestations sérieuses qui affectent les demandes, et l’indemnisation déjà satisfactoire réglée par les MMA,

*la condamnation de la S.A.R.L. L ORANGERIE et les consorts [N] à verser aux deux sociétés MMA la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Intervient volontairement en ce contentieux la société MMA IARD, co-assureur des locaux sinistrés avec la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. Les deux compagnies d’assurance exposent que le contrat souscrit par la S.A.R.L. L ORANGERIE aux fins de couverture de son fonds de commerce d’hôtel et restaurant était opéré en coassurance par les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

A l’appui de leur défense, ces deux compagnies contestent le bien fondé des prétentions en demande. Sur la demande d’expertise, elles s’opposent seulement à ce que les demandeurs puissent être autorisés à faire exécuter les travaux jugés indispensables par l’expert à leurs frais avancés, en objectant que ces modalités n’entrent pas dans le cadre du contrat signé.

Quant à la demande de versement de provisions, les deux compagnies en défense objectent que le rapport rendu à l’issue de l’expertise amiable a constaté des anomalies importantes au niveau du système de sécurité incendie. Et surtout un conflit entre le bailleur et la société locataire, L’ORANGERIE, du fait que la société locataire n’avait pas accepté l’augmentation de loyer appliquée par son bailleur et que celui-ci l’avait assignée au fond, de sorte que L ORANGERIE avait perdu sa qualité de locataire des locaux et n’en était plus qu’occupante sans droits ni titre. L’ORANGERIE avait d’ailleurs assigné également son bailleur en fixation d’une indemnité d’éviction. Et L’ORANGERIE n’avait pas non plus rempli son obligation contractuelle de faire effectuer les vérifications annuelles obligatoires concernant l’électricité et d’en justifier annuellement auprès de son assureur… Enfin, les compagnies d’assurance ajoutent avoir déjà versé des provisions à leur assurée, et ajoutent que les difficultés rencontrées par L’ORANGERIE relèvent surtout du refus des héritiers bailleurs de faire réaliser les travaux leur incombant.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 14 mars 2025.

MOTIFS

SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE A L’AUDIENCE DE LA SOCIETE MMA IARD

Il convient de donner acte à la société MMA IARD de son intervention volontaire en ce contentieux, en sa qualité de co-assureur des locaux sinistrés.

SUR LA DEMANDE EN DESIGNATION D’UN EXPERT

A l’appui de leur demande, la S.A.R.L. L’ORANGERIE, Monsieur [W] [D] [N] et Madame [A] [N] exposent que les locaux ayant permis à L ORANGERIE d’exercer une activité d’hôtel restaurant ont été saccagés par un incendie, d’origine non criminelle. Et que depuis deux ans, ils n’ont pu reprendre leur activité.

Il importe donc de faire droit à cette demande d’expertise, dans les termes prévus dans l’assignation à l’exception de l’autorisation sollicitée de pouvoir ordonner des travaux sans respect du contradictoire.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION DES SOCIETES MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES AU VERSEMENT D’UNE PROVISION

Les demandeurs sollicitent la condamnation des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur verser à titre provisionnel les sommes de 500.000€ (et ce avec intérêts à compter de la date de l’assignation, et anatocisme) à la S.A.R.L. L’ORANGERIE, et de 50.000,00€ (et ce avec intérêts à compter de la date de l’assignation, et anatocisme) à Monsieur [W] [D] [N] et à Madame [A] [M] épouse [N].

Les parties s’opposent sur le quantum des provisions déjà versées par les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. Par courriels adressés en cours de délibéré au juge des référés, leurs représentants ont fourni des justificatifs, au demeurant contradictoires, des provisions que les assurances se seraient engagées à verser et de ce qu’elles auraient véritablement versé.

Toutefois, bien au delà du quantum, il ressort de l’examen des dossiers antagonistes que le droit à indemnisation des demandeurs n’est pas avéré ni incontestable. Puisque, contrairement à ce qui était énoncé dans l’assignation et plaidé à l’audience, il n’est pas certain que l’incendie n’ait pas eu une origine criminelle, une expertise amiable ayant détecté après le sinistre des traces importantes d’alcool éthylique et même de white spirit.

De plus, la S.A.R.L. L ORANGERIE n’avait plus la qualité de locataire des lieux sinistrés pour avoir refusé l’augmentation de loyer imposée par ses bailleurs, ce qui aurait conduit ces derniers à lui refuser le renouvellement du bail et à l’assigner en fixation d’une indemnité d’occupation. Or, le droit à indemnisation d’une société occupante sans droit ni titre n’et pas le même que celui d’une société locataire…

Et la S.A.R.L. L ORANGERIE n’a pas rempli son obligation (découlant du contrat d’assurance) de faire effectuer annuellement les vérifications obligatoires, concernant notamment l’état de l’installation électrique et d’en justifier à l’égard de l’assureur.

Enfin, l’impossibilité matérielle pour L ORANGERIE de reprendre l’exercice de son activité professionnelle est moins imputable au refus de verser d’autres provisions des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES qu’au refus des bailleurs d’effectuer les travaux de gros oeuvre à leur charge.

Aussi l’obligation d’indemnisation à la charge des sociétés d’assurance se heurte-t-elle à de sérieuses objections, qui empêchent le juge des référés de statuer sur ces points et de condamner les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de quelque provision complémentaire, et les demandeurs ne pourront que se voir débouter de ce chef de demande. Notamment pour leur éviter le risque non négligeable de devoir restituer une partie des provisions perçues.

Corrélativement, les compagnies d’assurance se verront débouter du chef de leur demande de condamnation des assurés à leur fournir la copie du dossier les opposant à leur bailleur, ce contentieux leur éatant personnel et ne devant pas être diffusé à d’autres parties que celles directement concernées.

SUR LES DEMANDES ANTAGONISTES ETABLIES SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En l’état de la procédure, alors que la mesure d’expertise est encours, il paraît opportun de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager pour la présente instance.

Il y a donc lieu de rejeter leurs demandes antagonistes établies sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

Donnons acte à la société MMA IARD de son intervention volontaire en ce contentieux, en sa qualité de co-assureur des locaux sinistrés,

Ordonnons une mesure d’Expertise et commettons pour y procéder Monsieur [L] [G] [I] (Adresse : [Adresse 9] – Tel : [XXXXXXXX01] – Adresse Courriel : [Courriel 13] ), lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place dans les établissements de la S.A.R.L. L’ORANGERIE situés 29. [Adresse 12] [Localité 10]

— visiter l’immeuble appartenant à l’indivision [H] et occupé par la S.A.R.L. L’ORANGERIE,

— se faire remettre tous documents et pièces utiles à sa mission,

— déterminer l’origine de l’incendie,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence Ia même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile,

— désigner et distinguer parmi ces désordres ceux qui ont été provoqués par l’incendie survenu le 14 mars 2023, ceux qui constituent une aggravation des désordres initiaux du fait de la non réalisation des travaux de réparation et ceux qui éventuellemenl proviennent d’une non-conformité aux règles de l’art, d’une exécution défectueuse, d’un défaut de structure, du mode de construction de I’immeuble, de son état de vétusté, de son éventuel défaut d’entretien qui aurait éventuellement préexisté à l’incendie,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer s’il y a lieu, les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis,

— indiquer les travaux nécessaires à la réfection des locaux et rechercher le coût des remises en état,

— donner son avis sur les comptes constitués et justifiés par les parties,

Disons que l’Expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée,

Disons qu’il devra convoquer les parties et leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause, estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

Disons que l’Expert pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par l’article 242 du Code de Procédure Civile, et qu’il pourra demander communication de tous documents que celui-ci estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

Disons que l’Expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, prendre en considération les observations et réclamations des parties et quand elle seront écrites, les joindre à son avis,

Disons qu’en cas de difficulté dans l’accomplissement de sa mission, l’Expert en référera au Juge chargé du contrôle des expertises,

Disons qu’en cas d’empêchement de l’Expert commis, il sera procédé à son remplacement,

Disons que l’Expert délivrera copie de son rapport aux parties en les invitant en réponse à faire part de leurs observations,

Disons que l’expertise sera effectuée aux frais avancés de la S.A.R.L. L’ORANGERIE ainsi que Monsieur [W] [D] [N] et Madame [A] [M] épouse [N], qui devront consigner au greffe de ce Tribunal une somme de 5.000 € à valoir sur la rémunération de l’Expert, et ce avant le 25 avril 2025,

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, il sera fait application de l’article 271 du Code de Procédure Civile,

Disons que l’Expert dressera un rapport qu’il déposera au greffe de ce Tribunal dans le délai de neuf mois à compter du versement de la consignation,

Déboutons la S.A.R.L. L’ORANGERIE ainsi que Monsieur [W] [D] [N] et Madame [A] [M] épouse [N] du chef de leur demande de condamnation de leur assureur à leur verser une provision,

Déboutons les compagnies d’assurance MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES du chef de leur demande de condamnation des assurés à leur fournir la copie du dossier les opposant à leur bailleur,

Laissons les dépens à la charge de la partie demanderesse,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution,

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la Greffière,

Le Greffier, Le Président,