DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

31 Mars 2025

N° RG 23/05066 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NHIK

Code NAC : 50G

[S] [R] veuve [T]

C/

[D] [K] épouse [B]

[F] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 31 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 27 Janvier 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [S] [R] veuve [T], née le 21 Novembre 1922 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Laure PETIT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Kim LINARD, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Madame [D] [K] épouse [B], née le 15 Juillet 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [B], né le 16 Février 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Damien PENETTICOBRA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Grégory LEPROUX, avocat plaidant au barreau de Paris.

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Madame [S] [T], née [R], centenaire, est propriétaire d’un bien immobilier [Adresse 2]. Via l’agence immobilière CENTURY 21, elle a mis son bien en vente le 19 février 2022 suivant mandat exclusif. Une promesse de vente a été conclue avec Monsieur [F] [B] et Madame [D] [K] le 30 juin 2022 pour un montant de 500 000 euros, suite à une offre de leur part du 20 mai 2022 retranscrite par l’agence immobilière KEYMEX, mandatée par leurs soins. L’acte a été reçu par Maître [L] [G], notaire des bénéficiaires, avec la participation à distance de Maître [I] [J], notaire de la promettante.

Une indemnité d’immobilisation de 50 000 euros a été prévue ; le versement de 25 995 euros devant être réalisé sous quinzaine à peine de caducité n’a jamais eu lieu. L’acte indique à la fois que les bénéficiaires acquièrent le bien à l’aide de fonds propres et qu’ils entendent recourir à un prêt.

Les bénéficiaires ont sollicité l’entrée dans les lieux dès le signature de l’acte de vente en raison de la vente de leur propre bien, à leurs dires, pour le financement.

Un premier bail d’occupation précaire a été signé entre les parties le 30 juin 2022 pour un loyer mensuel de 1 500 euros et un terme à la signature de l’acte de vente ou au plus tard le 30 septembre 2022. Aucun état des lieux n’a été réalisé. Il est lié à la promesse du 30 juin 2022 de manière explicite.

Faute de réitération de l’acte de vente par voie authentique, un nouveau bail d’occupation précaire a été établi le 1 octobre 2022 pour un mois et un loyer mensuel d’un euro dans l’attente de la signature de l’acte de vente. Il était renouvelable deux fois avec un terme au 31 décembre 2022. Il a effectivement été renouvelé à deux reprises par écrit. Ce bail précise qu’un violent orage a endommagé la maison et que faute de logement, les occupants pouvaient rester temporairement notamment le temps que les experts se prononcent sur les dégâts allégués. Les bénéficiaires se sont engagés à ne faire aucun travaux d’ici la signature de l’acte authentique. Ainsi, ce contrat est à la fois irrémédiablement lié à la promesse du 30 juin 2022, tout en la disant annulée pour vice caché, puis remise en cause et enfin suspendue aux résultats des expertises et devis.

Suite à ces intempéries, les occupants à titre précaire ont demandé une réduction du prix de vente à 250 000 euros, ce qui a été accepté par la propriétaire. Certaines expertises techniques faites à la demande des acquéreurs ont prévu un coût de travaux de 248 163,14 euros. Une nouvelle promesse a donc été conclue en ce sens le 21 décembre 2022 suivant offre formalisée par l’agence immobilière KEYMEX à la demande des bénéficiaires le 3 décembre 2022, sans condition de prêt.

Une indemnité d’immobilisation de 25 000 euros devait être versée au plus tard le 5 janvier 2023. Ils ont versé la somme de 15 000 euros en dehors des délais de la promesse.

Les bénéficiaires disposaient d’un délai au 21 mars 2023 pour lever l’option, ce qu’ils n’ont pas fait.

Ils ont procédé à un montage pour acquérir le bien et ont sollicité un document qu’ils n’ont pas obtenu. Ils auraient alors su que [S] [T] ne gérait pas cet achat, mais sa fille sans aucun mandat. Ils auraient alors décidé de ne plus acquérir le bien pour en chercher un autre.

Madame [S] [T] les estime sans droit ni titre depuis le 1 janvier 2023 alors qu’ils occupaient toujours le bien. Elle leur a adressé une lettre de mise en demeure le 4 avril 2023 d’avoir à quitter le bien sous quinzaine et de lui payer le montant de l’indemnité d’occupation de 50 000 euros outre 3 euros pour les loyers dus entre le 1 octobre 2022 et le 31 décembre 2022, ainsi que la somme de 4 500 euros à titre d’indemnité d’occupation entre le 1 janvier 2023 et le 31 mars 2023 à parfaire.

Les occupants ont finalement été expulsés le 21 août 2023 suite à commandement d’avoir à quitter les lieux du 14 juin 2023 faisant suite à une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise du 6 juin 2023.

Procédure :

Par acte de commissaires de justice du 17 juillet 2023, Madame [S] [T] née [R], a assigné à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise, Madame [D] [B] née [K] et Monsieur [F] [B] (procès-verbaux de remise à étude), aux fins de les voir condamnés à lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, Madame [S] [T] née [R] demande au tribunal de :

— vu les articles 1103, 1231-1, 1231-6 et 1231-7, 1240 et 1241 du code civil,

— vu les articles 9, 73 et suivants, 789 du code de procédure civile,

in limine litis,

— juger que le tribunal n’est pas saisi d’une demande de fin de non-recevoir de Madame [D] [B] et Monsieur [F] [B],

à titre subsidiaire,

— se déclarer incompétent pour statuer sur toute demande de fin de non-recevoir formée par Madame [D] [B] et Monsieur [F] [B],

en tout état de cause,

— condamner in solidum Madame [D] [B] et Monsieur [F] [B] à payer à Madame [S] [T] née [R], la somme en principal de 50 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, montant majoré des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023, date de la mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

par conséquent,

— ordonner au notaire, Maître [I] [J], de virer à Madame [T] la somme de 12 500 euros correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre ses mains ;

— condamner in solidum Madame [D] [B] et Monsieur [F] [B] à payer à Madame [S] [T] née [R], la somme de 11 600 euros, au titre de l’indemnité d’occupation pour l’occupation entre le 1 janvier 2023 et le 21 août 2023, date de la libération effective des lieux par les consorts [B] ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [D] [B] et Monsieur [F] [B] ;

— condamner in solidum Madame [D] [B] et Monsieur [F] [B] à payer à Madame [S] [T] née [R], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code du procédure civile ;

— condamner Madame [D] [B] et Monsieur [F] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

In limine litis, Madame [S] [T] s’oppose à la demande de constat de sa prétendue absence de qualité à agir au motif, sans fondement juridique, qu’elle ne serait pas propriétaire du bien immobilier. Elle considère que ce n’est pas une demande et à titre subsidiaire que le tribunal est incompétent au profit du juge de la mise en état pour trancher une telle question qui serait une fin de non-recevoir, qui plus est non justifiée. Elle rappelle être propriétaire du bien depuis plus de trente ans et communique à cette fin son titre de propriété.

Ensuite, elle sollicite le paiement à son profit de la somme de 61 600 euros correspondant pour 50 000 euros à l’indemnité d’immobilisation de l’acte du 30 juin 2022 majorée des intérêts et avec anatocisme à compter du 4 avril 2023, pour 7 500 euros à l’indemnité d’occupation entre le 1 janvier 2023 et le 31 mai 2023 outre 50 euros par jour entre le 1 juin 2023 et le 21 août 2023.

Pour l’indemnité d’immobilisation, elle se fonde sur l’acte de vente du 30 juin 2022, lequel prévoyait un montant de 50 000 euros pour cette indemnité qui resterait due à la venderesse à titre d’indemnité forfaitaire en cas de non réalisation de la vente promise. Elle précise que les bénéficiaires n’ont pas levé l’option dans le délai imparti, ni dans la première promesse, ni dans la seconde immobilisant le bien plus d’un an. Dès janvier 2023, ils étaient occupants sans droit ni titre, refusant de quitter le bien, changeant la serrure et contraignant la propriétaire à une nouvelle procédure pour les voir expulsés. Répondant aux arguments des bénéficiaires, Madame [S] [T] rappelle que la caducité de la première promesse au motif de l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation dans le délai requis les oblige à verser cette somme vu les clauses prévues en page 10 de la promesse, ces derniers étant défaillants dans leurs obligations. En outre, cet argument revient à se prévaloir de leur propre turpitude pour Monsieur et Madame [B]. La demanderesse récuse également la théorie selon laquelle la première promesse aurait été annulée par les parties. En effet, elle est devenue caduque au 16 juillet 2022 avec effet rétroactif de sorte que, n’existant plus, elle n’a pas pu être annulée le 1 novembre 2022. Enfin, concernant la prétendue faculté de rétractation des bénéficiaires, droit qui ne leur aurait pas été notifié lors de la première promesse, elle répond, d’une part que le notaire a envoyé par lettre recommandée par courrier électronique la promesse et ses annexes, les bénéficiaires ne prouvant pas ne pas avoir reçu ce document alors que la charge de la preuve pèse sur eux ; d’autre part, ils ne peuvent se rétracter d’une vente caduque depuis le 16 juillet 2022. Par ailleurs, leur mauvaise foi résulte également du fait qu’ils prétendent ne pas avoir voulu acquérir le bien tout en le louant pour un euro par mois et refusant de le quitter.

Pour l’indemnité d’occupation, Madame [S] [T] rappelle que le dernier bail précaire s’est terminé au 31 décembre 2022, Monsieur [F] et Madame [D] [B] devenant occupants sans droit ni titre. Ceci n’a pas été contesté par les défendeurs comme le juge des contentieux de la protection l’a relevé dans son ordonnance du 6 juin 2023. Elle estime qu’ils ont abusé de son grand âge pour pouvoir entrer dans le bien immobilier dès la signature de la première promesse sans préciser que leur précédente maison avait fait l’objet d’une vente aux enchères. Ils ont argué de travaux pour obtenir un loyer d’un euro par mois et une nouvelle promesse à la moitié du prix initial sans prendre la peine de lever l’option dans les délais. Ils n’ont rien versé depuis octobre 2022 au titre du loyer ou de l’occupation du bien, ils ont changé la serrure sans autorisation. Elle rappelle sa situation financière précaire, sa pension de retraite ne lui permettant pas de faire face à ses charges et notamment les frais de résidence senior et les frais de son fils handicapé sous tutelle. Elle souhaitait pouvoir vendre le bien et ne pas laisser une succession difficile à ses enfants. À ce titre, elle estime que les consorts [B] ont engagé leur responsabilité délictuelle et sont redevables d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1 500 euros par mois depuis le 1 janvier 2023 soit 50 euros par jour, ce qui représente 11 600 euros au total entre le 1 janvier 2023 et le 21 août 2023. Répondant aux arguments de Monsieur [F] et Madame [D] [B] qui estiment que le loyer doit être d’un euro par mois comme le dernier bail précaire conclu et ce en raison de l’état de la maison, elle précise que le bien n’a subi aucun dégât des eaux, ce qu’elle a constaté suite à sa reprise le 21 août 2023. Elle ajoute que les documents produits par les défendeurs ne sont pas contradictoires et sont manifestement erronés. Elle conteste le caractère probant des documents produits et notamment les devis qui comprennent des travaux autres que de mise en conformité comme la création d’une terrasse, d’une véranda, etc. Ces documents, sollicités et guidés par les défendeurs n’ont eu d’autre but que d’obtenir une réduction drastique du prix de vente du bien. En outre, bien que prétendant le bien humide et avec infiltrations, il a fallu les expulser en recourant à la justice. Le bail du 1 octobre 2022 n’a eu pour unique vocation que de permettre la conclusion de la vente et non de permettre aux défendeurs de rester indéfiniment dans le bien pour un euro par mois. Le juge des contentieux de la protection a d’ailleurs bien noté que ce bail a pris fin au 31 décembre 2022. Enfin, elle rappelle que la valeur du marché pour un tel bien est largement supérieure aux 1 500 euros mensuels demandés.

Madame [S] [T] s’oppose aux demandes reconventionnelles des défendeurs. Ainsi, la demande de paiement de la somme de 2 225,98 euros au titre de travaux réalisés, puisque fondée sur l’enrichissement sans cause, ne présente pas un lien causal suffisant avec la demande principale de la demanderesse. Ses demandes ont un fondement contractuel à la différence de celle des défendeurs de sorte qu’elle est irrecevable. Elle est à tout le moins infondée dans la mesure où ils ne justifient pas avoir effectué quelques travaux que ce soit, les factures n’établissant pas de lien avec le bien immobilier, mentionnant une autre adresse et une société. Par ailleurs, Madame [S] [T] n’a donné aucune autorisation de travaux durant l’occupation du bien par les défendeurs. L’agence immobilière KEYMEX, non mandataire de la propriétaire, n’a aucun pouvoir en ce sens. Enfin, les prétendus travaux ne peuvent être considérés comme ayant enrichi le bien.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, Monsieur [F] [B] et Madame [D] [Z] [K] épouse [B], demandent au tribunal de :

— vu l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

— vu les articles 103, 1231-1, 1231-6 et 1231-7, 1240, 1241 et 1303 du code civil,

A titre principal,

— juger que la rétractation des époux [B] est valable au regard des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

— débouter Madame [S] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [S] [T] à payer aux époux [B] la somme totale de 2 255,98 euros au titre du remboursement des travaux réalisés,

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 euro,

En tout état de cause,

— ordonner au notaire, Maître [I] [J], de rembourser aux époux [B] la somme de 15 000 euros correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre ses mains ;

— condamner Madame [S] [T] à payer aux époux [B] la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Madame [S] [T] en tous les dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Grégory LEPROUX, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

A titre principal, Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] soulèvent deux moyens.

En premier lieu, se fondant sur les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ils expliquent être bénéficiaires de la faculté de se rétracter, étant des non-professionnels et l’article étant d’ordre public. La demanderesse sollicitant le versement de l’indemnité d’immobilisation, il lui revient de prouver que les notifications ont bien été faites par le notaire. Faute de cette preuve, le délai de 10 jours n’a pas commencé à courir et l’exercice de ce droit est fait dans les conclusions notifiées.

En second lieu, ils contestent le montant de l’indemnité d’occupation, le dernier bail prévoyant un euro par mois en raison de l’état du bien. Ils ajoutent avoir réglé cette somme jusqu’au mois d’août 2023. Ils estiment également que le dernier bail devait être renouvelé à chaque fin de mois et que ce n’est que le 4 avril 2023 que la propriétaire a manifesté son souhait de ne pas le renouveler. Enfin, ils précisent que le montant réclamé par Madame [S] [T] n’est pas étayé rappelant que le bien était affecté d’infiltrations d’eaux, de remontées capillaires, d’absence d’étanchéité, les taux d’humidité atteignant 86%. Ils insistent sur le fait que les rapports produits n’ont pas été contestés avant la présente procédure. Ils indiquent que c’est l’agence KEYMEX, mandatée par la propriétaire qui a géré les devis et les rendez-vous avec les entreprises. Un simple état des lieux n’est pas suffisant pour relever les désordres. Une photo du constat d’huissier relève quand même l’humidité de la chambre parentale. La salle de bains sale et en mauvais état n’a jamais été utilisée par les concluants. La maison devait être rénovée totalement. La serrure a été changée car la dernière avait été forcée. Les chambres de l’étage rénovées sont le fait des défendeurs qui ont procédé à des travaux à leurs frais : électricité, changement du Velux, volets solaires électriques neufs. Aucune évaluation du bien n’a été faite par la demanderesse qui se contente d’indiquer un prix, sans document, sans mesurage, le tribunal n’étant pas assez informé.

A titre subsidiaire, Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la première promesse de vente n’a jamais été versée par leurs soins de sorte que la promesse est caduque. Ils ajoutent que d’un commun accord la vente a été annulée pour vice caché suivant les baux d’occupation du 1 novembre 2022 et du 1 décembre 2022. En conséquence, ils sollicitent le rejet de la demande de Madame [S] [T] à ce titre.

A titre reconventionnel, au fondement de l’article 1303 du code civil, ils sollicitent le remboursement du coût des travaux réalisés dans le bien avec l’accord et sous la supervision de l’agence KEYMEX qui était leur unique interlocutrice en raison de l’âge de la propriétaire. Ils précisent qu’il s’agit de travaux de peinture et de parquet à l’étage du bien. Ils ajoutent que cette demande est en lien direct avec les relations contractuelles des parties dans la mesure où ils ont été autorisés à occuper les lieux par la propriétaire.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 novembre 2024, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 27 janvier 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 31 mars 2025.

MOTIVATION

1/ in limine litis, sur l’absence de fin de non-recevoir :

Il résulte du dispositif des dernières conclusions notifiées par les défendeurs qu’aucune fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la demanderesse n’est formulée. Si une telle demande a été effectuée précédemment, elle a été abandonnée.

En conséquence, le tribunal n’a pas à statuer de ce chef, n’étant saisi d’aucune demande à ce titre.

De manière surabondante, une telle question aurait relevé de la compétence du juge de la mise en état.

2/ sur le sort des promesses de vente et des indemnités d’immobilisation :

Le tribunal note que les parties ne se fondent et n’invoquent pas la seconde promesse de vente du 22 décembre 2022, sauf concernant le rôle de séquestre du notaire instrumentaire sur la somme de 15 000 euros au titre de la nouvelle indemnité d’immobilisation de 25 000 prévue.

Le tribunal note que la totalité de l’indemnité n’a pas été versée dans le délai imparti et que les bénéficiaires n’ont pas levé l’option dans les temps de sorte, qu’en vertu des clauses prévues, cette promesse est caduque au 5 janvier 2023. (Versement d’une somme de 15 000 euros au 24 mars 2023, le délai de versement étant écoulé au 5 janvier 2023; délai de réalisation de la promesse au 21 mars 2023).

* sur le sort de la promesse de vente du 30 juin 2022 :

a/Sur le délai de rétractation :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En l’espèce, Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] soutiennent ne pas avoir été destinataires de la copie de la promesse de vente du 30 juin 2022 et de ses annexes, de sorte que le délai de rétractation de 10 jours prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation n’aurait pas commencé à courir et qu’ils seraient fondés à s’en prévaloir plus de deux ans après la conclusion de la promesse.

Or, l’acte, bien que sous seings privés, a été reçu par Maître [L] [G], notaire des bénéficiaires, avec le concours à distance de Maître [I] [J], notaire de la promettante. Ainsi, l’envoi de la copie du présent acte avec ses annexes a dépendu de Maître [L] [G], étant précisé que le bénéficiaire a accepté, dans l’acte, la notification par voie électronique, rappelant à ce titre les adresses mails efficientes. Il n’y existe aucune raison de douter de la bonne exécution de cette phase par le notaire instrumentaire, sauf à engager sa responsabilité, ce que les bénéficiaires n’ont pas fait. D’autre part, les bénéficiaires n’établissent aucunement ne pas avoir reçu la copie de l’acte et se sont bien gardés de demander à leur notaire la preuve de l’envoi. De manière surabondante, en page 3, l’acte précise qu’un projet leur a été adressé et que seules des modifications mineurs ont pu être faites. Ils avaient parfaitement connaissance de ce à quoi ils s’engageaient et ont eu le temps nécessaire pour réfléchir à leurs obligations en découlant.

En conséquence, ils n’établissent pas que le délai n’a pas commencé à courir et qu’ils pourraient bénéficier de cette faculté de rétractation.

Ceci d’autant plus que les éléments du dossier démontrent davantage une volonté d’acquérir et de s’établir dans le bien constante : baux précaires, seconde promesse de vente sans utiliser la faculté de rétractation alors que la preuve des envois est produite à la juridiction, Monsieur [F] [B] s’est présenté comme propriétaire du bien lors d’opérations de diagnostic, etc.

Ainsi, la demande de rétractation formulée dans les écritures ne reflètent en rien l’intention des parties au moment des faits mais une manoeuvre pour tenter d’échapper à leurs obligations en détournant les textes et sans fournir la moindre preuve.

En conséquence, la demande de Monsieur [F] [B] et de Madame [D] [B] au titre de leur faculté de rétractation de la promesse du 30 juin 2022 sera rejetée.

b/ sur l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation dans le temps imparti par la première promesse de vente du 30 juin 2022.

La promesse du 30 juin 2022 prévoit une indemnité d’immobilisation de 50 000 euros dont la somme de 25 995 euros devait être versée dans les 15 jours (p10).

Elle ajoute : “Il est précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée [15 jours de l’acte], la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BÉNÉFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes”. (page 10)

“CARENCE

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.” (page 7)

La caducité de l’acte est donc acquise au 16 juillet 2022, faute pour les bénéficiaires d’avoir versé la somme due dans le délai imparti. Cette caducité ne saurait profiter aux bénéficiaires dans la mesure où c’est leur carence qui a conduit à cette situation et que nul ne peut invoquer sa propre turpitude. Les bénéficiaires sont donc déchus de tout droit au titre de la promesse devenue caduque de leur fait, que ce soit par négligence ou par volonté. Tel n’est pas le cas de la promettante qui peut se prévaloir de la carence et des clauses relatives à l’indemnité d’immobilisation.

Il sera rappelé de manière surabondante que la condition suspensive de prêt n’a reçu aucune démarche de la part des bénéficiaires démontrant leur mauvaise foi dans l’exécution de cette promesse alors qu’ils résidaient dans le bien à titre précaire et n’entendaient pas en partir. La vente aux enchères de leur précédent bien à un prix faible laisse entendre d’une part qu’ils ne disposaient pas des fonds pour une telle vente et d’autre part qu’une banque aurait été peu encline à leur proposer une offre.

La promesse de vente étant caduque au 16 juillet 2022, elle n’existait plus lors de l’établissement des baux des 1 octobre, 1 novembre et 1 décembre 2022 et n’a donc pas pu être annulée à ces dates-là. Ces baux revêtent par ailleurs une signature de la promettante différente de celle figurant sur la promesse à laquelle elle était présente. Ils sont emplis de contradictions incompatibles :

— lien indéfectible avec la promesse du 30 juin 2022 qui est caduque ;

— ils évoquent “un gros souci” sur la maison suite à un orage sans davantage de précisions et alors que la promesse, si elle n’avait pas été caduque, réglait le sort de sinistre pouvant intervenir avant la signature définitive. Aucun document relatif à un assureur et une expertise d’assurance n’est produit alors que cela aurait dû être traité sous ce biais et de manière contradictoire, ce qui n’a pas été le cas (page 34 de la promesse). L’état des lieux de reprise du 21 août 2023 ne permet en aucune façon de relever “un gros souci” qui aurait nécessité de réduire le prix de vente de moitié. D’ailleurs, la maison a par la suite été vendue à un prix approchant du prix initial convenu. Aucun des diagnostics obligatoires n’a pointé les prétendues désordres d’infiltrations et humidité évoqués par les bénéficiaires.

— la promesse serait annulée pour vice caché dans le bail alors même qu’elle est caduque et inexistante et qu’aucun vice caché n’est caractérisé, les éléments postérieurs démontrant le contraire et l’habitabilité du bien.

Ces actes, non revêtus de la signature de Madame [S] [T] démontrent une volonté de Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] de pouvoir acquérir le bien à moindre frais, de gagner du temps et de pouvoir loger dans le bien sans frais.

Afin de clore le sujet de l’état de la maison, le rapport de la société PROCESS du 3 octobre 2022, ainsi que l’étude MURSEC du 16 novembre 2022 lient la prétendue humidité de la maison à un sol argileux et gorgé d’eau ou sédimentaire et calcaire avec instabilité du terrain, voire des problèmes d’écoulement des eaux pluviales.

Or, la promesse du 30 juin 2022 précise :

— que le “BÉNÉFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité”. Une exonération des vices cachés est également prévue. Un état des lieux du 19 février 2022 au départ des locataires précédents a été joint à l’acte mais non produit au tribunal. (page 15) En conséquence, les bénéficiaires connaissaient parfaitement le bien et y ont habité dès le 1 juillet 2022 à titre précaire.

— en page 20, les dispositions relatives à la construction précisent que la véranda construite en 2000 était nécessaire pour palier aux infiltrations existantes, de sorte que les bénéficiaires étaient également informés d’infiltrations possibles et auxquelles il a été résolu par une construction de véranda 25 ans auparavant ;

— en page 30, l’acte explique que l’immeuble “est concerné par la cartographie des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols établie par les ministres chargés de la construction et le prévention des risques naturels majeurs.

La carte d’exposition des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain différentiel identifie quatre catégorie (…) En l’espèce l’immeuble se trouve dans une zone ALEA MOYEN. Ainsi qu’il résulte de la consultation GEORISQUES.

Les Zones d’exposition moyenne, qui correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène.” Ainsi, là encore, les bénéficiaires étaient informés de la nature du sol et des risques y afférents.

Par ailleurs, l’état des lieux de reprise établi par un commissaire de justice en septembre 2023 ne mentionne qu’une zone humide dans une des chambres du bas, ce qui ne correspond pas à ce que les diagnostiqueurs, avec des devis extrêmement élevés, auraient relevé, sans toutefois préciser les lieux de recherche et la méthode utilisée.

En conséquence, la promesse de vente du 30 juin 2022 est caduque au 16 juillet 2022 suite à la défaillance des bénéficiaires dans l’exécution de leurs obligations en résultant et notamment dans le versement en temps utiles d’une partie de l’indemnité d’immobilisation, les actes postérieurs n’étant de nature ni juridiquement ni factuellement à remettre cela en cause.

* sur la demande d’indemnité d’immobilisation :

Au titre de cette clause, le contrat prévoit (p10 et suivantes) :

— un montant de 50 000 euros correspondant à 10% du prix de vente ;

— “3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : (…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; (…)”

Il résulte des développements précédents que la vente n’a pas pu être réalisée du fait de la défaillance des bénéficiaires, de sorte que cette somme de 50 000 euros doit revenir à Madame [S] [T].

Cette somme forfaitaire ne sera pas assortie des intérêts au taux légal et donc pas non plus du bénéfice de l’anatocisme, le contrat de vente prévoyant expressément qu’elle ne porterait pas intérêt.

En outre, forfaitaire, elle comble intégralement le préjudice lié à l’immobilisation du bien pendant le temps de la promesse dépassé.

En conséquence, Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] seront condamnés solidairement à payer à Madame [S] [T] la somme de 50 000 euros prévue au contrat et non séquestrée.

A cette fin, la somme de 15 000 euros effectivement séquestrée chez Maître [I] [J], notaire, sera restituée entre les mains de Madame [S] [T] et viendra en déduction de la somme de 50 000 euros due par les bénéficiaires.

3/ sur la demande d’indemnité d’occupation :

Au titre de ses dernières écritures, Madame [S] [T] sollicite la somme de 11 600 euros représentant l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] à partir du 1 janvier 2023 (date où ils sont devenus occupants sans droit ni titre du logement) jusqu’au 21 août 2023 (date de libération effective des lieux).

En l’espèce, après le 31 décembre 2022, aucun écrit de renouvellement d’un bail précaire n’a été établi entre les parties et, le juge des contentieux de la protection a justement rappelé dans son ordonnance du 6 juin 2023 que Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] étaient bien occupants sans droit ni titre à compter du 1 janvier 2023 et a pu ainsi ordonner leur expulsion du bien dans lequel ils se maintenaient arbitrairement. Il a fallu recourir à cette procédure et à un commandement d’avoir à quitter les lieux pour que ces derniers libèrent le bien.

En conséquence, une indemnité d’occupation est bien due pour cette période où il n’est ni contesté ni contestable qu’ils résidaient dans la maison.

Concernant le montant de cette indemnité, il est rappelé que :

— les contrats du 1 octobre, 1 novembre et 1 décembre 2022 ne sont pas signés par Madame [S] [T],

— les mêmes contrats contiennent de nombreuses contradictions et sont infondés, ils sont conditionnés à une vente qui n’a pas eu lieu et ne peuvent donc pas servir de fondement à un moindre coût de l’indemnité d’occupation,

— en outre, il en existe trois, démontrant qu’un éventuel renouvellement ne pouvait avoir lieu tacitement,

— les prétendus dégâts affectant le bien ne sont pas démontrés ; au contraire, le procès-verbal du 11 septembre 2023 contredit les constats effectués de manière non contradictoire et prévoyant des devis exorbitants pour une reprise complète du bien et même la création d’éléments tel qu’une terrasse extérieure sans expliciter les méthodes et les lieux d’investigation (rapport de PROCESS du 3 octobre 2022; devis de MURSEC du 15 novembre 2022 pour des travaux à hauteur de 132 343,09 euros ; devis de SCP du 26 novembre 2022 pour un montant de 248 163,14 euros ; devis de PROCESS du 30 novembre 2022 pour un prix de 223 930,80 euros) ;

— la promesse contenait une mention relative aux sols argileux ;

— la société immobilière KEYMEX n’a jamais été le mandataire de Madame [S] [T] qui avait choisi la société CENTURY 21 avec un mandat exclusif ; la société KEYMEX a été mandatée par Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] pour faire des offres et devait être rétribuée lors de la réitération de la vente par les acquéreurs. Aucun mandat de cette société par Madame [S] [T] n’a été produit au titre de la présente procédure et cette société ne la représentait donc pas pour les rendez-vous et autres éléments relatifs aux travaux. Les notaires étaient des intermédiaires prévus aux promesses, pas la société immobilière KEYMEX.

— le procès-verbal de constat du 11 septembre 2023 présente une maison en état d’usage peu entretenue en terme de propreté des pièces d’eau alors même que le bien était loué jusqu’au 19 février 2022 avant les contrats entre les parties. Une seule pièce présente des problèmes d’humidité contrairement à ce que soutiennent les défendeurs qui ne démontrent pas en quoi la location de la maison aurait justifié un loyer mensuel de seulement un euro.

— bien que les défendeurs aient néanmoins réussi par ces biais à se faire consentir une promesse de vente à la moitié du prix initialement prévu, ils n’ont effectué aucune démarche avant l’expiration du délai de la promesse : alors qu’ils étaient censé avoir les fonds de manière propre et que la promesse ne contient pas de faculté de substitution, ils ont voulu faire un montage avec portage, les échanges de mails datant du 27 mars 2023, soit postérieurement à l’expiration de la promesse ; alors que la somme de 12 500 euros au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation devait être versée avant le 5 janvier 2023, ils ont versé 15 000 euros au notaire séquestre le 24 mars 2023, après la date d’expiration de la promesse et cette dernière étant par ailleurs caduque au 5 janvier 2023 faute d’avoir versé les fonds.

— aucune déclaration de sinistre n’a été faite pour les prétendus dégâts de la maison suite à des intempéries, aucune compagnie d’assurance n’est intervenue, ce qui accrédite la mauvaise foi des acquéreurs désireux de pouvoir obtenir le bien à moindre coût, ne disposant pas d’argent pour le payer (vente aux enchères de leur précédent bien, pas de prêt et obligation de passer par un montage financier non prévu à la promesse).

En conséquence, aucun élément ne prouve l’impossible d’habiter la maison ou que la saleté et l’encrassement des pièces d’eau n’est pas dûs aux occupants qui prétendent ne pas avoir utilisé ces pièces et ne pas s’être douché (pendant donc plus d’un an SIC). Rien ne justifie que le loyer et donc l’indemnité d’occupation ne soit limitée à la somme d’un euro mensuel.

Au contraire, les précédents locataires payaient 1 600 euros par mois comme il est indiqué à la promesse de vente du 30 juin 2022 et les défendeurs réglaient sans contestation la somme de 1 500 euros lors du bail précaire du 30 juin 2022.

Ainsi, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 11 600 euros pour la période du 1 janvier 2023 au 21 août 2023 suivant les calculs de Madame [S] [T]. (1 500 euros par mois prorata temporis).

Les défendeurs seront condamnés solidairement à lui payer cette somme.

4/ sur la demande reconventionnelle de Monsieur [F] [B] et de Madame [D] [B] au titre du remboursement de travaux réalisés :

L’article 1303 du code civil, visé par les demandeurs reconventionnels prévoit : “En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement”.

L’article 4 du code de procédure civile précise : “L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant”.

L’article 9 du même code ajoute qu’il “incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, la demande de remboursement de factures qui correspondraient à des travaux faits dans la maison se rattache par un lien suffisant à la demande initiale relative à l’indemnité d’immobilisation et à l’indemnité d’occupation car concernant le même bien et les contrats ayant existé entre les parties.

Pour pouvoir se fonder sur la notion d’enrichissement sans cause, les demandeurs reconventionnels doivent établir un enrichissement de Madame [S] [T], son caractère injustifié et leur appauvrissement consécutif.

En l’espèce, ils soutiennent que les rénovations des pièces de l’étage (parquet et peinture sans que l’ensemble ne soit finalisé) seraient de leur fait alors même qu’ils n’ont eu de cesse de dire que la maison était humide et donc malsaine. Or, il est illogique et contre productif de procéder à des rénovations intérieures dans une maison qui serait trop humide et dont ce défaut n’aurait pas été corrigé sauf à devoir tout recommencer sans cesse. Il s’en déduit que soit ils n’ont pas fait lesdites rénovations, soit la maison ne présentait pas les dégâts présentés et jamais précisés en des termes clairs dans les actes.

Même à admettre qu’ils aient pu faire lesdites rénovations, ils ne prouvent pas un enrichissement de Madame [S] [T], les travaux n’étant pas finis et réalisés avec un goût très affirmé :

— en pages 21 et 22 du constat du 11 septembre 2023 relatives au dégagement de la chambre de l’étage : la peinture a été faite sur le papier peint sans le retirer auparavant de sorte que les lés se décollent aux jonctions, il n’y a pas de barre de seuil et le commissaire relève la présence d’une arrivée électrique dont les fils sont à nu ;

— en page 22 du même constat relative à la grande chambre de l’étage : les papiers peints sont de motifs graffitis, non neutres, au goût des occupants mais pas forcément des autres personnes voulant acquérir le bien.

— en page 24 relative au bureau de la véranda : le papier peint posé est à motif tropical, un radiateur électrique n’est pas posé alors que le chauffage de la maison est normalement au gaz, il manque la porte.

— en page 25, la salle d’eau de la véranda : la configuration des lieux a été modifiée, la porte ne ferme pas, le revêtement au sol est brut, aucun équipement ni électrique ni sanitaire n’est posé.

— par ailleurs, ce constat relève le changement de la poignée de porte d’entrée désaxée, un visiophone qui a été retiré, des percements au plafond et dans les murs pour le passage de gaines avec des câbles apparents, des trous de cheville dans les murs non rebouchés, les salles d’eau encrassées et entartrées, les joints moisis, des câbles électriques non raccordés, etc.

Ainsi, aucun enrichissement n’est prouvé par l’éventuelle réalisation de travaux de rénovation, non finis et très personnels, le reste de la maison n’ayant pas été entretenu et ayant subi des dégradations qui ne sauraient être le fait d’éventuelles intempéries, outre la modification du système de chauffage de l’étage qui était au gaz et est devenu électrique sans autorisation préalable.

Les défendeurs ne démontrent pas non plus d’appauvrissement. Ils produisent les factures suivantes :

— adressée à Monsieur [F] [B] à l’adresse du bien :

* facture n° 998330 du 1 octobre 2022 pour 369,72 euros avec remise fidélité

— adressée à la société LITTLE TRAVO à l’adresse du bien :

* facture n° 52397 du 22 octobre 2022 pour 381,89 euros

— adressée à Monsieur [F] [B] à son ancienne adresse :

* facture n° 998424 du 02 octobre 2022 pour 283,77 euros avec remise carte maison

*facture 995560 du 12 novembre 2022 pour 788,35 euros avec remise carte maison

soit un total de 1823,73 euros pour les mois d’octobre et novembre 2022 ne correspondant pas au montant demandé.

— adressées à la société Little Travo dont le gérant est vraisemblablement Monsieur [F] [B] avec l’ancienne adresse à la fois personnelle et professionnelle de ce dernier au [Adresse 4] en France :

* n° 125489 du 11 mars 2023 pour 911,30 euros

* n° 220768 du 11 mars 2023 pour 1 327 euros

* n° 199912 du 12 mars 2023 pour 278 euros

* n° 714485 du 13 mars 2023 pour 667,40 euros

soit un total de 3 183, 70 euros pour le mois de mars 2023 dépassant la demande limitée à la somme de 2 255,98 euros sans aucune explication sur le calcul et la demande exacte.

Les factures de début mars 2023 sont émises à un moment où la seconde promesse était caduque, quasi expirée et les défendeurs sans droit ni titre sur le logement. Les précédentes ont été émises lors des baux précaires sujets à caution.

Il est impossible de savoir si ce matériel, outre des frais de livraison à une adresse qui ne devrait plus être celle de cette société ni de son gérant pour bonne partie d’entre elles , a servi pour les éventuels travaux ou pour un chantier de la société Little Travo, de sorte qu’elles ne permettent pas de justifier un prétendu appauvrissement des défendeurs.

En outre, le montant total des factures est de 5 007,43 euros. A aucun moment il n’est expliqué le montant demandé de 2 255,98 euros ne correspondant pas aux pièces fournies, le tribunal ne pouvant deviner quelles factures ou quels postes des factures sont concernés.

La demande est ainsi indéterminée.

Enfin, la promesse de vente du 30 juin 2022 prévoit en page 35 qu’aucun “travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente définitive, peu importe que le prêt ait été obtenu ou le bien assuré : tous les travaux entrepris malgré cette mise en garde le seront sous la seule responsabilité des parties en cas de difficultés survenues.” De la même manière, le contrat de bail d’occupation précaire du 30 juin 2022 précise que “les BÉNÉFICIAIRES s’engagent à acheter en l’état sans possibilité de recours contre la PROMETTANTE et à ne pas faire de travaux d’ici la signature de l’Acte Authentique.” Il sera en outre rappelé que la société KEYMEX est le mandataire des bénéficiaires et non de la promettante. Aucun mandat en ce sens n’est produit, cette société n’ayant aucun droit d’autoriser des travaux par ailleurs interdits dans les actes signés entre les parties elles-mêmes.

Ainsi, Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] n’avaient, à aucun titre, le droit de réaliser ou faire réaliser des travaux sur le bien, de sorte que s’ils l’ont fait néanmoins, c’est sous leur seule responsabilité et sans recours contre Madame [S] [T] qui n’a jamais donné son accord pour cela.

Il résulte de tous ces éléments que la demande de Monsieur [F] [B] et de Madame [D] [B]

est rejetée.

5/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [B] née [K] et Monsieur [F] [B] succombent à l’instance et seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [D] [B] née [K] et Monsieur [F] [B], parties condamnées aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à Madame [S] [T] née [R] la somme de 3 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [D] [B] née [K] à payer à Madame [S] [T] née [R] le montant de l’indemnité d’immobilisation prévu à la promesse de vente du 30 juin 2022 devenue caduque, soit la somme de 50 000 euros.

ORDONNE pour se faire, que l’indemnité d’immobilisation séquestrée à hauteur de 15 000 euros soit remboursée à Madame [S] [T] née [R], cette somme venant en déduction de la condamnation ci avant prononcée.

en conséquence :

ORDONNE à Madame [I] [J], notaire associée membre de la SELARL “[I] [J] et Charles LEFEVRE, notaires Associés”, [Adresse 3] en sa qualité de séquestre, de verser la somme de 15 000 euros séquestrée en sa comptabilité à titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 21 décembre 2022, à Madame [S] [T] née [R].

CONDAMNE Madame [D] [B] née [K] et Monsieur [F] [B] solidairement à verser à Madame [S] [T] née [R] la somme de 11 600 euros à titre d’indemnité d’occupation du bien entre le 1 janvier 2023 et le 21 août 2023 ;

CONDAMNE Madame [D] [B] née [K] et Monsieur [F] [B], solidairement, à verser à Madame [S] [T] née [R], la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [B] née [K] et Monsieur [F] [B] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 31 mars 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY