RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AN

N° RG 25/00753 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OWHA

MINUTE N° :

[Q] [M], [O] [M]

c/

Société 1001 VIES HABITAT

Copie certifiée conforme le :

à :

M^e Karim-Alexandre BOUANANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Prisca LAMETH

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 02 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Claude BARANES, Magistrat à titre temporaire Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Q] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Prisca LAMETH, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

Madame [O] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Prisca LAMETH, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Société 1001 VIES HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Le tribunal a été saisi le 02 Septembre 2025, par Assignation – procédure au fond du 11 Août 2025 ; L’affaire a été plaidée le 03 Février 2026, et jugée le 02 AVRIL 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 29 janvier 2008 la société 1001 VIES HABITAT a consenti à Monsieur [Q] [M] et Madame [O] [M] un bail d’habitation portant sur un logement de type F5 situé [Adresse 5]

Se plaignant de plusieurs désordres dans le logement, Monsieur [Q] [M] et Madame [O] [M] ont par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025 assigné la société 1001 VIES HABITAT devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de :

— Enjoindre la société 1001 VIES HABITAT à faire réaliser les travaux de réfection conformément au devis de la SASU ARTISANS PARISIENS sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

— Enjoindre la société 1001 VIES HABITAT à faire procéder au changement de fenêtre de la chambre du bas occupé par [G] [M] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Enjoindre la société 1001 VIES HABITAT de reprendre l’installation de la douche PMR en posant un bac de douche antidérapant avec un siège et une barre d’appui ainsi qu’une porte en PVC et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Enjoindre la société 1001 VIES HABITAT à faire réaliser la désinfection et décontamination du logement occupé par Monsieur et Madame [M] conformément aui devis de la SAS TP SAGETTE 3 D SERVICES ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Suspendre le règlement des loyers à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à la parfaite exécution des travaux laquelle devra être constatée par procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, et ce aux frais de la société 1001 VIES HABITAT.

— Condamner la société 1001 VIES HABITAT à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 19.959,84 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

— Condamner la société 1001 VIES HABITAT à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 19.550 euros en réparation de leur préjudice matériel.

— Condamner la société 1001 VIES HABITAT à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 6.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

— Condamner la société 1001 HABITAT à verser à Maître [C] [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de sa renonciation à la part contributive de l’Etat.

— Condamner la société 1001 VIES HABITAT aux dépens.

A l’audience du 03 février 2026 Monsieur [Q] [M] et Madame [O] [M] sont représentés par leur conseil qui maintient les demandes portant celle au titre du préjudice de jouissance à la somme de 28.840,88 euros

La société 1001 HABITAT est représentée par son conseil qui dépose des conclusions développées oralement et aux termes desquelles il est demandé de :

— Débouter Monsieur [Q] [M] et Madame [O] [M] de l’ensemble de leurs demandes, subsidiairement de ramener à de plus justes proportions l’indemnité allouée pour préjudice de jouissance et de les condamner au paiement de la somme de 850 euros au titre de l'

article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS

Sur la demande de réalisation de travaux

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement « …….. »

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs le juge apprécie le litige au regard des circonstances de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, autrement dit il prend en compte la situation telle qu’elle est le jour même où il rend sa décision.

En l’espèce les époux [M] se plaignent de nombreux désordres dans différentes pièces du logement qu’il convient d’examiner :

Dans le salon

Les époux [M] précisent qu’une tâche est apparue et ont fait part de leur crainte concernant une éventuelle présence d’amiante dans leur logement et tout particulièrement dans le salon.

Ils se plaignent également d’infiltrations au niveau des fenêtres.

Les pièces produites par les époux [M] remontent aux années 2017 et 2023, alors qu’il résulte d’un rapport de constatation des services de la Mairie de [Localité 6] en date du 10 janvier 2024 établi à la suite d’une visite effectuée le 06 décembre 2023 que si des traces d’infiltrations sous la fenêtre gauche sont constatées, les causes en sont résorbées, et que s’agissant des risques de présence d’amiante, les services de la Mairie rappellent qu’un diagnostic en date du 13 octobre 2022 ne met pas en évidence des matériaux et produits susceptibles d’en contenir.

Dès lors, les époux [M] n’établissent pas que les désordres invoqués dans le salon qui auraient pu préexister sont présents.

Dans la cuisine.

Les époux [M] versent aux débats une photographie montrant un câble sous tension, ajoutant que le mur est complétement pourri.

La valeur probante de cette photographie portant la date du 14 novembre 2023 est contestable dans la mesure où il est produit par la société 1001 VIES HABITAT un rapport de conformité électriques établi quelques jours plus tôt les 9 et 19 octobre 2023 et qu’en toute hypothèse à supposer que le câble électrique présentait un danger comme il est soutenu, et à supposer exacte la date figurant sur la photographie deux années et demi s’étant écoulées depuis cette date les époux [M] n’établissent pas non plus la réalité de leur grief à ce jour.

Dans les chambres

Les époux [M] versent aux débats une photographie montrant des traces manifestes d’infiltration. Cette photographie porte comme date le 29 octobre 2023. Or entretemps les services de la mairie sont intervenus lesquels indiquent dans leur rapport du 10 janvier 2024 que la cause des infiltrations est résorbée. Dès lors il appartenait aux époux [M] d’établir que les infiltrations perdurent à ce jour et non pas de se contenter d’une photographie datant de fin 2023.

Concernant les griefs se rapportant à la fenêtre de la chambre occupée par le fils [G], outre que les photographies produites sont soit non datées soit datées de novembre 2023, et outre qu’aucun désordre n’a été constaté par les services de la Mairie, les époux [M] n’établissent pas non plus à ce jour la réalité de leur grief, il appartenait également aux époux [M] d’établir que ces désordres perdurent et non pas de se contenter de simples photographies non datées ou anciennes.

Sur la douche PMR

Les époux [M] indiquent que courant 2018 Monsieur [M] s’est rapproché de son bailleur afin de solliciter l’installation d’une douche PMR.

Ils ajoutent que si cette douche a bien été réalisée l’installation n’est pas achevée.

La société1001 VIES HABITAT produit aux débats un compte rendu d’intervention du 26 novembre 2021 mais se rapportant au logement, non des époux [M] mais de celui de Monsieur [Y], ainsi qu’un devis de travaux dans une salle de bain mais se situant au 10ème étage et non au 8ème étage, celui où habitent les époux [M].

Il appartenait à la société 1001 VIES HABITAT dans la mesure où elle ne conteste pas avoir fait réaliser les travaux d’installation d’une douche PMR dans le logement des époux [M] de justifier que ces travaux sont bien conformes et ont bien été achevés.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT, ni dans ses écritures, ni oralement ne conteste l’absence de finition dont se plaignent les époux [M] se rapportant à l’absence de bac antidérapant, d’un siège, d’une barre d’appui, ainsi qu’une porte en PVC, ni ne conteste le devis de la société TP SAGETTE 3 D SERVICES d’un montant de 1.176,01 euros.

La société 1001 VIES HABITAT n’établissant pas la preuve de la finition de la douche PMR, il sera fait droit à la réclamation des époux [M].

Sur les pannes d’ascenseur.

Les époux [M] se plaignent de pannes d’ascenseur entraînant de grandes difficultés pour Monsieur [M] qui n’est pas en mesure de descendre 8 étages par les escaliers et encore moins de les remonter.

Toutefois, la société 1001 VIES HABITAT établit de son côté qu’elle est à chaque fois intervenue et justifie de la mise en place par le bailleur d’un service de portage de course et de personnes.

En toutes hypothèses, époux [M] ne justifie pas que ces pannes perdurent à ce jour.

Sur les demandes de désinfection et de décontamination

Les époux [M] se plaignent de la présence de cafards et autres nuisibles.

Lors de la visite effectuée le 06 décembre 2023 par les services de la Mairie, la présence de cafards ou de nuisibles n’a pas été constatée.

Cependant ce grief n’est pas sérieusement contesté par le bailleur puisqu’il est intervenu pour y remédier de nombreuses fois avant cette visite et postérieurement notamment le 09 mai 2025, ce qui confirme que le grief perdure. De plus, il est produit plusieurs réclamations datant de l’année 2025 relativement à ce problème.

Ainsi, la présence de cafards et autres nuisibles apparait bien relever d’un problème de l’immeuble peu importe que le bailleur fasse preuve de diligences pour y remédier, leur présence.

Ainsi les époux [M] établissent la réalité de ce grief et il sera fait droit à leur réclamation.

Sur les mesures réparatrices.

En conséquence de ce qui précède, les époux [M] établissent uniquement la réalité de leurs griefs relativement aux travaux d’achèvement de la douche PMR et à la présence de cafard autres nuisibles.

Il importe par ailleurs pour évaluer le préjudice de rappeler que les services de la Mairie ont précisé que le logement n’est aucunement insalubre à la date du 06 décembre 2023 et qu’aucune preuve n’est rapportée par les époux [M] que postérieurement à cette date leur logement serait devenu insalubre ou à tout le moins indécent.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes au titre du préjudice matériel, qu’ils évaluent à la somme de 19.850 euros et qui consiste au remplacement de leurs meubles qui auraient été dégradés, mais sans apporter la preuve de ces dégradations ni la preuve que ces dégradations à les supposer réelles, seraient en relation avec les deux postes de préjudice retenus.

Il en sera de même de la demande au titre du préjudice moral, n’étant pas démontré qu’il se différencierait du préjudice de jouissance se rapportant également aux deux griefs retenus.

S’agissant de la douche PMR, la société 1001 VIES HABITAT sera condamnée à justifier la finition de la douche et à défaut d’effectuer les travaux de finition dans les termes du présent dispositif.

S’agissant des la présence de cafards et de nuisibles, les époux [M] produisent un devis de la société SAGETTE 3D SERVICES pour la désinfection et la décontamination totale du logement qui n’est pas discuté par la société 1001 VIES HABITAT.

Afin de tenter de remédier à cette situation particulièrement préjudiciable pour les locataires, il conviendra de condamner la société 1001 VIES HABITAT à exécuter les travaux de désinfection et de décontamination conformément à ce devis et dans les termes du présent dispositif.

Au regard de ces deux seuls travaux, la demande de suspendre le paiement des loyers n’apparaît pas justifié et sera rejetée.

S’agissant enfin du préjudice de jouissance, il sera limité à ces deux seuls griefs et sera fixé à la somme de 2.000 euros, somme au paiement de laquelle la société 1001 VIES HABITAT sera condamnée.

Les époux [M] seront déboutés du surplus de leurs demandes.

Sur les autres demandes.

Il conviendra de condamner la société 1001 VIES HABITAT à payer à Maître [C] [E] désignée dans le cadre de l’aide judicaire la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de sa renonciation à la part contributive de l’Etat

Les dépens seront à la charge de la société 1001 VIES HABITAT.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise statuant par jugement contradictoire et en premier ressort

Enjoint la société 1001 VIES HABITAT de justifier de la finition des travaux de la douche PMR dans le logement de Monsieur [Q] [M] et Madame [O] [M] dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement et dit qu’à défaut de l’avoir justifié dans ce délai, enjoint la société 1001 VIES HABITAT de reprendre l’installation de la douche PMR en posant un bac de douche antidérapant, un siège, une barre d’appui, et une porte en PVC sous astreinte de 30 euros par jour de retard.

Fixe à 120 jours la durée de l’astreinte.

Enjoint la société 1001 VIES HABITAT de faire réaliser les opérations de désinfection et de décontamination du logement occupé par Monsieur [Q] [M] et Madame [O] [M] conformément au devis de la SAS TP SAGETTE 3 D SERVICES, sous astreinte de 30 euros par jour à compter du mois suivant la signification du présent jugement

Fixe à 120 jours la durée de l’astreinte.

Condamne la société 1001 VIES HABITAT à payer à Monsieur [Q] [M] et Madame [O] [M] la somme totale de 2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Déboute les parties de toutes les autres demandes.

Condamne la société 1001 VIES HABITAT à payer à Maître [C] [E] désignée dans le cadre de l’aide judiciaire la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de sa renonciation à la part contributive de l’Etat

Condamne la société 1001 VIES HABITAT aux dépens

Ainsi jugé le 02 avril 2026

La Greffière Le Juge