MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00178 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZF5

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – 76000 ROUEN

non comparante, représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [L] [O] [R], demeurant Résidence Germaine Coty – 80 rue de Chateaudun, Appt 208 – 76620 LE HAVRE

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 16 Juin 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 26 septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2024, la société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a consenti un contrat d’occupation à Mme [R] [L] [O] sur des locaux situés au 80 Rue de Châteaudun à Le Havre (76620) Résidence Germain Coty appt 208, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 447,75 euros et d’une provision pour charges de 24,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 924,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [R] [L] [O] le 7 novembre 2024.

Par assignation du 10 février 2025, la société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [L] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2223,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 juin 2025, la société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 3405,27 euros. La société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] [L] [O] expose qu’elle perçoit une indemnité mensuelle de chômage soit 447 euros par mois. Elle indique qu’elle vit seule sans enfant et souhaite rester dans les lieux.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [Z] a indiqué ne pas faire l’object d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [R] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 du code civil précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur

— Cessation totale d’activité de l’établissement

— Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 du même code sous réserve d’un délai de préavis :a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…).La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE a notifié un commandement avec rappel de la clause résolutoire au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, faisant commandement de payer un arriéré de « loyers » dans un délai de deux mois alors que le présent contrat n’est pas soumis aux dispositions de ce texte et que le contrat vise une clause résolutoire qui ne peut intervenir que lorsque trois termes mensuels consécutifs sont restés impayés. En l’espèce la confusion par le bailleur des texte applicables et des dispositions contractuelles régissant les rapports entre les parties, ne permet pas de constater une résolution du contrat.

.Enfin, la requérante ne formule pas de demande de prononcé de la résiliation judiciaire pour manquement grave aux obligations du preneur mais seulement de constatation, une telle constatation supposant un respect rigoureux tant des textes visés dans l’assignation qu’en ce qui concerne l’application des termes du contrat.

En conséquence seront rejetées les demandes subséquentes en expulsion, condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation et vente des meubles.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, Mme [R] [L] [O] lui devait la somme de 3405,27 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [L] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [L] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et de constatation de la résiliation, ainsi que des demandes subséquentes en expulsion, condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation et vente des meubles.

CONDAMNE Mme [R] [L] [O] à payer à la société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 3405,27 euros (trois mille quatre cent cinq euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [R] [L] [O] à payer à la société SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [L] [O] aux dépens comprenant le coût de l’assignation du 10 février 2025 mais rejette les demandes relatives au coût du commandement du 18 novembre 2024 ainsi que du procès-verbal de saisie conservatoire non produit aux débats.

Ainsi jugé le 26 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD