TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

N° RG 25/03544 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSPL

Jugement du 17 Octobre 2025

N°: 25/918

[S] [C]

[L] [U] épouse [C]

C/

[P] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 10]-REY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [B]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [S] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Maxime NADALINI, avocat au barreau de RENNES

Mme [L] [U] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Maxime NADALINI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2024, M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C] ont consenti un bail d’habitation à M. [P] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 531 euros et d’une provision pour charges de 71 euros.

Les bailleurs expliquent que, suite à la livraison du logement, l’adresse du logement a été modifiée par les services de l’urbanisme, si bien que l’adresse du logement donné à bail est devenue [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1806 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [B] le 2 septembre 2024.

Par assignation du 16 avril 2025, M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges révisables, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3062,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, avec actualisation au jour de l’audience, et intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 septembre 2025, M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C], comparant par ministère d’avocat, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils actualisent toutefois le montant de la dette locative à hauteur de 2959,64 € au 8 septembre 2025. Ils indiquent que les paiement effectués par les locataires sont d’un montant légèrement inférieur au montant du loyer révisé. Ils s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement.

M. [P] [B], présent en personne à l’audience, reconnait cette dette et propose de s’en acquitter en effectuant des versements de 595 € par mois, en sus de son loyer courant, soit une somme totale de 1200 € par mois. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il indique être travailleur indépendant et percevoir des revenus variables, n’ayant pas pu se verser de salaire l’année dernière. Il soutient que sa société est désormais plus florissante et précise se verser désormais un salaire de 1750 euros par mois, étant précisé qu’il vit seul et ne déclare pas d’autre dettes ou de crédits.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [S] [C] et Mme [L] [U] épouse [C] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1806 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit permet de constater que M. [B] a repris le paiement de son loyer courant, la dette locative ayant d’ailleurs légèrement diminué depuis l’assignation.

La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

Le locataire propose de s’acquitter du paiement d’une somme mensuelle en plus du paiement de son loyer courant qui est de nature à lui permettre d’apurer sa dette dans un délai tout à fait raisonnable et compatible avec le respect des intérêts des bailleurs.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [P] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, M. [P] [B] leur devait la somme de 2959,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qu’il indique ne pas contester, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 avril 2024 entre M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C], d’une part, et M. [P] [B], d’autre part, concernant les locaux initialement situés au [Adresse 3] à [Localité 12] et devenus [Adresse 4], est résilié depuis le 1er janvier 2025,

CONDAMNE M. [P] [B] à payer à M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C] la somme de 2959,54 euros (deux mille neuf cent cinquante-neuf euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025,

AUTORISE M. [P] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 595 euros (cinq cent quatre-vingt-quinze euros), outre une 5ème échéance d’un montant égal au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [P] [B] sera condamné à verser à M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] [B] à payer à M. [S] [C] et Mme [L] [U] Épouse [C] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 et celui de l’assignation du 16 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge