RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00535 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PAFK

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 10 Mars 2026

prorogé au

au 31 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC 2ASC IMMOBILIER SAS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Isabelle GABRIEL AVOCAT AU BARREAU DE PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [I] est propriétaire des lots 140, 156 et 184, représentant 81 / 2 197 tantièmes au sein de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier daté du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS 2 ASC IMMOBILIER, mis en demeure Monsieur [T] [I] de lui régler la somme de 2 648,95 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété, appel de fonds courants et de fonds ALUR du 3ème trimestre 2025 inclus.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS 2 ASC IMMOBILIER, fait sommation à Monsieur [T] [I] de lui payer la somme en principal de 3 584,48 €, arrêtée au 26 juin 2025, appel de fonds courants et de fonds ALUR du 3ème trimestre 2025 inclus.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la SAS 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [T] [I] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 13 janvier 2026, aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4 532,54 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période du 1er janvier 2024 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024 et appel travaux loi ALUR du 1er janvier 2024 inclus) au 10 octobre 2025 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2025 et appel travaux loi ALUR du 1er octobre 2025 inclus), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 648,95 € à compter de la mise en demeure du 17 avril 2025, sur la somme de 3 584,48 € à compter de la sommation de payer du 3 juillet 2025, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

—  395,15 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, à laquelle il est expressément renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de ses moyens.

Monsieur [T] [I], cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 puis prorogée au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 25 janvier 2024, 17 juin 2024 et 4 juin 2025, que les comptes ont été approuvés par des votes successifs depuis l’exercice 2022 et jusqu’à l’exercice 2024, et que les budgets prévisionnels ont successivement été votés et ajustés jusqu’en 2026 inclus, en ce compris les fonds de travaux.

Les comptes annuels approuvés n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur, selon attestations de non-recours fournis par le demandeur. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de contentieux et de recouvrement ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 532,54 euros au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du 1er janvier 2024 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024 et appel travaux loi ALUR du 1er janvier 2024 inclus) au 10 octobre 2025 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2025 et appel travaux loi ALUR du 1er octobre 2025 inclus).

Sur les intérêts de retard :

Vu l’article 1231-6 du code civil ;

Il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires de l’envoi et de la réception effective de la mise en demeure du 17 avril 2025, de sorte que la condamnation en paiement susvisée ne peut pas porter intérêt au taux légal à compter de cette date.

Il sera en revanche fait droit à la demande de rétroactivité des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 juillet 2025 sur la somme de 3 560,48 €, déduction faite des frais de mise en demeure.

Pour le surplus, les sommes sollicitées porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 395,15 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l’envoi ni de la réception de la mise en demeure du 17 avril 2025, de sorte que les frais y afférents ne seront pas retenus (pour 24 €).

Il sera en revanche retenu le coût de la sommation de payer par exploit de commissaire de justice du 3 juillet 2025, telle que taxée à 155,12 €.

Le surplus des demandes au titre des frais, relatifs à des frais de constitution de dossier du syndic, ne sont pas des frais de recouvrement nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dès lors qu’ils entrent dans le rôle et la mission du syndic.

En conséquence, Monsieur [T] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 155,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil, il appartient au créancier qui sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le retard dans l’exécution de l’obligation de paiement de démontrer qu’il a subi un préjudice autre que le seul retard, lequel est compensé par l’octroi d’intérêts de retard, et que le débiteur a commis une faute distincte du seul non-respect de ses obligations.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [I] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas la sommation de payer, laquelle est d’ores et déjà comprise dans la condamnation au titre des frais de recouvrement.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [T] [I] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 4 532,54 euros au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du 1er janvier 2024 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024 et appel travaux loi ALUR du 1er janvier 2024 inclus) au 10 octobre 2025 (appel provisionnel de charges du 4ème trimestre 2025 et appel travaux loi ALUR du 1er octobre 2025 inclus) ;

DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 juillet 2025 sur la somme de 3 560,48 €, et à compter de l’assignation du 4 novembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 155,12 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens de l’instance, qui ne comprennent pas la sommation de payer du 3 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 31 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE