RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00287 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4D4

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1] [Localité 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LOISELET & DAIGREMONT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [A] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] sont propriétaires indivis des lots n°25, n°109 et n°206, représentant 340 / 10 000 tantièmes, au sein d’un immeuble « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 6 mai 2025, revenu avec la mention « avisé non réclamé », le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT, mis en demeure Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] de payer la somme de 5 960,05 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 2 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Monsieur [C] [H] (remise à domicile en la personne de Madame [A] [Y]) et Madame [A] [Y] (remise à personne) devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 25 novembre 2025, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  8 567,51 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 2025,

—  475,49 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9 656,40 euros, arrêtée au 10 novembre 2025, provisions du 4ème trimestre 2025 et frais de recouvrement inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y], comparants en personne, reconnaissent être redevables des sommes réclamées au titre des charges de copropriété mais contestent l’imputation des frais de recouvrement à leur endroit. Ils sollicitent en outre du juge l’octroi de délais de paiement à raison d’un échéancier de 200 € par mois.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que le bien concerné était mis en location mais qu’il est vide depuis le départ de leur locataire, qu’ils ont engagé des démarches de vente de l’appartement. Ils font état de leur situation personnelle et précisent avoir deux enfants à charge, pour lesquels ils supportent les frais d’école privée. Ils exposent régler un loyer à hauteur de 2 500 euros ainsi qu’un prêt immobilier de 100 000 euros pour le bien sis à [Localité 1]. S’agissant de leurs ressources, ils indiquent que Madame [A] [Y] perçoit un salaire annuel de 100 000 euros et que Monsieur [C] [H] dispose d’un revenu annuel de 22 000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 16 mai 2023, 6 mars 2024 et 9 janvier 2025 approuvant les comptes entre le 1er avril 2021 et le 31 mars 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025/2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. La créance sollicitée en demande n’est au demeurant pas contestée par Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y].

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à son chapitre VI section II la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

Enfin le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que la mise en demeure du 6 mai 2025 ait touché ses destinataires, de sorte que les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 567, 51 euros, au titre des charges de copropriété dues au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il convient de déduire les frais des mises en demeure imputés aux dates des 28 avril 2025 à hauteur de 46,26 euros, 28 mai 2025 à hauteur de 39,34 euros, 28 juillet 2025 à hauteur de 46,26 euros ainsi que les frais de relance du 28 août 2025 à hauteur de 39,34 euros, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

L’extrait de compte fait apparaître des frais de mise en demeure le 27 octobre 2025 à hauteur de 46,26 euros, dont il n’est pas justifié.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat le 9 mai 2025 à hauteur de 120 euros, correspondant aux honoraires d’avocats qui n’entrent pas dans les frais prévus par l’article 10-1 de la loi de 1965. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

L’extrait de compte fait apparaître des frais « ouverture contentieux » imputés le 13 juin 2025 à hauteur de 117,09 euros et le 15 septembre 2025 à hauteur de 117,09 euros, des frais « W2G avocats » le 15 octobre 2025 à hauteur de 393 euros, ainsi que des frais « lexec F25 » le 8 octobre 2025 à hauteur de 57,05 euros, correspondant soit à des honoraires d’avocats, soit au coût d’actes de commissaires de justice, qui n’entrent pas dans les frais prévus par l’article 10-1 de la loi de 1965. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

La demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent de régler la dette en mensualités de 200 euros. Force est de constater qu’un tel échéancier ne permet pas de régler la dette dans le délai légal de 24 mois, auquel cas le solde restant au terme de la dernière mensualité serait de 3 767,51 €. Au surplus, les défendeurs ne justifient d’aucun élément tant sur leur situation personnelle et financière que sur leur volonté de vendre ou de laisser en location le bien concerné.

Dans ces conditions, la demande de délais ne saurait être accordée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation contractuelle de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires au jugement :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT, la somme de 8 567, 51 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [A] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 10 février 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT