TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01345 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6RW

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

M. [G] [I]

Mme [O] [V] épouse [I]

C/

M. [P] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.

DEMANDEURS:

Monsieur [G] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [O] [V] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e FAGES

CCC PREF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 octobre 2011, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont donné en location à Monsieur [P] [R] un immeuble à usage d’habitation (porte n° 18, bâtiment A, étage 2) situé [Adresse 5] et deux places de parking (lots n° 180 et 181), moyennant un loyer mensuel actualisé de 865,67 €, outre provisions sur charges de 94,00 €.

Le 9 février 2017, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont fait délivrer à Monsieur [P] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 598,45 € selon décompte arrêté au 3 février 2017.

Le 7 mai 2018, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont fait délivrer à Monsieur [P] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 038,26 €3 selon décompte arrêté au 3 mai 2018.

Le 12 novembre 2019, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont adressé une mise en demeure de payer la somme de 2 680,91 € au titre de l’arriéré locatif par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signé le 14 novembre 2019.

Par jugement du 8 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes a notamment déclaré irrecevable l’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire intentée par Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] à l’encontre de Monsieur [P] [R] et condamné ce dernier à leur verser la somme de 1 088,20 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 5 mars 2020 en lui accordant des délais de paiement.

Le 17 septembre 2024, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont fait délivrer à Monsieur [P] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 925,60 € selon décompte arrêté au 12 septembre 2024.

Le 6 février 2025, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont fait délivrer à Monsieur [P] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 686,00 € selon décompte arrêté au 3 février 2025.

Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont, par voie électronique 10 février 2025, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 21 mai 2025, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont attrait Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de leur acte introductif d’instance, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] sollicitent de voir :

ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la date de l’assignation ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants ;

condamner Monsieur [P] [R] au paiement, par provision, des sommes suivantes :

5 795,98 € au titre de l’arriéré locatif, cette somme étant à parfaire au jour de l’audience ;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

2 000,00 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et aux dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le 23 mai 2025, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ont notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 30 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 274,44 €. Ils précisent que le dernier paiement remonte au mois de décembre 2024 pour 1 100,00 € et que seules les APL sont actuellement versées. Ils soulignent que les impayés remontent à 2017.

Monsieur [P] [R], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Il sollicite également le rejet ou la suspension de la résiliation du contrat de bail afin de pouvoir rester dans le logement.

Monsieur [P] [R] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir divorcé il y a 3-4 ans et avoir accepté, ce qu’il regrette, une rupture conventionnelle à la même période ;

qu’il n’a pas retrouvé d’emploi ;

qu’il est ingénieur informatique et va s’orienter vers l’intérim ;

qu’il a quatre enfants en garde alternée ;

qu’il perçoit le RSA et l’APL de la part de la CAF ;

qu’il n’a pas d’autre dette, ayant payé la dette d’électricité.

Les demandeurs déclarent s’opposer aux délais de paiement sollicités.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] verse aux débats un décompte arrêté au 30 janvier 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 274,44 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 522,28 €.

Le montant de l’échéance du mois de février 2026 sera également déduite, celui-ci n’étant pas exigible à la date du décompte (973,67 €).

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement et du montant de l’échéance du mois de février 2026.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [R] à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] la somme de 10 778,49 € actualisée au 30 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le montant de la dette de Monsieur [P] [R] est particulièrement important et sa proposition d’échéancier ne permet pas de l’apurer dans le délai légal de 24 mois. Le paiement du loyer courant n’était pas repris au jour de l’audience, et les paiements très ponctuels depuis de nombreux mois.

En outre, les demandeurs sont des bailleurs privés qui font face à des impayés locatifs depuis plusieurs années.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Monsieur [P] [R] sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Monsieur [P] [R] ne justifie pas s’être acquitté de la somme de 3 686,00 € dont il était redevable au titre de loyers et charges échus impayés, ainsi qu’il ressort d’un décompte de créance circonstancié joint au commandement de payer délivré à Monsieur [P] [R] le 6 février 2025.

Il apparaît en outre, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 30 janvier 2026, que Monsieur [P] [R] est aujourd’hui redevable au titre des loyers et charges échus impayés, échéance de janvier 2026 incluse, les frais de recouvrement ayant été expurgés pour un montant de 522,28 €, d’une somme totale de 10 778,49 € à l’égard du bailleur.

En outre, le dernier paiement de Monsieur [P] [R] remonte au 4 août 2025, le précédent datait du mois de décembre 2024 et le montant de la dette représente presque un an d’arriéré.

Ce manquement répété à l’obligation de payer les loyers est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat puisqu’il porte sur une obligation essentielle du contrat de bail.

La résiliation du bail doit donc être prononcée à compter du présent jugement.

La demande de délais de paiement ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la résiliation.

Monsieur [P] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [P] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs n’établissent pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [R], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 21 mai 2025, à l’exclusion du coût des commandements de payer qui n’étaient pas des actes nécessaires dans le cadre de la présente instance, de simples mises en demeure de payer s’avérant suffisantes.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution forcée, qui sont en l’état hypothétiques, le juge de l’exécution disposant d’une compétence exclusive pour apprécier leur utilité et déterminer à la charge de qui ils incombent.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [R] sera condamné à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ;

PRONONCE la résiliation du contrat signé le 7 octobre 2011 entre Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I], d’une part, et Monsieur [P] [R], d’autre part, concernant les locaux (porte n° 18, bâtiment A, étage 2) situés [Adresse 5] et deux places de parking (lots n° 180 et 181) ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] la somme de 10 778,49 € actualisée au 30 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [P] [R] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la résiliation de Monsieur [P] [R] ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [R] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] ladite indemnité mensuelle à compter du 30 avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [R] à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [O] [V], épouse [I] la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [R] au paiement des dépens qui NE comprendront PAS le coût des commandements de payer ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur les frais de l’exécution forcée ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE