TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09986 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGRB

N° MINUTE : 10/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2],vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [E], [Adresse 3] représenté par son tuteur la Fondation [O] [B],- [Adresse 4], représentée par Mme [G] [R] munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09986 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGRB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 1999, L’OPAC DE [Localité 1] aux droits duquel vient l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [E] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] esc 1, 8ème étage porte 01G, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1360,38 francs lors de la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1771,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [E] le 11 octobre 2024.

Par décision du 31 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en qualité de juge des tutelles a placé M. [T] [E] sous le régime de la sauvegarde de justice, puis par décision du 12 septembre 2025, il a prononcé une mesure de tutelle à son encontre et a désigné la Fondation [O] [B] en qualité de tuteur de M. [T] [E].

Par actes de commissaire de justice des 21 et 23 octobre 2025 délivrés à l’encontre M. [T] [E] et de la Fondation [O] [B] en qualité de tuteur de M. [T] [E], l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, en conséquence ordonner l’expulsion de M. [T] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir la condamnation de M. [T] [E] représenté par Fondation [O] [B] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-5543,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au terme du mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 février 2026, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance mais fait valoir que des paiements ne figurent pas au décompte. Le bailleur prend acte de ce que l’association tutélaire de M. [T] [E] demande à restituer le logement. Il ne s’oppose pas à des délais de paiement.

M. [T] [E], représenté par Mme [R] [G] agissant en qualité de coordinatrice du pôle juridique et patrimoine à la protection des majeurs de la Fondation [O] [B], munie d’un pouvoir, expose que M. [T] [E] a quitté son logement et vit désormais en EHPAD. Il ne retournera plus dans son logement. Elle fait valoir que le loyer est payé depuis six mois et qu’elle apporte par ailleurs la preuve de règlements pour les mois de janvier et de février 2026 qui ne figurent pas au décompte du bailleur. Elle fait valoir qu’une discussion avec ce dernier aurait pu éviter des frais de procédure et d’avocat mais que dans l’intérêt de M. [T] [E], il n’y a pas d’opposition à prononcer l’acquisition de la clause résolutoire. En revanche, elle demande que le bailleur soit débouté de sa demande de frais de procédure et d’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 28 juin 1999 et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11.1 des conditions générales).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1771,83 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 décembre 2024, à minuit.

Eu égard au placement durable du locataire en EHPAD et à l’absence de retour envisagé dans les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une expulsion effective. En revanche, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, de sorte que le bailleur est fondé à reprendre son logement.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte aux termes duquel à la date du 16 février 2026, M. [T] [E] lui devait la somme de 6327,80 euros.

Cependant, il doit être déduit de ce montant les sommes de 143,84 euros et 108,86 euros correspondant à des frais d’acte de procédure. En outre, il est démontré que la Fondation [O] [B] a versé deux fois la somme de 361,73 euros en paiement des loyers de janvier et février 2026. Dès lors, il apparaît que la dette est chiffrée à la somme de 5351, 64 euros au jour de l’audience.

M. [T] [E] représenté par la Fondation [O] [B] sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’association tutélaire fait valoir qu’un dossier FSL est en cours, lequel devrait permettre le règlement intégral de la dette. Le bailleur n’étant pas opposé à des délais, M. [T] [E] représenté par la Fondation [O] [B] sera autorisé à se libérer de sa dette dans le délai d’un an par 11 versements mensuels de 10 euros puis par un 12ème versement pour le solde, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due dont le montant est égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de ce que le commandement de payer a été délivré antérieurement à la mise sous tutelle, les dépens y relatifs seront mis à la charge du défendeur. En revanche, eu égard à la saisine préalable du bailleur par l’association tutélaire et à la possibilité qui lui était offerte d’éviter l’assignation et les frais d’avocat subséquents, ces derniers dépens resterons à la charge du demandeur et compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de condamner le défendeur à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 1999 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [T] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] esc 1, 8ème étage porte 01G est résilié depuis le 10 décembre 2024, à minuit,

ORDONNONS à M. [T] [E] représenté par la Fondation [O] [B], tuteur, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] esc 1, 8ème étage porte 01G ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer expulsion,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [T] [E] représenté par la Fondation [O] [B],tuteur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [T] [E] représenté par la Fondation [O] [B],tuteur, à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 5351, 64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 27 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS M. [T] [E] représenté par la Fondation [O] [B], tuteur, à se libérer de sa dette en 11 mensualités de 10 euros et une douzième mensualité pour le solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [T] [E] représenté par la Fondation [O] [B], tuteur, aux dépens comprenant uniquement le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024 à l’exception de celui des assignations des 21 et 23 octobre 2025 qui restera à la charge de l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge