RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00337 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5DN

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]

SYNDIC Cabinet A2BCD

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [U] est propriétaire des lots n°280, 822 et 1182, s’agissant d’un appartement avec cave et parking, représentant 255 / 100 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 5] » situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2], a, par l’intermédiaire de son syndic la SA A2BCD, fait signifier à Monsieur [B] [U] une sommation de payer sous huit jours la somme de 4 945,30 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SA A2BCD, a fait assigner Monsieur [B] [U] devant le tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite sa condamnation au paiement des sommes de :

—  7 087,65 euros en principal, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1 790,15 € à compter du 28 mai 2024, puis sur celle de 5 104,96 € à compter du 2 juin 2025, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1 900 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront les frais de sommation de payer.

À l’audience du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens vu l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [U], régulièrement cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société A2BCD justifie du contrat de syndic avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5].

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 12 mars 2024 et 10 mars 2025, approuvant les comptes entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024, voyant les budgets prévisionnels jusqu’au 30 septembre 2026 et prévoyant un plan pluriannuel de travaux, notamment s’agissant de la modernisation des ascenseurs, que les comptes annuels pour cette période ont été approuvés. En outre le syndic A2BCD fournit une attestation de non-contestation de ces deux assemblées générales.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 001,99 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 790,15 € à compter du 28 mai 2024, puis sur celle de 5 104,96 € à compter du 2 juin 2025, puis à compter de l’assignation du 9 décembre 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, il y a lieu de retenir les frais de la sommation de payer du 2 juin 2025, à raison de 159,66 €, dont il est justifié et qui sont ainsi taxés selon tarification des commissaires de justice. L’envoi d’une première mise en demeure est également justifiée, et la somme de 50 € sera retenue à ce titre.

En revanche, il convient de déduire les frais de dossier ou d’honoraires d’avocats, qui n’entrent pas dans les frais nécessaires de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. Enfin les frais d’hypothèque du 24 septembre 2025 ne sont pas justifiés.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 209,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [B] [U] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [U] aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les frais de sommation de payer, laquelle est inclue dans la condamnation aux frais de recouvrement.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [B] [U] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de 6 001,99 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 790,15 € à compter du 28 mai 2024, puis sur celle de

5 104,96 € à compter du 2 juin 2025, puis à compter de l’assignation du 15 octobre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de 209,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [B] [U] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux dépens de l’instance ;

DIT que les dépens d’instance ne comprennent pas la sommation de payer du 2 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 2], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 17 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE