RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00152 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZUY

MINUTE N° : 26/00031

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 15 JANVIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 12]

SYNDIC STE FONCIA LVM

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [W] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [W] [H] est propriétaire des lots n°362, n°451 et n°582, sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOIS JACQUES sis [Adresse 3] (« le syndicat des copropriétaires ») a fait assigner Madame [R] [W] [H] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 7849,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— la somme de 1800 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque,

et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la troisième procédure engagée contre Madame [R] [W] [H], pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que Madame [R] [W] [H], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [R] [W] [H], régulièrement assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022, 24 novembre 2022, 12 décembre 2023 et 10 décembre 2024 approuvant les comptes entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7199,91 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 octobre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 650 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’extrait de compte fait apparaître des frais « inscription hypothèque » imputés le

8 septembre 2023 à hauteur de 300 euros, dont il n’est pas justifié, l’inscription d’hypothèque n’étant pas démontrée. Ces frais seront donc écartés.

Il convient également de déduire les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » imputés le 25 septembre 2025 à hauteur de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Madame [R] [W] [H] a déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements des

16 novembre 2021 et 21 septembre 2023. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [R] [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [W] [H] aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [R] [W] [H] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [R] [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], sise [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 7199,91 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13],

sise [Adresse 6]) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [R] [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], sise [Adresse 4] [Localité 11] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [R] [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], sise [Adresse 5] ([Adresse 8]) la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [W] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT