TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00655 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2232

Minute : 25/00305

SEINE [Localité 16] HABITAT

Représentant : Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [V] [M] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 16] HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [M] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 15]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 23 juillet 2018, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Madame [V] [M] [W] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 454,10 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 11 septembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 955,38 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2023 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner Madame [V] [M] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [M] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [V] [M] [W] au paiement de la somme de 3179,52 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 11 septembre 2023, date du commandement de payer,

— la condamner par provision à compter du mois de novembre 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— la condamner d’avoir à produire son attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

— la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée; qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, elle n’a pas non plus produit son attestation d’assurance.

A l’audience du 21 mars 2025, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3863,96 € arrêtée au terme du mois de février 2025 inclus. Elle a indiqué ne pas avoir été rendu destinataire de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement à la débitrice.

Madame [V] [M] [W], comparante, a indiqué avoir procédé le jour de l’audience à un règlement de 344,19 euros. Elle a expliqué bénéficier du revenu de solidarité active et d’allocations familiales pour ses quatre enfants à charge. Elle a été autorisée par le juge des contentieux de la protection à fournir son attestation d’assurance couvrant les risques locatifs par note en délibéré. Enfin, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de mensualités de 100 € en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

Par note en délibéré, Madame [V] [M] [W] a transmis une attestation d’assurance de SOGESSUR en date du 6 juin 2024 valant pour l’année en cours couvrant les risques locatifs de l’habitation située [Adresse 5] à [Localité 10].

Par note en délibéré, Seine-Saint-Denis Habitat a transmis à la juridiction un décompte actualisé sur lequel le règlement de 344,19 euros de la défenderesse a été porté au crédit le 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 14 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi le 23 octobre 2024 la Caisse d’Allocations Familiales, pour une situation d’impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Force est de constater que le bail n’a pas été modifié depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Le bail conclu le 23 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 11) pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2023 pour la somme en principal de 955,38 € arrêtée au 7 septembre 2023 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte actualisé démontrant que Madame [V] [M] [W] reste lui devoir la somme de 3519,77 € arrêtée au 24 mars 2025 incluant l’échéance du mois de février 2025.

Madame [V] [M] [W], comparante, ne conteste ni le principe, ni le montant de la créance.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l’absence du justificatif de la réception par la locataire des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Par conséquent, Madame [V] [M] [W] sera condamnée à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 3 428,33 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 24 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande tenant à l’attestation d’assurance

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Par une note en délibéré, Madame [V] [M] [W] justifie être assurée au titre des risques locatifs ordinaires.

Par conséquent, la demande de Seine-Saint-Denis Habitat sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Madame [V] [M] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2018 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Madame [V] [M] [W] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 11] sont réunies à la date du 11 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [V] [M] [W] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 3 428,33 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 24 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [V] [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 100 € chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [V] [M] [W] portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 11] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Madame [V] [M] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS Madame [V] [M] [W], à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Seine [Localité 16] Habitat de production sous astreinte de 15 € par jour de retard d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

CONDAMNONS Madame [V] [M] [W] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mai 2025.

La greffière, Le juge