N° RG 24/05832 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKX6

7E CHAMBRE CIVILE

SUR [Z] FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2026

54G

N° RG 24/05832

N° Portalis DBX6-W-B7I- ZKX6

AFFAIRE :

[N] [O]

C/

SA AXA FRANCE IARD

[U] [R]

MAF

Grosse Délivrée

le :

à

SAS AEQUO AVOCATS

SARL ARCAMES AVOCATS

SCP D’AVOCATS [G] [C] [Z] BAIL

SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE

1 copie M. [C] [J], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Madame LAURET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Décembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [N] [O]

né le 13 Juin 1983 à [Localité 1] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Emilie FRIEDE de la SARL ARCAMES AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de DMC

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [R]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean-Jacques ROORYCK de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

MAF en qualité d’assureur RCP de Monsieur [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Férouze MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Par contrat en date du 13 juin 2017, Monsieur [N] [O] a confié à Monsieur [U] [R], assuré auprès de la MAF, une mission de maîtrise d’oeuvre comprenant les études préliminaires et d’avant-projet, le dossier de permis de construire, les études de projet et le dossier de consultation des entreprises, pour la construction de deux maisons individuelles sur un terrain lui appartenant sis [Adresse 5] à [Localité 6].

Un permis de construire a été accordé le 16 février 2018.

Monsieur [O] a confié selon devis du 17 septembre 2018 à la société DMC, assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD, les travaux de gros œuvre dans le cadre de la construction des deux maisons pour un montant de 121 046, 63 euros.

En cours de construction le 09 décembre 2019, la Mairie de [Localité 6] a dressé un premier procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme concernant des non-conformités relevées sur les deux maisons.

Une demande de permis de construire modificatif a été déposée et un permis de construire modificatif a été délivré le 10 février 2020.

Le 03 juin 2020, un second procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme a été dressé par la Mairie de [Localité 6] concernant des non-conformités relevées sur les deux maisons.

Un arrêté interruptif de travaux a été pris par le Maire de la Commune le 1er juillet 2020.

Monsieur [O] a mis en demeure la société DMC par courrier du 24 juillet 2020 de procéder à la mise en conformité des ouvrages avec les règles de l’urbanisme. En l’absence de retour, il a adressé une déclaration de sinistre à la SA AXA France IARD son assureur par courrier du 25 septembre 2020. La société AXA France IARD a répondu pouvoir donner de suite favorable.

Monsieur [O] a également mis en demeure Monsieur [U] [R] par courrier du 28 juillet 2020 de remédier aux non-conformités. En l’absence de retour, il a adressé une déclaration de sinistre à son assureur, la MAF, par courrier du 25 septembre 2020.

Monsieur [O] a, par acte en date du 19 novembre 2020, fait délivrer à la société DMC, à la SA AXA FRANCE IARD, à Monsieur [R] et à la MAF, une assignation en référé devant le Tribunal Judiciaire aux fins de solliciter une mesure d’expertise judiciaire. Selon ordonnance du 08 mars 2021, le juge des référés a fait droit à sa demande et a désigné Monsieur [C] [J] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 15 novembre 2021, les opérations d’expertise judiciaire ont été étendues à la société FONDATIONS ET TRAVAUX SPECIAUX (FTS) (intervenue pour la réalisation des micropieux des deux maisons), à la SMABTP ès qualité d’assureur de la société FTS, ainsi qu’à la société TOPOGRAPHIE 47 (intervenue pour l’établissement du plan de recolement).

Selon ordonnance de référé du 07 février 2022, les opérations d’expertise judiciaire ont été étendues à la société MJC2A, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société DMC, la société DMC ayant fait l’objet entre temps de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce d’Evry du 30 août 2021.

La procédure de liquidation judiciaire de la société DMC a été clôturée pour insuffisance d’actif le 10 juillet 2023.

Par un jugement du 17 mars 2022, le tribunal administratif a annulé l’arrêté de permis modificatif du 10 février 2020. Il a été interjeté appel de cette décision par Monsieur [O].

Le 19 décembre 2023, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Monsieur [O] a saisi le conseil régional de l’Ordre des Architectes Nouvelle-Aquitaine d’une demande d’avis par courrier du 13 février 2024. Par courrier du 16 mai 2024, le Conseil Régional de l’Ordre des Architectes Nouvelle Aquitaine a indiqué qu’il n’émettra pas d’avis dans ce dossier au motif qu’il n’était pas en mesure de juger les problématiques liées à la responsabilité éventuelle d’un architecte.

Selon actes en date des 11 et 12 juillet 2024, Monsieur [O] a fait assigner devant le Tribunal judiciaire la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [R] et son assureur la MAF, aux fins de solliciter l’indemnisation d’un préjudice sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Par un arrêt en date du 04 février 2025, la Cour administrative d’appel a rejeté les moyens tirés de l’incomplétude du dossier de permis de construire modificatif et de la fraude, mais retenu que l’arrêté de permis de construire modificatif contrevenait aux dispositions du PLU de la Commune, a annulé le jugement du 17 mars 2022 et a sursis à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de la notification de l’arrêt pour permettre à Monsieur [O] le cas échéant de notifier à la Cour un permis de construire régularisant les non-conformités du permis au PLU. sols).

Un permis de construire modificatif a été accordé le 28 mars 2025, les prescriptions imposées au permis de construire initial se devant d’être respectées et l’artificialisation de la parcelle réduite au minimum.

Par une ordonnance en date du 18 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SA AXA FRANCE IARD, de Monsieur [R] et de la MAF tendant à voir condamné sous astreinte Monsieur [O] à permettre à un économiste de la construction de pénétrer dans les maisons afin d’effectuer un « diagnostic ressources » permettant de déterminer le coût de la démolition/reconstruction des ouvrages, enjoint à Monsieur [O] de produire les factures et/ou tout justificatif de paiement des prestations de maçonnerie (DMC), menuiseries extérieures pour les maisons 1 et 2, et plâtrerie, électricité, chauffage et climatisation pour la maison 1, condamné in solidum Monsieur [U] [R], la MAF et la SA AXA France IARD à payer à Monsieur [O] une provision d’un montant de 39 480 euros pour le coût de la démolition des ouvrages, indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 19 décembre 2023 et jusqu’à la date de l’ordonnance, et avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci, autorisé la SA AXA France IARD à opposer sa franchise contractuelle à tous sur le montant de cette condamnation, condamné Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [O] une provision d’un montant de 5 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, condamné in solidum Monsieur [U] [R], la MAF et la SA AXA France IARD à payer à Monsieur [O] une provision d’un montant de 5 000 euros à valoir sur le coût de l’expertise outre une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident, rejeté la demande de la SA AXA France IARD tendant à voir condamnés Monsieur [R] et la MAF à la relever indemne de ces condamnations au paiement de provisions.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, Monsieur [N] [O] demande au Tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du Code Civil, Vu l’article L124-3 du Code des Assurances, Vu l’article 1343-2 du Code Civil, Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

N° RG 24/05832 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKX6

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de Monsieur [N] [O],

PRONONCER la responsabilité de la société DMC et de Monsieur [U] [R] PRONONCER la mobilisation des garanties de la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, au titre des garanties « RC Mise en conformité des ouvrages avec les règles de l’urbanisme et erreur d’implantation » et « dommages immatériels à la RC de l’entreprise» et APPLIQUER, aux plafonds de garantie afférents à ces garanties (2 046 436 € pour les dommages matériels et 511 609 € pour les dommages immatériels), l’indexation selon l’indice BT01,

PRONONCER la mobilisation des garanties de la MAF ès qualité d’assureur de Monsieur [U] [R], sans appliquer de la réduction proportionnelle d’indemnité et APPLIQUER au plafond de garantie de 1 750 000 €, l’indexation selon l’indice BT01,

A défaut, s’agissant de la MAF, JUGER que sa garantie est mobilisable au moins a minima de 79% (à défaut, de 70%) et non à hauteur de seulement 55 % seulement,

Sur les travaux de démolition / reconstruction :

CONDAMNER in solidum la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF ès qualité d’assureur de Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [N] [O] la somme de 1 077 320 € TTC au titre des travaux de démolition / reconstruction pour remédier aux désordres, erreurs d’implantation et non-conformités retenus par l’expert judiciaire, décomposée comme suit :

Démolition des 2 maisons hors fondations : 39 480 € TTC

Reconstruction Maison 1 : + 462 816 € TTC

Reconstruction Maison 2 : + 585 024 € TTC

A déduire valorisation de récupération matériaux : – 10 000 € TTC

TOTAL de travaux de démolition / reconstruction : = 1 077 320 € TTC

JUGER que, pour l’ensemble des désordres sus mentionnés, le chiffrage sera réactualisé en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction à compter de la date à laquelle les devis de reprise retenus par l’expert judiciaire ont été établis ou, à défaut, à compter de la date du rapport de l’expert judiciaire jusqu’à la date du jugement, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond,

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Sur les autres préjudices subis par Monsieur [O] :

CONDAMNER in solidum Monsieur [U] [R], son assureur la MAF, et la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, à verser à Monsieur [N] [O] la somme de la somme de 989 730 € au titre du préjudice financier qu’il subit pour pertes locatives depuis 2020 à 2025, ce montant étant à parfaire jusqu’à la fin des travaux de reconstruction des maisons 1 et 2 (durée des travaux estimés à 24 mois)

CONDAMNER in solidum Monsieur [U] [R], son assureur la MAF, et la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, à verser à Monsieur [N] [O] la somme de 90 011,63 € en réparation du préjudice financier lié aux frais bancaires des prêts souscrits, depuis 2020 à 2025, ce coût étant à parfaire jusqu’à la fin des travaux de reconstruction des maisons 1 et 2 (durée des travaux estimés à 24 mois)

CONDAMNER in solidum Monsieur [U] [R], son assureur la MAF, et la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, à verser à Monsieur [N] [O] la somme de 20 000 € en réparation du préjudice moral subi,

CONDAMNER in solidum Monsieur [U] [R], son assureur la MAF, et la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, à verser à Monsieur [N] [O] la somme de 110 433 € en réparation du préjudice de jouissance subi depuis 2020 à 2025, ce montant étant à parfaire jusqu’à la fin des travaux de reconstruction des maisons 1 et 2, (durée des travaux estimés à 24 mois)

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF ès qualité d’assureur de Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [N] [O] la somme de 13 795 € au titre du coût des honoraires et frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNER in solidum la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF ès qualité d’assureur de Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [N] [O] les frais d’assistance technique de Monsieur [P] à hauteur de 1 440 €,

DEBOUTER la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF ès qualité d’assureur de Monsieur [U] [R] de l’ensemble de leurs demandes et développements en ce qu’ils sont dirigés à l’encontre de Monsieur [O],

CONDAMNER in solidum la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF ès qualité d’assureur de Monsieur [U] [R] à verser à Monsieur [N] [O] la somme de 15 000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de SARL ARCAMES AVOCATS représentée par M^e Emilie FRIEDE au visa de l’article 699 du Code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, Monsieur [U] [R] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil,

Débouter M. [O] et la société AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [R].

Condamner M. [O] et la société AXA FRANCE IARD solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, à payer à M. [R] une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner aux dépens.

A titre subsidiaire,

Juger que la responsabilité contractuelle de M. [R] n’est pas engagée pour les non-conformités affectant la maison n° 1.

Débouter en conséquence M. [O] et la société AXA FRANCE IARD de toute demande contre M. [R] au titre de cet ouvrage.

Juger que la part de responsabilité contractuelle de M. [R] pour les préjudices relatifs à la maison n° 2 ne peut excéder 15 %.

Juger que le préjudice matériel de M. [O] n’excède pas la somme de 208 377,31 €

Juger que le préjudice lié aux intérêts intercalaires n’excède pas 61 342,28 €.

Rejeter toutes autres demandes.

Ecarter l’exécution provisoire de droit.

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Plus subsidiairement, condamner la société AXA FRANCE IARD à garantir et relever intégralement indemne Monsieur [R] de toute condamnation prononcée à son encontre.

Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, la MAF demande au Tribunal de :

Vu l’article 1231 du code civil Vu l’article L 113-9 du code des assurances Vu l’article 1240 du code civil

Rejeter toute demande à l’égard de la MAF.

Subsidiairement,

Appliquer la réduction proportionnelle de ses garanties à hauteur de 55 % et rejeter toutes demandes excédant cette limite.

Appliquer les conditions et limites du contrat d’assurance de la MAF relatives à sa franchise et son plafond de 500.000 euros.

Condamner la Société AXA France IARD à relever et garantir indemne la MAF de toutes condamnations qui interviendraient à son encontre.

Imputer à Monsieur [O] une part minimale de 5 % du coût du sinistre.

Condamner Monsieur [O] à payer à la MAF la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, la SA AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :

Limiter le préjudice subi par M. [N] [O] du fait de l’obligation de démolir partiellement les maisons 1 et 2 qu’il faisait édifier à [Localité 7] – [Localité 8] sur une parcelle cadastrée BN n°[Cadastre 1] aux sommes de :

—  39.480 € TTC sans indexation sur l’indice BT01 ni intérêts au titre des frais de démolition

—  144.265 € au titre du surcoût des travaux de construction

—  61.342,28 € au titre des intérêts intercalaires du prêt souscrit

Débouter M. [O] de toutes autres demandes.

Mettre à la charge de M. [O] 50% de la survenance de son préjudice et mettre à la charge de M. [R] garanti par la C^ie MAF et de l’entreprise DMC, garantie par la C^ie AXA France IARD, l’indemnisation de 25% du préjudice subi.

Limiter la garantie due par la C^ie AXA France IARD pour la responsabilité de l’entreprise DMC à l’indemnisation du coût des travaux de démolition et du surcoût des travaux de reconstruction soit la somme de 144.265 €, à concurrence de sa part de responsabilité de 25%, et sous déduction de la franchise stipulée aux conditions particulière de la police souscrite soit 1.355,47 € après indexation.

Déclarer opposable, en tant que de besoin, les plafonds de garantie énoncés à la police souscrite, soit, si la compagnie AXA France IARD était condamnée à garantir les dommages immatériels, la somme de 511.609 €.

Dire n’y avoir lieu à condamnation au bénéfice d’aucune partie sur le fondement de l’ART.700 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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MOTIFS :

Monsieur [O] sollicite que soient rejetées les conclusions récapitulatives et responsives n°3 de la MAF communiquées le 05 décembre 2025 jour de la clôture ainsi que la pièce numéro 12 qui n’avait pas été communiquée auparavant.

La MAF a notifié des conclusions numéro 3 par voie électronique le 05 décembre 2025 à 11 heures 52 visant une pièce numéro 12 à son bordereau de communication de pièces.

L’ordonnance de clôture a été notifiée aux parties le même jour à 11 heures 53, la clôture ayant fait l’objet d’un report le 21 novembre 2025, suivant calendrier de procédure.

En application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense et le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, les conclusions notifiées le jour même de la clôture une minute avant celle-ci et la production d’une nouvelle pièce sont incontestablement tardives, ce qui cause grief aux autres parties au litige placées dans l’incapacité d’y répliquer. Ainsi, tant ces conclusions que la pièce 12 seront rejetées.

Il sera statué au vu des conclusions récapitulatives et responsives de la MAF notifiées le 19 novembre 2025, aucun jeu de conclusion numéro 2 n’ayant été notifié par celle-ci par RPVA.

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes tendant à voir « prononcer la responsabilité de » ou « prononcer la garantie de » ou « juger que » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur le fond :

Sur les responsabilités :

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Si les dommages ne revêtent pas un caractère décennal ou en l’absence de réception, le maître de l’ouvrage peut également rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, prévue par l’article 1231-1 du code civil qui dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » ; étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter la preuve de l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien causal.

Concernant la première maison :

L’expert judiciaire a constaté une erreur d’implantation portant sur la distance réglementaire entre la maison 1 et l’alignement des voies et emprises publiques existantes (5,86 m à l’angle Nord et 5,87 m à l’angle Sud au lieu de 6 m minimum), implantation non conforme tant au PLU qu’au permis de construire initial et au permis de construire modificatif.

Il a constaté une non-conformité des hauteurs à l’égout de toiture et au faîtage relativement aux hauteurs maximales des constructions imposées par le plan local d’urbanisme (PLU) sur la zone concernée et aux permis de construire initial et modificatif.

Il a relevé une non-conformité des dimensions de la maison relativement aux dimensions prévues au permis modificatif et au DCE (dossier de consultation des entreprises) de l’architecte.

Concernant la seconde maison :

L’expert judiciaire a constaté également concernant celle-ci une non-conformité des hauteurs à l’égout de toiture et au faîtage relativement aux hauteurs maximales des constructions imposées par le plan local d’urbanisme (PLU) sur la zone concernée et aux permis de construire initial et modificatif.

Il a également relevé une non-conformité de la surface de la maison, relativement au DCE de l’architecte, DCE qui était lui-même non conforme au permis de construire modificatif.

L’expert judiciaire a indiqué que les erreurs de cotations relatives au non-respect de la distance avec l’alignement des voies et emprises publiques existantes et à la hauteur du toit et du faîtage relevaient de l’entreprise en charge du gros-oeuvre DMC, qui n’avait pas respecté les plans de l’architecte. Il a ajouté que Monsieur [R] n’étant pas chargé d’une mission de contrôle des travaux et de l’implantation.

Il a ajouté que, s’agissant de l’erreur de surface de la maison 2, les plans du dossier de consultation des entreprises (DCE) réalisés par l’architecte n’étaient pas conformes à ceux du permis de construire modificatif ni initial (qu’il avait lui-même établi), que c’était à cause de cette erreur que la maison n°2 disposait d’une longueur et d’une largeur plus importante que celle mentionnée dans le permis de construire initial et dans le permis de construire modificatif et que cela avait pour conséquence très importante que la maison n°2 ne respectait plus l’emprise au sol autorisée dans le permis de construire, erreur qui ne pouvait pas être régularisée. Il a précisé que l’entreprise DMC, en l’absence de maîtrise d’oeuvre (d’exécution), avait l’obligation de vérifier la conformité de la construction au permis de construire et à la réglementation en matière d’urbanisme.

L’expert judiciaire a ajouté qu’ « on pouvait (peut) reconnaître au maître de l’ouvrage une part de responsabilité minime au niveau de la gestion de l’opération et de la survenue des désordres par le simple fait d’avoir validé par mail une implantation des pieux du garage en limite Ouest arrière du terrain et du garage en prolongement de la maison n°1 et du garage de la maison 2 ».

En l’absence de réception, seule la responsabilité contractuelle des intervenants est recherchée.

Monsieur [R] fait valoir qu’aucune des non-conformités ne lui est “imputable”, qu’il n’avait aucune mission relative à l’implantation des ouvrages, qu’en l’absence d’une maîtrise d’oeuvre d’exécution, Monsieur [O] s’est réservé la direction de l’exécution des travaux alors qu’il s’est volontairement abstenu d’avoir recours à une telle maîtrise d’oeuvre outre qu’il a validé l’implantation des maisons. Il ajoute qu’aucune des non-conformités affectant la première maison ne lui est imputable tandis que pour la seconde la différence entre les plans DCE et ceux du permis de construire, et l’implantation est sans incidence sur l’erreur d’implantation car le devis de l’entreprise DMC est antérieur au DCE litigieux qui est lui-même antérieur aux plans annexés à la demande de permis de construire modificatif dont les plans se sont substitués à ceux du DCE et que l’entreprise devait alors respecter.

La SA AXA FRANCE IARD, assureur de la société DMC, si elle ne conteste pas la responsabilité de cette dernière, fait valoir que le maître de l’ouvrage doit assumer une part de responsabilité prépondérante dans la mesure où il s’est réservé la direction de l’exécution des travaux “par l’intermédiaire des employés de son entreprise CITY FINANCES”.

La MAF, assureur de Monsieur [R], soutient également qu’une part de responsabilité doit être assumée par le maître de l’ouvrage.

Il ressort de l’expertise judiciaire en page 30 et il n’est pas contesté par les parties que le DCE litigieux concernant les dimensions de la maison 2 est celui en date du 07 octobre 2019 versé en pièce 29 par Monsieur [O].

Le permis de construire accordé le 16 février 2018 prévoyait une emprise au sol de 195,59 m² (80 m² pour la maison 1 et 115,59 m² pour la maison 2).

Or tel que le relève l’expert judiciaire et tel que cela ressort des plans de la demande de permis de construire déposée versée aux débats en pièce 25 par le demandeur, le DCE est seulement non conforme au permis modificatif du 10 février 2020 mais également au permis initial (qui prévoyait notamment une longueur de la maison 2 de 14,30 m et non de 15,03 m, longueur prévue dans le DCE).

En outre, il ne peut être retenu que la société DMC aurait du se référer uniquement aux plans du permis modificatif délivré le 10 février 2020, dans la mesure où l’emprise au sol totale autorisée après travaux était de 195,59 m² tant dans le permis de construire initial que dans le permis de construire modificatif celui-ci ayant été délivré postérieurement au procès-verbal d’infraction du 09 décembre 2019, vraisemblablement alors que l’implantation de maison avait déjà été effectuée, ce procès-verbal concernant une régularisation de surface de plancher, les ouvertures, les tons de menuiserie, l’ajout de persiennes et d’une pergola.

Il importe peu par ailleurs que le devis de l’entreprise DMC en date du 17 septembre 2018 soit antérieur au DCE, ce devis ne prévoyant pas expressément les dimensions de la maison et l’entrepreneur devant se référer au DCE qui a précisément pour objet de définir le projet.

Ainsi en réalisant des plans DCE de la maison numéro 2 prévoyant des dimensions supérieures à celles prévus dans le permis de construire initial dont il avait lui-même réalisé les plans, ce qui a conduit à un non-respect de l’emprise au sol maximale prévue par le PLU, non-respect qui n’a pu ensuite être régularisé, le PLU ayant été modifié entre temps pour prévoir une emprise au sol maximale plus réduite, Monsieur [R] a commis un manquement qui engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du maître de l’ouvrage concernant la non-conformité de la maison numéro 2.

En ne respectant pas le respect d’une distance de 6 mètres prévue au plan de l’architecte et par la réglementation relativement à la limite de propriété sur rue, sans que les considérations de son assureur ne puissent remettre en cause la limite de propriété qui a été retenue par l’expert judiciaire faute de tout élément produit le permettant, en ne s’assurant pas du respect des hauteurs des rives et faîtages des maisons relativement également aux plans et à la réglementation applicable et en ne relevant pas les différences de dimensions de la maison 2 entre les plans au soutien de la demande de permis de construire et le DCE puis ne respectant aucune de ces dimensions, peu important que la société FTS aurait elle-même réalisé des fondations mal situées, l’entrepreneur de gros oeuvre ayant accepté le support, l’entreprise DMC, professionnelle de la construction, a failli à son obligation de résultat et commis des manquements qui engagent sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil vis-à-vis du maître de l’ouvrage.

S’agissant du rôle de Monsieur [O], il convient en premier lieu de souligner que l’absence d’un maître d’œuvre d’exécution ne rend pas de facto le maître de l’ouvrage investi d’une telle mission.

L’immixtion fautive du maître de l’ouvrage dans la conception ou la réalisation des travaux est caractérisée si la preuve est apportée que celui-ci a une compétence notoire, précise, de la technique du bâtiment ou, si le maître n’est pas notoirement compétent, s’il a accepté consciemment un risque ce qui suppose une information de la part des locateurs d’ouvrage.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] est président du groupe société CITY FINANCES qui comprend notamment une société CITY PROMOTION qui a pour objet de proposer des programmes de logements et de la société CITY FONCIER qui a pour objet la commercialisation de terrains constructibles outre des sociétés de gestion locative et de gestion de patrimoine. Si cette activité en fait un professionnel de l’immobilier, elle n’en fait cependant pas un professionnel de la construction, qualité qui suppose des connaissances et des compétences techniques spécifiques (Civ 3 ème, 13 juillet 2022, pourvoi n°21-16.407).

L’expert judiciaire a estimé en page 36 de son rapport que l’on pouvait reconnaître au maître de l’ouvrage une part de responsabilité minime au niveau de la gestion de l’opération et de la survenue des désordres “par le simple fait d’avoir validé par mail une implantation des pieux du garage en limite Ouest arrière du terrain et du garage en prolongement de la maison 1 et du garage de la maison 2”. Il ressort des pièces produites que le plan de calage réalisé par la SAS TOPOGRAPHIE a été communiquée au maître de l’ouvrage et que Monsieur [Y] [X], dont il n’est pas contesté qu’il est un salarié d’une société de Monsieur [O], dans un mail du 1er février 2019 adressé un représentant de la société TOPOGRAPHIE et à un représentant de la société FTS a écrit : « nous validons cette implantation ; j’ai échangé ce matin avec l’architecte au niveau des limites séparatives (limites aedificandi) : il y a bien des écarts sur l’ensemble des angles entre le relevé et plan géomètre, cependant l’implantation respecte tout de même ces limites. Il faut donc juste rajouter l’implantation des pieux au niveau de deux garages (voir PJ) nous procéderons à relevé contradictoire dans un deuxième temps. L’erreur viendrait uniquement de l’implantation des clôtures ».

Il en résulte que quand bien même le maître de l’ouvrage aurait par l’intermédiaire d’un de ses employés validé une implantation, rien ne permet d’établir que son attention a été attirée sur le non-respect d’une distance entre la limite de propriété sur rue ni sur un non-respect des dimensions de la surface de la maison numéro 2, le plan communiqué ne comportant aucun élément permettant de faire ressortir ces points alors que sur ce plan une distance de 6,08 mètres apparaît respectée entre le mur de façade et le mur séparatif tel que l’a relevé l’expert judiciaire en page 32 de son rapport et alors que l’expert n’a retenu en outre qu’une validation en limite Ouest arrière du terrain et du garage en prolongement de la maison 1 et du garage de la maison 2 sans rapport avec les non-conformités relevées.

Aucune immixtion fautive du maître de l’ouvrage n’est ainsi caractérisée et il ne sera retenu aucune part de responsabilité à l’encontre de celui-ci.

Monsieur [R] qui a contribué à la réalisation du préjudice concernant la non-conformité de la maison numéro 2 sera tenu à réparation de l’entier préjudice en résultant.

Sur la garantie des assureurs :

La MAF, assureur de Monsieur [R], ne conteste pas couvrir la responsabilité contractuelle de son assuré avant réception mais fait valoir que celui-ci ayant déclaré une mission de projet architectural en lieu et place d’une mission de conception, elle est fondée à appliquer une réduction proportionnelle à hauteur de 45 % (une garantie de 55 %), cette réduction devant être calculée relativement à la valeur du chantier qui aurait dû être déclarée et non à la valeur de la totalité des chantiers pris en compte pour la détermination de la prime.

Monsieur [O] fait valoir que la réduction proportionnelle doit être calculée sur l’ensemble des chantiers déclarés en 2018 augmenté du coût du chantier non déclaré.

Il résulte de sa déclaration professionnelle pour l’année 2018 auprès de la MAF que Monsieur [R] a déclaré pour le chantier litigieux une assiette obtenue après application d’un taux de 30 % sur un coût moyen du mètre carré multiplié par la surface du projet, à hauteur de 106 328,16 euros. Or, il ressort de la circulaire de déclaration des activités 2018 de la MAF que pour les missions complètes ou partielles de maîtrise d’oeuvre et notamment pour une mission de conception générale sans direction ce qui est le cas en l’espèce, un taux de 60 % doit être appliqué qu’il faut multiplier par le montant des travaux et par la part d’intérêt égale à 100 % s’il est seul en charge de la mission. Ainsi, en l’espèce, le montant HT des travaux prévus au contrat de maîtrise d’oeuvre étant de 266 666,60 euros HT (320 000 euros TTC), l’assiette de cotisation aurait dû être de 159 999,96 euros, soit une insuffisance de déclaration de 53 671,80 euros (159 999,96 euros – 106 328,16 euros).

En application de l’article L. 113-9 du code des assurances, l’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance (…). Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.

L’article 5.21 des conditions générales de la police souscrite stipule que : « l’adhérent fourni à l’assureur la déclaration de l’ensemble des missions constituant son activité professionnelle, dans les conditions fixées à l’article huit ci-après, et selon les modalités prévues dans la circulaire annuelle d’appels de cotisations. La déclaration de chaque mission renseigne l’assureur sur son étendue, sur l’identité de l’opération et sur le montant des travaux ou des honoraires. Elle permet à l’assureur d’apprécier le risque qu’il prend en charge et constitue une condition de la garantie pour chaque mission ».

L’article 5.22 des conditions générales précise : « Toute omission ou déclaration inexacte, d’une mission (…) de la part de l’adhérent de bonne foi, n’entraîne pas la nullité de l’assurance mais conformément à l’article L 113-9 du code des assurances donne droit à l’assureur :

(…)

si elle est constatée après sinistre de réduire l’indemnité en proportion des cotisations payées par rapport aux cotisations qui auraient été dues pour cette mission si elle avait été complètement et exactement déclarée. En cas d’absence de déclaration, la réduction proportionnelle équivaut à une absence de garantie ».

En l''espèce il n’y a pas eu absence de déclaration mais déclaration inexacte.

Dans ce cas, il n’y a pas absence de garantie mais lieu à réduction proportionnelle de l’indemnité qui ne peut pas se calculer d’après le rapport entre les cotisations payées pour la mission inexactement déclarée et les cotisations qui auraient dû être payées pour cette même mission mais au regard de l’ensemble des chantiers pris en compte pour la détermination de la prime due par l’assuré, la cour de cassation ayant jugé que “Le contrat d’assurance ne peut déroger à ces dispositions d’ordre public en prévoyant un autre mode de calcul de la réduction proportionnelle. Pour rejeter les demandes formées par les maîtres de l’ouvrage contre la MAF, l’arrêt retient que l’article 5.2 des clauses générales du contra d’assurance et l’article L. 113-9 du code précité rattachent expressément l’obligation de déclaration à chaque mission et réduisent l’indemnité en proportion des cotisations payées pour la mission inexactement déclarée, l’absence de déclaration équivalant à une absence de garantie. Il retient, ensuite, qu’une déclaration pour un montant égal à zéro équivaut à une absence de déclaration et justifie l’absence de garantie. En statuant ainsi, alors que la réduction proportionnelle de l’indemnité due au tiers lésé ne pouvait se calculer d’après le rapport entre les cotisations payées pour la mission inexactement déclarée et les cotisations qui auraient dû être payées pour cette mission, la cour d’appel a violé le texte susvisé (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°21-15.420).

Ainsi, la réduction proportionnelle doit être calculée au regard de l’ensemble des chantiers déclarés pour l’année 2018.

Monsieur [O] a déclaré des chantiers pour une assiette totale de 203 807,93 euros en 2018.

Ainsi, le calcul doit être le suivant : 203 807, 3 / 257 478,93 (203 807,93 + 53 671) = 79 % et, en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés, l’indemnité doit être réduite de 21 %.

Enfin, la MAF soutient que “les défauts de conformité affectant l’immeuble, en l’absence de désordre ne ressortent pas de la garantie décennale”, ce que nul ne conteste, et qu’ils relèvent sa garantie facultative pour laquelle ses plafonds doivent s’appliquer et considère qu’ils s’analysent en des dommages immatériels pour lesquels un plafond de garantie de 500 000 euros est applicable.

Néanmoins, il ne peut être soutenu que la non-conformité de la surface de la maison numéro 2 qui entraîne tel que l’a retenu l’expert judiciaire la nécessité de la démolir pour la reconstruire n’entraîne qu’un dommage immatériel et il n’y a pas lieu d’appliquer un plafond de garantie de 500 000 euros concernant la réparation de dommages matériels mais le plafond de garantie de 1 750 000 euros prévu pour les dommages matériels et immatériels, dont 500 000 euros pour ces derniers.

Ainsi, la MAF devra sa garantie à Monsieur [O] à hauteur de 79 % pour les dommages matériels en application de l’article L 124-3 du code des assurances.

La SA AXA France IARD ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée s’agissant de la réparation du dommage matériel.

Sur la réparation du coût des travaux de démolition et reconstruction :

L’expert judiciaire a retenu qu’aucune solution de sauvegarde même partielle des deux maisons ne pouvait être envisagée du fait des non-conformités relevées tant sur la conception que sur la construction des deux maisons.

Il a validé un coût de démolition des deux maisons à hauteur de 39 480 euros, ce qui n’est pas remis en cause.

Il a validé, sur la base des surfaces prévues au permis de construire initial de 2018, un coût de reconstruction au stade d’avancement de 70 % à hauteur de 315 000 euros TTC pour la maison numéro 1, pour une surface plancher de 100 m² et un coût de 4 500 euros le m², et un coût de reconstruction au stade d’avancement de 60 % à hauteur de 347 760 euros TTC pour la maison numéro 2, pour une surface plancher de 128,80 m² et le même coût de 4 500 euros le m².

Il a ajouté qu’il convenait de déduire pour la valorisation de la récupération de matériaux une somme de 10 000 € TTC.

Le permis de construire modificatif obtenu par Monsieur [O] le 02 avril 2025 qui concerne la suppression d’une pergola, la réduction de l’emprise des terrasses, des avant-toits et des voiries et stationnements ne modifie pas l’emprise au sol et renvoie aux prescriptions du permis de construire initial sauf concernant les plantations. La reconstruction peut se faire alors sur la base des surfaces retenues par l’expert judiciaire.

Monsieur [O] pour réclamer une indemnisation à hauteur de 1 077 320 € TTC au titre des travaux de démolition/reconstruction fait valoir que le coût de la reconstruction de la maison 1 doit être de 462 816 € TTC et celui de la maison 2 de 585 024 € TTC.

Il se fonde en cela sur deux devis de la société DMC qui ne sont pas ceux qui ont été soumis à l’expert judiciaire et qui retiennent des surfaces de plancher supérieures à hauteur de 130 et 200 m². Il n’y a ainsi pas lieu de retenir les montants de ces devis.

La SA AXA France IARD et Monsieur [R] font valoir que le préjudice du demandeur ne peut être calculé à hauteur de l’intégralité du coût qu’il doit exposer pour parvenir au même état d’avancement des maisons dans la mesure où seuls sont préjudiciables les montants qu’il devra de nouveau exposer et non ceux qu’il n’a pas exposés pour ne pas avoir réglé les prestations effectuées pour parvenir à cet état d’avancement.

Cela ne contrevient pas au principe de réparation intégrale qui consiste à replacer celui qui a subi un préjudice dans la même situation qu’en l’absence de manquements.

L’expert judiciaire a constaté que les travaux achevés portaient sur la préparation du terrain, les fondations, le dallage et les planchers, la maçonnerie et partiellement le lattage de bardage, la charpente, les avant-toits et bandeaux, la couverture, les menuiseries extérieures, le tout pour les maisons 1 et 2, la plâtrerie partielle de la maison 1 et les fourreaux électriques, le chauffage et la ventilation de cette maison 1.

Monsieur [O] a produit une facture de DMC correspondant à l’état d’avancement des travaux au 31 août 2019 (51 550,30 euros réglés et 66 584,20 euros restant à payer), une facture de la société FTS pour les fondations (15 600 euros) et une facture de la société CMTI pour la charpente et la couverture (38 172 euros). Suite à l’injonction qui lui avait été faite par le juge de la mise en état, il a versé aux débats un extrait de relevé de compte montrant un paiement en faveur de DMC à hauteur de 21 610,23 euros, une facture de la société AM HABITAT concernant les menuiseries ramenée à 30 000 euros après déduction d’un avoir et un extrait de relevé de compte faisant ressortir ce paiement. Pour le surplus, il produit un devis à hauteur de 25 039,12 euros de la société FL SERVICES pour les cloisons, doublages et plafonds et des devis de l’électricien et de l’entreprise de chauffage et climatisation et ne conteste pas que ces devis n’ont pas donné lieu à facturation.

Il apparaît ainsi que le montant des travaux payés est de 181 971,65 euros, auxquels il convient d’ajouter les frais de maîtrise d’œuvre à hauteur de 11 625 euros, soit un montant de 193 596,65 euros, ce qui constitue le coût exposé pour parvenir au stade d’avancement des maisons.

L’expert judiciaire a cependant estimé que les fondations par micropieux pourront être réutilisées et il convient alors de retrancher la somme de 15 600 euros qui correspond au coût de leur réalisation.

Il y a lieu également de déduire les 10 000 euros retenus par l’expert pour la valorisation de la récupération de matériaux, les défendeurs ne démontrant pas que d’autres prestations pourront être conservées ni pour quel montant, sans qu’il y ait lieu de déduite le montant d’autres prestations qui pourraient être conservées tel que le soutient l’assureur de la société DMC faute de toute validation par l’expert judiciaire.

Le préjudice lié à la nécessité de reconstruire les deux maisons est ainsi de 167 996,65 euros.

Il convient enfin de retenir un surcoût lié à l’augmentation du coût des travaux depuis juillet 2020, date de l’arrêt du chantier, surcoût que l’expert judiciaire n’a pas chiffré. Tel que le soutiennent la SA AXA France IARD et Monsieur [R], il ya lieu de se référer à l’indice BT01 du bâtiment d’un montant non contesté de 111,7 en juillet 2020, date à laquelle il peut être considéré que les travaux débutés en 2018 auraient pu être terminés dans un délai raisonnable, et de 130,3 en décembre 2023, date de dépôt du rapport d’expertise, soit une augmentation de 16,65 % sur la période. Ce surcoût devra être exposé par le maître de l’ouvrage sur l’intégralité de la reconstruction des maisons.

L’expert judiciaire a évalué à 450 000 euros le coût de la reconstruction intégrale de la maison 1 et à 579 600 euros le coût de la reconstruction intégrale de la maison 2 au 20 décembre 2023. En conséquence, le surcoût de la maison 1 peut être évalué à 74 925 euros (450 000 x 16, 65 %) relativement à juillet 2020 et celui de la maison 2 à 96 503,40 euros à la même date (579 600 x 16,65 %).

Il y a lieu cependant de déduire le surcoût de la réalisation des fondations qui n’a pas lieu d 'être pris en compte, celles-ci pouvant être conservées, soit 15 600 euros x 16, 65 %, soit 2 597,40 euros.

Pour le surplus, il y a lieu de faire droit à l’indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction depuis la date du dépôt de l’expert judiciaire le 20 décembre 2023 alors qu’il ne peut être reproché au maître de l’ouvrage de ne pas avoir fait procéder aux travaux de reprises immédiatement après le dépôt du rapport et sans décision judiciaire, celui-ci n’étant pas tenu de limiter son préjudice.

Afin de distinguer le coût de la réparation du préjudice pour chaque maison, il convient d’établir un prorata relativement aux montants de réparation retenus par l’expert judiciaire au stade d’avancement des ouvrages. Le coût de reconstruction au stade de son avancement pour la maison numéro 1 étant de 315 000 euros et celui de la reconstruction au stade de son avancement pour la maison numéro 2 de 347 760 euros, soit un total de 662 760 euros, un pourcentage de 47,53 % pour sera retenu pour la maison 1 et de 52,47 % pour la maison 2.

Ainsi, la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société DMC, sera condamnée sur le fondement des articles 1231-1 du code civil et L.124-3 du code des assurances, à payer à Monsieur [O] en réparation du coût des travaux de démolition et reconstruction de la maison 1 :

—  18 764,84 euros (39 480 euros x 47,53 %) au titre du coût de démolition

—  79 848,80 euros (167 996,65 euros x 47,53 %) au titre du coût de la reconstruction

—  73 690,46 euros (74 925 euros – (2 597,40 x 47,53 % )) au titre du surcoût de la reconstruction

soit un total de 172 304,10 euros, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 20 décembre 2023, date du dépôt du rapport de l’expert judiciaire jusqu’à la date du jugement, puis avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil s’agissant d’indemnités. La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La SA AXA FRANCE IARD sera autorisée à opposer sa franchise à tous d’un montant non contesté de 1 355,47 euros, s’agissant d’une garantie non obligatoire, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

La SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF seront condamnés in solidum, à hauteur de 79 % pour celle-ci, sur le fondement des articles 1231-1 du code civil et L.124-3 du code des assurances, à payer à Monsieur [O] en réparation du coût des travaux de démolition et reconstruction de la maison 2 :

—  20 715,15 euros (39 480 euros x 52,47 %) au titre du coût de démolition

—  88 147,84 euros (167 996,65 euros x 52,47 %) au titre du coût de la reconstruction

—  95 140,55 euros (96 503,40 euros – (2 597,40 x 52,47 %) au titre du surcoût de la reconstruction

soit un total de 204 003,54 euros pour la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et de 161 162,79 euros pour la MAF.

Ces sommes seront indexés sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 20 décembre 2023, date du dépôt du rapport de l’expert judiciaire jusqu’à la date du jugement, puis avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil s’agissant d’indemnités. La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La MAF sera autorisée à opposer sa franchise à tous s’agissant d’une garantie non obligatoire, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

La SA AXA FRANCE IARD sera autorisée à opposer sa franchise à tous d’un montant non contesté de 1 355,47 euros, s’agissant d’une garantie non obligatoire, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

Eu égard aux manquements respectifs décrits ci-dessus, le maître d’œuvre et la société DMC ont commis des fautes et engagé leur responsabilité délictuelle l’un envers l’autre et toujours eu égard à ces manquements, la part de responsabilité de Monsieur [R] sera fixée à hauteur de 30 % et celle de la société DMC à hauteur de 70 %.

La SA AXA FRANCE IARD sera ainsi condamnée à garantir et relever indemnes Monsieur [R] et la MAF de cette condamnation à hauteur de 70 %.

La SA AXA FRANCE IARD ne formule pas de recours.

Sur le préjudice immatériel :

Sur le préjudice locatif :

Monsieur [O] fait valoir qu’il a fait réaliser les maisons avec le projet de les louer la totalité vacances scolaires et “d’en profiter le reste de l’année” pour lui et sa famille. Il sollicite de se voir indemniser d’un préjudice locatif tel qu’il en a proposé l’évaluation à l’expert judiciaire.

Il n’est pas contesté que les maisons n’ont pas été prévues pour constituer sa résidence principale et il résulte des estimations produites effectuées par la société LA CLE DE VOTRE ORGANISATION qu’il avait pour projet de proposer des locations saisonnières.

Concernant la maison numéro 2, l’expert judiciaire a retenu qu’elle pouvait être louée en octobre 2020, ce qui apparaît être un délai raisonnable d’achèvement eu égard aux dates de signature du contrat avec le maître d’oeuvre et du devis de la société DMC.

Il a ensuite retenu un coût de location moyen de 6 000 euros la semaine, soit un coût de nuitée de 857 euros net propriétaire. Il a ensuite retenu l’ensemble des périodes de vacances scolaires entre le 17 octobre 2020 et le 31 décembre 2024 pour parvenir à un total, avec un taux de remplissage à 100 % des vacances scolaires pendant 146 nuitées par an de 125 122 euros par an.

Il ne peut être retenu que le maître de l’ouvrage a participé à son préjudice en ne faisant pas réaliser les travaux de reprise pour les raisons ci-dessus exposées. En revanche, ce poste de préjudice relève d’une perte de chance et ne peut être indemnisé à hauteur de la totalité de la chance. Il sera fait application d’un taux de perte de chance de 70 % eu égard aux qualités, à la situation géographique de la maison et à l’état du marché locatif saisonnier.

Il sera ainsi accordé au demandeur en réparation de la perte de chance de louer la maison numéro 2 entre octobre 2020 et décembre 2025, sans qu’il y ait lieu à condamnation pour un préjudice futur incertain, la somme de 455 924 euros [(857 x 30 nuitées) + (125 122 x 5)] x 70 %).

La SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC fait valoir que si son assurée avait souscrit une extension spécifique de garanties pour les conséquences pécuniaires d’une erreur d’implantation, cette garantie s’applique exclusivement au coût des travaux nécessaires pour remédier à l’erreur d’implantation et qu’elle ne garantit pas en conséquence le préjudice immatériel.

Les conditions générales de la police souscrite auxquelles renvoient les conditions particulières prévoient en leur article 3.3 les extensions spécifiques notamment à la garantie prévue au point 3.3.1 “mise en conformité des ouvrages avec les règles de l’urbanisme et erreur d’implantation”, point qui stipule que les présentes extensions de garantie s’appliquent exclusivement au coût des travaux, y compris les frais de maîtrise d’oeuvre nécessaires, pour remédier à l’erreur d’implantation.

Si Monsieur [O] soutient que la garantie responsabilité civile générale prévue au 3.1 des conditions générales couvre les dommages immatériels consécutifs, la police prévoit en son point 3.5 des exclusions applicables à cette garantie et notamment de dommages résultant du non-respect des délais et des dommages affectant les travaux de l’assuré “sauf dérogation prévue à l’article 3.3.1”. Il s’en déduit que le régime de la garantie “mise en conformité des ouvrages avec les règles de l’urbanisme et erreur d’implantation” est spécifique et dérogatoire et ne couvre que le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité. En conséquence, la SA AXA FRANCE IARD ne garantit pas le préjudice locatif et Monsieur [O] sera débouté de sa demande tendant à la voir condamnée à l’indemniser de ce préjudice.

Monsieur [U] [R] sera condamné à payer à Monsieur [O] la somme de 455 924 euros en réparation du préjudice locatif pour la maison numéro 2.

La MAF, qui ne conteste pas garantir le préjudice immatériel dans les limites d’un plafond de 500 000 euros, sera condamnée in solidum à lui payer cette somme à hauteur de 79 %, soit 360 179,96 euros.

La MAF sera autorisée à opposer sa franchise à tous s’agissant d’une garantie non obligatoire, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

Monsieur [R] et la MAF seront déboutés de leur recours à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC qui ne garantit pas ce préjudice.

Il n’y a pas lieu d’étudier le préjudice locatif pour la maison numéro 1 dans la mesure où seule la responsabilité de la société DMC est engagée pour celle-ci et où la SA AXA FRANCE IARD ne garantit pas le préjudice locatif.

Sur le préjudice de jouissance :

Le préjudice de jouissance du propriétaire ne saurait être calculé sur la base d’une valeur locative d’une location saisonnière et il ne saurait de même être pris en compte la totalité des périodes hors vacances scolaires pour l’évaluer alors qu’il s’agit d’une résidence secondaire. Le préjudice de jouissance est caractérisé par l’impossibilité pour Monsieur [O] d’utiliser la maison numéro 2 au cours des week-ends de l’année hors vacances scolaires et sera ainsi réparé eu égard à sa nature et sa durée, sans qu’il y ait lieu à condamnation pour un préjudice futur incertain, par l’octroi d’une somme de 3 000 euros par an, soit 15 750 euros (750 euros pour 3 mois en 2020 et 3 000 euros chaque année en 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025).

Monsieur [U] [R] sera condamné à payer à Monsieur [O] cette somme en réparation du préjudice de jouissance la maison numéro 2.

La MAF, qui ne conteste pas garantir le préjudice immatériel dans les limites d’un plafond de 500 000 euros, sera condamnée in solidum à lui payer cette somme à hauteur de 79 %, soit 12 442,50 euros.

La MAF sera autorisée à opposer sa franchise à tous s’agissant d’une garantie non obligatoire, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

Monsieur [O] sera débouté de sa demande tendant à voir condamnée la SA AXA FRANCE IARD à l’indemniser de ce préjudice et Monsieur [R] et la MAF de leur recours à son encontre, la SA AXA FRANCE IARD ne garantissant pas le préjudice immatériel pour les motifs exposés ci-dessus.

Il n’y a pas lieu d’étudier le préjudice de jouissance pour la maison numéro 1 dans la mesure où seule la responsabilité de la société DMC est engagée pour celle-ci et où la SA AXA FRANCE IARD ne garantit pas ce préjudice.

Sur les frais financiers :

Monsieur [O] justifie de ce qu’il a souscrit un prêt immobilier à hauteur de 882 000 euros en mai 2018 dont il n’est pas contesté qu’il avait pour objet de financer la construction des deux maisons.

Il résulte des tableaux d’amortissement produits qu’il a réglé les intérêts intercalaires tous les mois depuis le 25 juin 2020 à hauteur de 14 472,52 euros pour l’année 2020, 25 661,74 euros pour l’année 2021, 13 255,52 euros pour n’année 2022, 12 542,90 euros pour l’année 2023, 10 026,60 euros pour l’année 2024 et 12 031,92 euros pour l’année 2025, soit un total de 87 991,20 euros.

En conséquence, Monsieur [U] [R] sera condamné à payer à Monsieur [O] 46 168,98 euros (87 991,20 x 52,47%), sans qu’il y ait lieu à condamnation pour un préjudice futur incertain, en réparation du préjudice lié aux frais financiers exposés pour la maison numéro 2.

La MAF, qui ne conteste pas garantir le préjudice immatériel dans les limites d’un plafond de 500 000 euros, sera condamnée in solidum à lui payer cette somme à hauteur de 79 %, soit 36 473,49 euros.

La MAF sera autorisée à opposer sa franchise à tous s’agissant d’une garantie non obligatoire, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

Monsieur [O] sera débouté de sa demande tendant à voir condamnée la SA AXA FRANCE IARD à l’indemniser de ce préjudice et Monsieur [R] et la MAF de leur recours à son encontre, la SA AXA FRANCE IARD ne devant pas sa garantie pour les motifs exposés ci-dessus.

Sur le préjudice moral :

S’agissant de constructions à titre de résidences secondaires et en vue de réaliser des locations saisonnières, il ne sera pas retenu de préjudice moral tenant aux non-conformités et à l’arrêt des travaux. Il est cependant justifié que du fait des non-conformités, Monsieur [O] a été condamné devant une juridiction pénale, ce qui a été exposé dans la presse. Il existe ainsi une atteinte à son honneur et à sa considération en raison des manquements commis par la société DMC et le maître d’oeuvre dont la réparation sera fixée à 1 000 euros.

N° RG 24/05832 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKX6

Ainsi, Monsieur [R] sera condamné à payer à Monsieur [O] la somme de 524,70 euros (1 000 x 52,47 %) en réparation du préjudice moral et la MAF sera condamnée in solidum à lui payer cette somme à hauteur de 79 %, soit 414,51 euros.

La MAF sera autorisée à opposer sa franchise à tous s’agissant d’une garantie non obligatoire, en application de l’article L. 112-6 du code des assurances.

Monsieur [O] sera débouté de sa demande tendant à voir condamnée la SA AXA FRANCE IARD à l’indemniser de ce préjudice et Monsieur [R] et la MAF de leur recours à son encontre, la SA AXA FRANCE IARD ne devant pas sa garantie pour les motifs exposés ci-dessus.

Le coût de l’expertise judiciaire ne constitue pas un préjudice réparable mais est inclus dans les dépens définis à l’article 699 du code de procédure civile tandis que le coût d’une expertise privée ne constitue également pas un préjudice indemnisable mais des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes annexes :

Parties perdantes, la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [R] et la MAF seront condamnés aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au titre de l’équité, ils seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [O] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera supportée à hauteur de 35,22 % par la SA AXA FRANCE IARD, de 12,17 % par Monsieur [R] et de 52,61 % par la MAF.

Au titre de l’équité, il y a lieu de débouter la MAF de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra de déduire du montant des condamnations le montant des provisions qui auraient été versées en exécution de la décision du juge de la mise en état.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

REJETTE les conclusions récapitulatives et responsives n°3 de la MAF communiquées le 05 décembre 2025 jour de la clôture ainsi que la pièce numéro 12.

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société DMC, à payer à Monsieur [O] en réparation du coût des travaux de démolition et reconstruction de la maison numéro 1 la somme de 172 304,10 euros, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 20 décembre 2023 jusqu’à la date du présent jugement, puis avec intérêts au taux légal, et avec capitalisation des intérêts.

AUTORISE la SA AXA FRANCE IARD à opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 1 355,47 euros.

CONDAMNE in solidum la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF, à hauteur de 79 % pour celle-ci (161 162,79 euros), à payer à Monsieur [O] en réparation du coût des travaux de démolition et reconstruction de la maison numéro 2 la somme de 204 003,54 euros, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 20 décembre 2023 jusqu’à la date du présent jugement, puis avec intérêts au taux légal, et avec capitalisation des intérêts.

AUTORISE la MAF à opposer sa franchise contractuelle à tous.

AUTORISE la SA AXA FRANCE IARD à opposer sa franchise contractuelle à tous d’un montant de 1 355,47 euros.

FIXE les parts des co-obligés dans la réalisation du préjudice à hauteur de 30 % pour Monsieur [R] et de 70 % pour la société DMC.

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à garantir et relever indemnes Monsieur [R] et la MAF de cette condamnation à hauteur de 70 %.

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et la MAF in solidum à hauteur de 79 % (soit 360 179,96 euros) à payer à Monsieur [O] la somme de 455 924 euros en réparation du préjudice locatif pour la maison numéro 2.

AUTORISE la MAF à opposer sa franchise contractuelle à tous.

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et la MAF in solidum à hauteur de 79 % (soit 12 442, 50 euros) à payer à Monsieur [O] la somme de 15 750 euros en réparation du préjudice de jouissance pour la maison numéro 2.

AUTORISE la MAF à opposer sa franchise contractuelle à tous.

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et la MAF in solidum à hauteur de 79 % (soit de 36 473,49 euros) à payer à Monsieur [O] la somme de 46 168,98 euros en réparation du préjudice lié aux financiers exposés pour la maison numéro 2.

AUTORISE la MAF à opposer sa franchise contractuelle à tous.

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et la MAF in solidum à hauteur de 79 % (soit 414, 51 euros) à payer à Monsieur [O] la somme de 524,70 euros en réparation du préjudice moral.

AUTORISE la MAF à opposer sa franchise contractuelle à tous.

DÉBOUTE Monsieur [O] l du surplus de ses demandes indemnitaires.

CONDAMNE in solidum la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF à payer à Monsieur [O] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que la charge finale des frais irrépétibles sera supportée à hauteur de 35,22 % par la SA AXA FRANCE IARD, de 12,17 % par Monsieur [R] et de 52,61 % par la MAF.

CONDAMNE in solidum la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société DMC, Monsieur [U] [R] et la MAF aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

DIT que la charge finale des dépens sera supportée à hauteur de 35,22 % par la SA AXA FRANCE IARD, de 12,17 % par Monsieur [R] et de 52,61 % par la MAF.

DIT qu’il conviendra de déduire du montant des condamnations le montant des provisions versées en exécution de la décision du juge de la mise en état.

DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leur demande.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

[Z] GREFFIER [Z] PRÉSIDENT