TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 24/57067

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RMU

N°: 1 JB

Assignation du :

15 Octobre 2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jacqueline BOYER, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] et [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Syndic, le Cabinet [P], société par actions dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par Maître Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS – #E1141

DEFENDERESSE

Madame [B] [M] VEUVE [R]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #A0235

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Jacqueline BOYER, Greffier,

______________________

Mme [B] [M], veuve [R] (ci-après « Mme [R] »), est propriétaire du lot n°10, composant la totalité du troisième étage de l’immeuble situé [Adresse 8], lequel est soumis au statut de la copropriété.

Exposant que Mme [R] exploite son lot en lieu de culte en violation du règlement de copropriété et donne ainsi accès à son appartement à de nombreuses personnes étrangères à l’immeuble, qui troublent la tranquillité du voisinage, notamment par leurs nombreux déplacements dans la copropriété, et porte atteinte à la sécurité de l’immeuble par la communication publique des codes de sécurité de l’immeuble et le maintien de la porte d’entrée ouverte, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 8], l’a, par exploit du 15 octobre 2024, fait citer devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de cessation de l’usage du lot n°10 comme lieu de culte.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et elles ont été entendues en leurs plaidoiries le 12 mai 2025.

Dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

« A titre liminaire :

— Rejeter les conclusions régularisées par la défenderesse le 7 mai 2025 ;

— A défaut, Débouter Mme [M], veuve [R], de sa demande tendant à dire nulle l’assignation délivrée le 15 octobre 2024 ;

Sur le fond de la procédure :

— Débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes ;

— Enjoindre Mme [M], veuve [R], de cesser ou faire cesser l’usage du lot n°10 dont elle est propriétaire en lieu de culte et, sous astreinte journalière de 1.500€ par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— Enjoindre Mme [M], veuve [R], de restituer au lot n°10 dont elle est propriétaire son usage exclusif d’habitation, et, sous astreinte journalière de 1.500€ par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— En cas de reprise de l’exploitation du lot n°10 en lieu de culte, Enjoindre Mme [R], sous astreinte de 1.500 euros par contrevenance à l’ordonnance à intervenir constatée par voie de commissaire de justice judiciairement commis à cet effet, à cesser ou faire cesser tout rassemblement religieux dans le lot n°10 ;

— Commettre la SAS [D] Coiffard Herbach, commissaires de justice, ou tout autre commissaire de justice, avec pour mission de se rendre dans le lot n°10 pour constater l’infraction à l’ordonnance à intervenir ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner par provision la défenderesse à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner par provision la défenderesse à lui payer la somme de 25.588,76 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

— Condamner Mme [M], veuve [R] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront ceux de la signification et de l’exécution de la décision à intervenir. »

En réponse, la défenderesse sollicite de :

« – In limine litis, Déclarer nulle et de nul effet l’assignation introductive d’instance signifiée le 15 octobre 2024 ;

— Déclarer nuls les procès-verbaux de constat des 8 décembre 2023, 8 octobre 2024, 9 octobre 2024, 3 décembre 2024 (2) et 23-24 mars 2025 produits par le requérant ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— Condamner le demandeur à lui payer, à titre de provision, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Condamner le demandeur à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— Dispenser Mme [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance. »

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées à l’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la recevabilité des écritures en nullité de l’assignation de Mme [F]

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soient écartées des débats les écritures en nullité de l’assignation prises par la défenderesse le 7 mai 2025, aux motifs d’une part, que les pièces invoquées à l’appui de la demande de nullité sont en possession de la défenderesse depuis au moins le 6 mars 2025, de sorte qu’elle aurait pu soulever plus tôt ce moyen de nullité et d’autre part, que ces nouvelles écritures sont contraires à l’injonction donnée aux parties lors de l’audience du 31 mars 2025 de ne pas conclure à nouveau sur des faits ou moyens qui n’auraient pas été précédemment invoqués.

En réplique, Mme [R] indique n’avoir eu en sa possession les documents révélant l’absence de qualité du syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires que récemment, ce qui explique qu’elle ne soulève la nullité qu’à ce stade, rappelant que cette exception peut être soulevée à tout moment.

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Enfin, l’article 118 du même code dispose que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune circonstance particulière qui l’aurait empêché de débattre des écritures soulevant la nullité de l’assignation transmises par la défenderesse par voie électronique le 7 mai 2025 puis lors de l’audience de plaidoirie.

Les parties ont en effet débattu contradictoirement de l’ensemble des moyens de droit et de fait soulevés par chacune d’elle.

En outre, les exceptions de nullité pour vice de fond pouvant être soulevées en tout état de cause, aucune injonction ne saurait avoir pour conséquence de priver l’une des parties du droit de les soulever. Et la circonstance que Mme [R] ait été en possession de certains éléments sur lesquels elle se fonde pour invoquer la nullité de l’assignation, ne suffit pas à démontrer qu’elle s’est abstenue de soulever plus tôt cette exception de procédure dans une intention dilatoire.

Aussi, il n’y a pas lieu d’écarter les écritures en nullité de l’assignation transmises par la défenderesse le 7 mai 2025.

Sur l’exception de nullité de l’assignation

Mme [R] soulève la nullité de l’assignation en raison du défaut de qualité du cabinet [P] pour représenter le syndicat des copropriétaires lors de la délivrance de l’assignation, alors que les procès-verbaux de constat produits par le requérant mentionnent qu’il est représenté par le syndic Foncia [Localité 15] Rive Droite – [Localité 15] Provence, de même que les appels de fonds qui sont édités au nom de Foncia [Localité 15] Rive Droite.

Elle fait observer que selon le contrat de syndic signé le 24 septembre 2024, le Cabinet [P] a son siège social [Adresse 10], qui correspond au siège social de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite ; que le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 24 septembre 2024 désigne le cabinet « FONCIA-[P] » en qualité de syndic, alors que cette société n’existe pas ; que le numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés renseigné sur le contrat de syndic et dans le procès-verbal d’assemblée générale du 24 septembre 2024 correspond à celui de la société Foncia Paris Rive Droite et non à celui du cabinet [P]. Elle soutient que depuis le 24 septembre 2024, c’est la société Foncia [Localité 15] Rive droite qui a été désignée en qualité de syndic de la copropriété, de sorte que le cabinet [P] n’avait pas la qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice le 15 octobre 2024, date de l’acte introductif d’instance, ce qui constitue une irrégularité de fond.

En réponse, le syndicat des copropriétaires explique que la société Bauer & associés, propriétaire des titres du cabinet [P], les a cédés à la société Foncia [Localité 15] Rive Droite, qui est devenue la société mère du cabinet [P]. Il précise qu’avant cette cession, le nom de la société Bauer & associés était toujours accolé au nom du cabinet [P], de sorte qu’il n’est pas étonnant que ce soit le cas du nom de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite, le cabinet [P], filiale de Foncia en vertu de l’article L.233-1 du code de commerce, demeurant toujours le seul syndic de l’immeuble.

Il indique que le cabinet [P] conserve sa personnalité morale, son autonomie juridique, son autonomie de gestion, ainsi qu’un numéro d’immatriculation propre, un siège social distinct et qu’il dépose ses propres comptes. Il explique par ailleurs que la mention « établissement secondaire » qui apparaît sur le procès-verbal d’assemblée générale et dans le contrat de syndic après la dénomination du cabinet [P] est une simple erreur de libellé. Enfin, il fait observer que le cabinet [P] a fait le choix d’une élection de domicile au siège de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite, ce qui justifie que l’adresse du siège social de la société Foncia apparaisse sur de nombreux documents.

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Selon l’article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Aux termes des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires qui a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, est représenté par le syndic qui a qualité pour le représenter dans tous les actes civils et en justice.

En l’espèce, l’acte introductif d’instance signifié le 15 octobre 2024 mentionne que le syndicat des copropriétaires est représenté par « le Cabinet [P] ».

Il résulte d’une attestation établie le 3 octobre 2023 par M. [Y] [N], président de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite, que cette dernière a acquis le 1er octobre 2023, 100% des titres de la société Bauer & Associés, détenant elle-même 100% des titres du cabinet [P].

En vertu de l’article L.233-1 du code de commerce, le cabinet [P] est ainsi devenu une filiale de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite.

Selon les extraits K-bis versés aux débats, les sociétés Foncia [Localité 15] Rive Droite et Cabinet [P] sont deux entités distinctes, disposant chacune d’un numéro d’immatriculation et d’un siège social différent, le cabinet [P] ayant fixé son siège social au [Adresse 5], tandis que la société Foncia [Localité 15] Rive Droite a son siège social [Adresse 11].

L’assemblée générale ordinaire du 24 septembre 2024 a désigné comme syndic de l’immeuble le cabinet « FONCIA-[P] [Adresse 4] établissement secondaire de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite ».

Il est constant que la société Cabinet Foncia-[P] n’existe pas, de sorte qu’il importe de déterminer quelle entité l’assemblée générale des copropriétaires a entendu désigner comme son syndic.

Et, précisément, le contrat de syndic signé le 24 septembre 2024 désigne expressément le « Cabinet [P], sis [Adresse 4] », de sorte qu’il est clairement établi que c’est le cabinet [P] qui a été désigné et non la société Foncia [Localité 15] Rive Droite.

Si le nom de la société Foncia est accolé à la société [P], il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des années 2016 et 2022 que le nom de la société Bauer & associés était également accolé au nom de la société cabinet [P], sans pour autant qu’il existe une ambiguïté sur la qualité de syndic de la société cabinet [P], détenue à hauteur de 100% par la société Bauer & associés.

Il ne peut dès lors être déduit de l’accolement des deux dénominations que la société Foncia [Localité 15] Rive Droite a été désignée en tant que syndic en lieu et place du Cabinet [P]. Par ailleurs, si le procès-verbal d’assemblée générale désigne le cabinet [P] comme l’établissement secondaire de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite, sa qualité de filiale de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite suffit à établir que cette désignation procède d’une simple erreur.

De même, la circonstance que le cabinet [P] a élu domicile au siège social de la société Foncia [Localité 15] Rive Droite ne démontre en rien que cette dernière est le syndic de l’immeuble. Et les appels de provision de charges de copropriété qui comportent le logo de la société Foncia mentionnent également « FONCIA [Localité 15] RIVE DROITE-[P] » et sont adressés d’une messagerie habrial.

Enfin, si certains procès-verbaux de constat de commissaire de justice mentionnent en effet que le syndic en exercice est la société Foncia [Localité 15] Rive Droite, ces actes ne sauraient se substituer au contrat de syndic qui désigne expressément le cabinet [P] en tant que syndic.

Dans ces circonstances, il n’est pas démontré que le cabinet [P] n’est pas le syndic de la copropriété, de sorte que l’exception de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la demande relative au procès-verbal de constat du 8 décembre 2023

Mme [R] soutient que le procès-verbal de constat du 8 décembre 2023 est entaché de nullité car il est daté du lundi 8 décembre 2023, alors qu’il s’agissait d’un vendredi, ce qui en compromet la force probante en vertu de l’article 648 du code de procédure civile.

En réplique, le syndicat des copropriétaires estime qu’il s’agit d’une erreur de plume qui ne suffit pas à entacher l’acte de nullité.

En vertu de l’article 484 du code de procédure civile et du caractère provisoire des décisions du juge des référés, il convient de rappeler qu’il ne lui appartient pas de prononcer la nullité de procès-verbaux de constat de commissaire de justice, cette demande relevant exclusivement des pouvoirs du juge du fond.

En revanche, le juge des référés ne saurait fonder sa décision sur des pièces dont il est démontré, de façon sérieuse, qu’elles sont irrégulières et que leur production est disproportionnée à l’objectif poursuivi.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la date du constat comporte une erreur de plume, le 8 décembre 2023 étant un vendredi et non un lundi.

Pour autant, il ne s’agit pas d’une erreur sur la date du 8 décembre 2023, qui est correcte, mais d’une erreur matérielle mineure sur le jour de la semaine, qui n’emporte aucune conséquence sur la force probante de l’acte.

La demande formée sur ce chef par Mme [M], veuve [R], sera donc rejetée.

Sur la demande relative aux procès-verbaux de constat des 8 octobre 2024, 9 octobre 2024, 3 décembre 2024 et 23-24 mars 2025

La défenderesse soutient que les procès-verbaux de constat des 8 et 9 octobre 2024, du 3 décembre 2024 et des 23-24 mars 2025 doivent être déclarés nuls ou à tout le moins être écartés des débats, puisque les images qu’ils contiennent sont contraires à la réglementation sur la protection des données, au respect de la vie privée et au droit à l’image.

Elle explique que par un vote du 11 janvier 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a consenti à l’installation d’un système de vidéosurveillance, dont les conditions de mise en œuvre et d’usage de la vidéosurveillance par la copropriété sont illicites. Elle indique à ce titre :

Qu’à l’exception des informations contenues dans le procès-verbal d’assemblée générale du 11 janvier 2024, aucune autre information n’a été transmise aux copropriétaires ;Que le devis de la société Gercom qui a été approuvé par l’assemblée générale le 11 janvier 2024 ne rappelle pas les règles applicables en matière de protection des données, de la vie privée et du droit à l’image, ni ne précise l’emplacement des trois caméras ;Que les règles d’extraction des images n’ont pas été définies et que les conditions relatives à la durée de conservation des images et la personne habilitée à les visionner et les extraire n’ont pas été précisées ;Que la plaque affichée à l’entrée de l’immeuble et au niveau de la porte de la cour ne sont pas conformes aux dispositions de la CNIL, celles-ci ne précisant pas que les caméras enregistrent des images qui sont conservées ni par qui, ni les conditions et leur délai de conservation, le nom du responsable du dispositif et la possibilité pour les personnes enregistrées d’adresser une réclamation à la CNIL ;Que deux nouvelles plaques conformes aux dispositions de la CNIL ont été installées le 13 mars 2025, ce qui ne régularise pas les procès-verbaux de constat produits par le requérant qui portent tous sur des images extraites de la vidéosurveillance relatives à des périodes de temps antérieures à ce nouvel affichage ; Que le délai de conservation des images qui ont été captées par les dispositifs de vidéosurveillance dépasse le délai d’un mois reconnu par la CNIL.

Elle considère ainsi que ces procès-verbaux sont illicites comme constitutifs d’une atteinte au droit à l’image et au droit au respect de la vie privée d’autrui, réprimée par l’article 226-1 du code pénal.

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose que le devis de la société Gercom précisait bien l’emplacement des trois caméras dans les parties communes de l’immeuble ; qu’aucun texte législatif ni réglementaire n’impose que le devis d’installation d’un système de vidéosurveillance comporte les conditions d’extraction des images et de leur conservation ni que des formalités soient remplies auprès de la CNIL pour installer un tel dispositif, ni enfin que l’affichage reprenne l’ensemble des mentions alléguées par Mme [R].

Il signale en tout état de cause que les affichages dans les parties communes sont conformes à la réglementation, la défenderesse se contentant de produire des pièces qui ne montrent qu’en partie les affichages installés dans la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que le délai de conservation des images d’un mois est une simple préconisation de la CNIL, la loi du 6 janvier 1978 prévoyant que les images peuvent être conservées pendant une durée « n’excédant pas celle nécessaire au regard des finalités pour lesquelles elles sont traitées » et qu’il existe des exceptions à cette durée de conservation, notamment en cas de procédure judiciaire.

L’article 226-1 du code pénal relatif au délit d’atteinte à la vie privée dispose qu’ « est puni d’un an d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende le fait, au moyen d’un procédé quelconque, volontairement de porter atteinte à l’intimité de la vie privée d’autrui : 1° En captant, enregistrant ou transmettant, sans le consentement de leur auteur, des paroles prononcées à titre privé ou confidentiel ; 2° En fixant, enregistrant ou transmettant, sans le consentement de celle-ci, l’image d’une personne se trouvant dans un lieu privé ; 3° En captant, enregistrant ou transmettant, par quelque moyen que ce soit, la localisation en temps réel ou en différé d’une personne sans le consentement de celle-ci ».

Il est constant que l’installation d’un système de vidéosurveillance au sein d’une copropriété doit répondre à certaines prescriptions, afin de respecter le droit à la vie privée et le droit à l’image des copropriétaires.

Au nom de la transparence, et en application des articles 104 de la loi n°78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés et 13 du Règlement Général sur la Protection des Données du 14 avril 2016, le responsable de traitement des données à caractère personnel doit mettre à la disposition des personnes filmées dans les parties communes de l’immeuble des panneaux affichés en permanence, comportant un pictogramme représentant une caméra, et indiquant la finalité du traitement installé, la durée de conservation des images, le nom ou la qualité et le numéro de téléphone du responsable et le cas échéant du délégué à la protection des données, l’existence de droits « Informatique et libertés » ainsi que le droit d’introduire une réclamation auprès de la Commission nationale de l’informatique et des libertés et les coordonnées de cette commission (CNIL).

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de l’assemblée générale du 11 janvier 2024, les copropriétaires ont voté à la majorité des voix l’installation d’un système de vidéosurveillance par la société Gercom.

Il ressort par ailleurs du devis joint au courrier de convocation à l’assemblée générale du 11 janvier 2024, que les travaux relatifs à la vidéosurveillance concernent la pose de trois caméras : la première face à la porte d’entrée du porche et la porte fermée par un interphone, la deuxième face à la grille et à la cour et la dernière face au recoin menant vers le sous-sol de l’immeuble. Il y est également fait mention de l’installation d’une plaque « avisant de l’entrée dans un espace de vidéosurveillance ».

Ainsi, les copropriétaires ont été avisés, avant l’assemblée générale du 11 janvier 2024, de l’endroit d’implantation des caméras et de leur nombre.

Mme [R] soutient que jusqu’au 13 mars 2025, les deux panneaux d’information se situaient au niveau de la porte d’entrée principale et au niveau de la porte de la cour et que les informations qui y étaient contenues ne respectaient pas les prescriptions légales.

Au soutien de cette prétention, elle produit deux photographies non datées, reproduisant deux plaques, l’une placée au-dessus du digicode de la porte d’entrée, gravée « IMMEUBLE SOUS VIDEOSURVEILLANCE (loi N°96-73 du 21 janvier 96 et Décret N°96-926 du 17/10/96) Pour le droit à l’image s’adresser au Gestionnaire : 01 45 22 87 10) » et la seconde, sur la grille de l’immeuble, représentant le pictogramme d’une caméra et mentionnant « PROPRIÉTÉ PRIVÉE loi 78 du 8 janvier 1978 modifiée par la loi du 6 août 2004 SURVEILLANCE VIDEO 24H/24H ».

Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui que les panneaux étaient conformes aux prescriptions légales et que les affiches initialement installées ont été arrachées, puis réinstallées en septembre et en octobre 2024 par la société Gercom.

Il produit à ce titre plusieurs photographies non datées reproduisant une première plaque installée sous le numéro 22 devant la porte d’entrée de l’immeuble, ainsi qu’une seconde plaque installée sur la grille de l’autre côté de l’immeuble, ces deux affiches comportant un pictogramme de caméra, la finalité du traitement installé pour la sécurité des personnes et des biens, la durée de conservation des images, la personne habilitée à visionner les images, l’adresse et le nom du délégué à la protection des données, l’existence de droits « Informatique et libertés » ainsi que le droit d’introduire une réclamation auprès de la CNIL.

Il verse également une facture établie le 17 octobre 2024 par la société Gercom faisant état de travaux de réinstallation de nouveaux panneaux d’affichage les 19 septembre et 11 octobre 2024, les anciens ayant été arrachés.

Il résulte des éléments qui précèdent que bien que l’immeuble soit équipé, depuis l’installation du dispositif de vidéosurveillance, de deux panneaux d’affichage, les photographies non datées produites par les parties ne permettent pas d’établir chronologiquement à quel moment les affiches contenant toutes les prescriptions légales ont été installées dans la copropriété. De même, la facture de la société Gercom ne précise pas les informations contenues par les nouveaux panneaux d’affichage installés les 19 septembre et 11 octobre 2024.

Ainsi, rien ne démontre que les images extraites ont été enregistrées conformément aux prescriptions légales relatives à l’affichage.

Il s’ensuit que toutes les vidéos, dont les images ont été extraites dans les différents constats des 8 octobre 2024, 9 octobre 2024, 3 décembre 2024 et 23-24 mars 2025, ont été enregistrées sans qu’il ne soit possible de vérifier que le cadre légal relatif à l’affichage à destination des personnes susceptibles d’être filmées a été respecté.

L’admissibilité de ces procès-verbaux de constat est par conséquent subordonnée à la démonstration, par le demandeur, de leur caractère indispensable à l’exercice de son droit à la preuve et de la proportionnalité au but poursuivi de l’atteinte au droit au respect de la vie privée en résultant.

En effet, lorsque le droit à la preuve tel que garanti par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, entre en conflit avec d’autres droits et libertés, notamment le droit au respect de la vie privée, il appartient au juge de mettre en balance les différents droits et intérêts en présence. Il en résulte que, dans un procès civil, le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une preuve obtenue ou produite de manière illicite ou déloyale, porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’extraction des images et la réalisation des constats font suite à des signalements chaque semaine de nuisances subies par les copropriétaires, sans toutefois expliquer en quoi la production de ces éléments de preuve serait indispensable à la démonstration des nuisances alléguées, le syndicat des copropriétaires affirmant lui-même dans ses dernières écritures justifier de la présence de ces visiteurs et des nuisances par d’autres éléments de preuve.

Et dans la mise en balance des différents droits et intérêts en présence, le droit à la preuve des allées et venues de visiteurs dans l’immeuble pour exercer une activité cultuelle dans le lot de la défenderesse et des nuisances qui en résulterait ne saurait raisonnablement primer le droit à la vie privée, de sorte que l’atteinte au droit au respect de la vie privée résultant de la production d’éléments de preuve illicitement obtenus est nécessairement disproportionnée au regard du but poursuivi.

Il convient en conséquence d’écarter des débats les procès-verbaux de commissaire de justice dressés les 8 octobre 2024, 9 octobre 2024, 3 décembre 2024 et 23-24 mars 2025, produits en demande.

Sur la demande de cessation de l’usage du lot n°10 en lieu de culte et la demande de restitution de l’usage exclusif d’habitation

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [R] exploite son lot en lieu de culte, plus précisément en synagogue, notamment tous les vendredis soir, les samedis et les autres jours de fête ; que cette exploitation en lieu de culte est à l’origine de nuisances répétées et met en péril la sécurité de l’immeuble.

Il déplore ainsi des rassemblements d’un nombre élevé de personnes dans le lot, jusqu’à une centaine de personnes certains jours, au surplus non conformes aux normes relatives à l’accueil du public, créant une surcharge du plancher, ainsi que la transmission à des tiers des codes d’accès à l’immeuble à travers des revues publiques, le maintien de la porte cochère ouverte par des enfants les jours de fête religieuse et le jet passé de deux bombes artisanales dans la cour. Il explique également qu’une telle exploitation pourrait conduire à la résiliation de l’assurance de l’immeuble, compte tenu d’une augmentation du risque.

En réponse, Mme [R] explique avoir toujours vécu en harmonie avec les autres copropriétaires de l’immeuble et conteste les faits d’exploitation d’un lieu de culte. Elle précise qu’elle ne reçoit dans son appartement que des proches à l’occasion de repas de famille, de célébration des fêtes annuelles et pour partager des prières avec eux en fin de semaine. Elle conteste avoir communiqué les codes de l’immeuble dans des revues destinées au public, ces revues ne faisant que mentionner le fait qu’elle ait reçu des invités pour célébrer certaines fêtes religieuses.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot  ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il résulte de ces dispositions que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut ainsi être précisée ou encadrée par le règlement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’article 1er du titre III du règlement de copropriété de l’immeuble stipule que : « Chaque co-propriétaire sera responsable à l’égard de tout autre co-propriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes, négligences (…) dont lui-même, ses invités, ses préposés, ses locataires ou occupants quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs ».

Selon l’article 3 du même titre, « Chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété exclusive et particulière, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en pleine propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres co-propriétaires et de se conformer lui-même aux stipulations ci-après :

(…) En aucun cas, un co-propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ; L’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés ».

Par ailleurs, l’article 3, 4°, du titre III du règlement de copropriété précise également que les appartements « ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs. Toutefois, l’exercice des professions libérales y est toléré (…) Aucun commerce, aucune industrie ne pourront être exercés dans les appartements.»

Un lieu de culte peut se définir comme un endroit spécialement dédié à la célébration collective du culte religieux, telles que prières, communions, rites, célébrations, où se réunissent régulièrement les fidèles.

La liberté religieuse, pour fondamentale qu’elle soit, ne peut avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d’un règlement de copropriété, notamment si les réunions qui ont lieu au domicile de l’intéressée causent des nuisances, qui, par leur régularité et leur intensité, sont susceptibles d’être à l’origine d’un trouble anormal de voisinage et en l’espèce d’une violation de l’article 3 précité.

En l’espèce, la clause d’habitation bourgeoise contenue dans le règlement de copropriété (article 3, 4°, du titre III) n’interdit que l’exercice d’une activité industrielle ou commerciale dans les appartements et n’a donc pas pour effet d’interdire toute activité au sein de la copropriété, de sorte qu’il est possible d’exercer librement un culte dans les parties privatives, à la condition que cet exercice n’entraîne pas de nuisances d’une ampleur telle qu’il serait contraire à la destination de l’immeuble.

Les développements relatifs à la réalité ou non d’un lieu de culte dans le lot du 3ème étage est sans incidence sur les débats dès lors que seule doit être établie, pour qu’il soit fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires, l’existence de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse plusieurs attestations de copropriétaires de l’immeuble, de locataires et de la gardienne d’immeuble.

En premier lieu, si Mme [Z] [V] a indiqué, au sein de son attestation établie le 26 septembre 2024, ne pas avoir de lien de subordination avec le syndicat des copropriétaires, son témoignage conserve toute sa valeur probante dès lors qu’elle indique par la suite très précisément qu’elle est la gardienne de l’immeuble et qu’elle réside au [Adresse 6].

Cette dernière atteste que : « Depuis quelques années, les allées et venues dans l’immeuble, particulièrement les vendredi, les samedi et maintenant les mardi aussi, se sont intensifiés. Il y a aussi, quelques jours en plus dans l’année, les jours de fête, où là, il y a encore plus de monde. Ces personnes vont et sortent du 3e étage.

Tous les vendredi, ou les veilles de fêtes, il y a des livraisons de traiteurs. Les livreurs (…) demandent où est la synagogue quel étage ?

Les conséquences pour l’immeuble :

Beaucoup plus de poubelles, pendant les fêtes les poubelles ne suffisent même pas. Les parties communes sont plus salles. (…) Très souvent les portes restaient ouvertes dans ces périodes (…) La nuisance la plus importante, pour moi est le bruits du passage des personne à l’entrée et à la sorti. Ils parlent fort , à tout heure dans un porche qui raisonne beaucoup (…) Mais certaines personnes en retard tapent à ma fenêtre ou à ma porte, à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit, pour que je leur ouvre et ils me disent vouloir se rendre à la synagogue. Il m’est déjà arrivé de ne pas répondre, et là, c’est pire, ils insistent. Il n’est pas rare que le voisinage me demande ce qui se passe ici dans mon immeuble, quand il voit beaucoup de monde, et aussi parce que ça siffle pour que quelqu’un ouvre ».

La défenderesse conteste les déclarations de la gardienne précisant que ses proches passent exclusivement par la cour pour se rendre à son domicile, ce qu’elle ne démontre toutefois pas.

Mme [C] [U], locataire au rez-de chaussée décrit, le 6 octobre 2024, que deux jours après son emménagement, des personnes sont venues toquer à sa fenêtre pour qu’elle leur ouvre la porte, ces derniers précisant que leur religion leur interdisait de toucher des interrupteurs. Elle précise que « depuis un an, j’assiste à un défilé de personnes venant prier. Le nombre de personnes peut facilement dépasser 50. Ils attendent tous dehors, entourent l’immeuble par la porte d’entrée mais aussi par la porte de la cour. Ils crient dans la rue « je vais à la synagogue » (…) [14] bruit est insupportable. Etant au rez de chaussée, je n’ai jamais de soirées calme et depuis septembre 2024, c’est de pire en pire (…) ».

Le 14 octobre 2024, M. [O] [E], propriétaire de l’appartement du 4ème étage signale qu'« Il y a une douzaine d’années, nous avons constaté une activité culturelle émanant du 3e (…) Depuis 2018 environ, les nuisances se sont largement amplifiées et développées avec l’installation d’une synagogue au 3e étage, dans l’appartement de Mme [R]. Depuis lors, l’immeuble est envahi les vendredi soir et tous les samedi matin et après midi, à chaque fois par une cinquantaine de personnes au minimum (…) pendant les fêtes religieuses, il n’est pas rare de rencontrer une centaine de personnes attendant, priant dans les escaliers (…) ».

M [E] a également affirmé le 28 mars 2024 que la limite de 25 personnes était largement dépassée ces dernières semaines. « De l’ordre de 70 personnes samedi dernier ! ».

Si l’attestation de Monsieur [E] est contestée du fait qu’il n’habite pas les lieux puisqu’il est domicilié à une autre adresse, il convient de relever qu’il est avocat, certes retraité, et qu’il n’est pas inenvisageable qu’il se rende à son cabinet et qu’il ait pu constater personnellement les faits qui commencent assez tôt dans la soirée les vendredi.

Un procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2016 faisait déjà état, dans sa résolution numéro 17, de « va et vients des pêrsonnes qui viennent tous les fins de semains (vendredi, samedi) et les jours de fêtes religieuses, ces personnes serendent au 3e étage. Cela provoque des nuisances sonores et de sécurité car la porte immeuble reste souvent ouverte »,

Le procès-verbal de constat établi par Maître [J], commissaire de justice, relève le 29 septembre 2023, qu'« une dizaine de personnes parmi lesquels des hommes et des enfants sont entrées dans la copropriété en empruntant le portail d’accès depuis la [Adresse 17], avant de traverser la courette, et de se rendre par l’escalier dans la pénombre et sans éclairer la cage d’escalier, dans un appartement situé au troisième étage » et le 30 septembre 2023, qu'« Un homme faisant manifestement office de vigile ou de portier se tient dans la courette (…) A 13h23, un groupe de plusieurs personnes sortant de l’appartement situé au troisième étage descend bruyamment l’escalier (…) »

Enfin, est communiqué un procès-verbal de constat dressé le 8 décembre 2023, qui relève que « A 16h20 (…) Un homme et une femme montent les escaliers et se rendent dans l’appartement situé au troisième étage (…) A 16h40, alors que je descends l’escalier, je constate qu’un homme accompagné d’un enfant se présentent dans le porche (…) A 17h05 un homme se positionne sur le trottoir, à l’angle de la [Adresse 17] et de la [Adresse 16]. Celui-ci hèle un interlocuteur en regardant en direction des étages supérieurs de l’immeuble. A 17h08, deux hommes accompagnés d’un enfant se positionnent à cette même intersection et crient en regardant en direction des étages supérieurs de l’immeuble. Après avoir hélé leur interlocuteur à plusieurs reprises, et n’ayant obtenu aucune réponse, ils patientent devant la porte cochère située côté [Adresse 9]. Après avoir patienté plusieurs minutes, ils se rendent devant la porte secondaire située côté [Adresse 17] et patientent (…) » et également qu’un enfant « referme la porte doucement en prenant soin de ne pas faire pénétrer le pêne au sein de la gâche. (…) J’ai effectué de multiples passages dans les parties communes en empruntant cette porte et qu’à quatre reprises, j’ai constaté que le pêne n’était pas inséré dans la gâche mais reposait simplement contre celle-ci et ce alors, même qu’à l’occasion de chaque passage précédent, j’avais laissé la porte se refermer seule en laissant le pêne s’engager au sein de la gâche ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les déclarations des témoins sur le déroulement des allers et venues des invités de Mme [R] sont circonstanciées, concordantes sur leur importance, leur caractère tri-hebdomadaire et bruyant, et la gêne réelle occasionnée aux occupants du rez-de-chaussée du fait de l’interdiction religieuse d’utiliser les interrupteurs les vendredi et samedi, la locataire du rez-de-chaussée ayant été dérangée tout comme la gardienne à plusieurs reprises pour procéder à l’ouverture de la porte et le commissaire de justice ayant personnellement constaté le 8 décembre 2023 que « l’enfant » toquait à la porte en verre pour qu’il la lui ouvre.

Les témoins font état d’une cinquantaine, voire parfois, d’une centaine de personnes dans l’immeuble, deux à trois fois par semaine, toutes les semaines.

La défenderesse produit pour sa part l’attestation de plusieurs témoins qui contestent l’existence de nuisances et affirment que les réunions sont d’ordre familial.

Ainsi, Mme [S] [X], qui occupe le logement situé sous celui de Mme [R] et ce depuis vingt ans, indique dans son attestation du 24 novembre 2024, qu’elle ne « subissais pas de nuisance du fait de ces allées et venues qui sont pour moi d’ordre familial. Je réitère mes propos en indiquant que je ne subis toujours pas de nuisance à ce jour ».

Toutefois, il convient de constater que son appartement ne se trouve pas au rez-de-chaussée, les plaintes étant principalement émises par la locataire du rez-de-chaussée et la gardienne de l’immeuble.

Madame [H], dans son attestation établie le 2 décembre 2024, ne constate pas de nuisances, mais confirme toutefois avoir entendu des plaintes à cause du bruit, et que « certes plusieurs personnes pénétrant en même temps dans le hall peuvent être bruyants mais Messieurs [R] se sont engagés à veiller au respect des occupants lorsque leurs invités se présentent dans les parties communes ».

Enfin, il résulte des attestations de Messieurs [T] et [W], amis de la famille [R], que ces derniers se sont rendus le 4 octobre 2024 au soir chez Mme [R] en présence de sa famille, Monsieur [T] ayant été invité avec sa famille.

La mise en perspective des attestations produites de parts et d’autres permet ainsi de constater qu’elles sont concordantes sur la réception régulière par Mme [R] de nombreux visiteurs, à l’origine d’allers-retours parfois bruyants, depuis les parties communes de l’immeuble, jusqu’à son appartement.

En outre, la neutralisation du système de fermeture des portes les vendredi et samedi est confirmée par les témoins et par le constat d’huissier. Si ce dernier n’a en effet pas personnellement pu imputer cette neutralisation à l’enfant, il a néanmoins pu effectuer une déduction somme toute assez simple. Cette neutralisation du système de fermeture de l’immeuble créé un risque évident pour la sécurité des personnes et des biens, comme le démontre d’ailleurs le dépôt de plainte de Mme [R], dont il résulte qu’un individu, qui ne fait pas partie de son cercle familial ni amical a pu, lors d’une réunion organisée par elle un samedi, s’introduire à son domicile, selon les déclarations de son fils à la police « en profitant de l’ouverture du portail de la cour par mon fils de 11 ans qui accueillait des invités vers 11h15 samedi 14 mars 2025 (…) il s’est servi de la présence de mon fils pour pénétrer dans notre domicile » .

L’ensemble de ces éléments établit la réalité des allées et venues récurrentes de groupes de visiteurs se rendant chez Mme [R] tous les vendredis soir, les samedis, voire les mardis, et ce depuis plusieurs années, des lectures de prières ayant d’ailleurs eu lieu au domicile de M et Mme [R] jusqu’au moins, en 2019.

L’entrée et la sortie répétée de personnes et notamment de groupes de personnes dans un immeuble est génératrice de bruit pour les autres copropriétaires et les déplacements de personnes dans l’immeuble peuvent troubler la jouissance paisible de la copropriété, s’ils sont récurrents ce qui est le cas en l’espèce.

Ainsi, si rien n’interdit à Mme [R] de recevoir des visiteurs chez-elle, le règlement de copropriété interdit à un copropriétaire de troubler la jouissance des autres copropriétaires, ce qui est le cas si, toutes les semaines et plusieurs fois par semaine, sa famille et ses invités, même s’ils ne sont que vingt-cinq, se rendent à son domicile, parfois bruyamment, en hélant les occupants du 3ème étage, ou en toquant à la fenêtre des occupants de l’immeuble qui se trouvent au rez-de-chaussée afin qu’on leur ouvre les deux portes, et qui stationnent dans la cour en attendant qu’on vienne leur ouvrir.

L’atteinte à la tranquillité de l’immeuble est en l’espèce caractérisée, du fait du nombre d’invités et de la répétition très importante de ces réunions dans le mois et au sein de chaque semaine. Cela dépasse avec l’évidence requise en référé, ce qui est acceptable pour chacun au quotidien, et ce, nonobstant le fait que les voisins situés sous l’appartement de Mme [R] ne se plaignent d’aucune nuisance.

L’atteinte à la sécurité de l’immeuble et des occupants de cet immeuble est également établie en raison de la neutralisation du système de fermeture, la porte d’entrée étant laissée ouverte à toute personne extérieure.

Le règlement de copropriété impose à tout copropriétaire et à toutes les personnes relevant de sa responsabilité, le respect et le maintien de la sécurité de l’immeuble en toute circonstance, de sorte que le fait de laisser la porte d’entrée de l’immeuble ouverte, alors qu’elle fermée par un digicode, est contraire au règlement de copropriété et porte atteinte à la sécurité de l’immeuble, puisque n’importe qui peut librement s’y introduire. Le trouble manifestement illicite est ainsi établi et il convient de le faire cesser.

Les éléments versés aux débats n’établissent pas, avec l’évidence requise en référé, que ces réunions accueilleraient de façon régulière des fidèles ne faisant pas partie du cercle amical ou familial de Mme [R]. En conséquence, il n’y a pas lieu d’enjoindre la défenderesse à cesser l’usage de son lot en lieu de culte ni de lui restituer un usage exclusif d’habitation.

Le juge des référés n’est pas limité par les mesures sollicitées par les parties et peut prendre celle qui lui semble la mieux appropriée à faire cesser le trouble, et la plus proportionnée aux intérêts en présence, notamment la liberté d’entretenir une vie familiale et amicale.

Aussi, sera-t-il fait injonction à Mme [R] d’une part, de cesser et faire cesser le trouble anormal de voisinage résultant des afflux réguliers d’invités qui circulent en groupes dans les parties communes et qui toquent aux fenêtres des habitants du rez-de-chaussée ainsi que de la trop grande récurrence des réunions qu’elle organise et d’autre part, de s’abstenir de procéder à la neutralisation des systèmes de fermeture des portes d’accès à la cour et à l’immeuble par quelque procédé que ce soit.

Compte tenu des circonstances de la cause, il convient d’assortir ces injonctions d’une astreinte provisoire de 800 € par infraction constatée, le syndicat des copropriétaires étant libre de commettre à cet effet le commissaire de justice de son choix.

Sur les demandes de provision du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

*Sur le préjudice pour trouble de jouissance

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat ne saurait agir en réparation du trouble de jouissance subi par des copropriétaires lorsque les nuisances ne concernent que certains d’entre eux ou ne les concernent pas uniformément.

La réparation des préjudices personnels subis par les copropriétaires relève en principe de l’action individuelle et le syndicat des copropriétaires n’est susceptible de pouvoir solliciter des dommages et intérêts que si, par leur importance et leur étendue, ces troubles caractérisent un préjudice collectif.

Au cas particulier, s’il résulte des éléments précédemment énoncés que plusieurs copropriétaires subissent des nuisances, il n’est pas démontré que ces nuisances concernent tous les copropriétaires de l’immeuble, certains et notamment les voisins habitant l’appartement du dessous, indiquant n’en souffrir aucune.

Dans ces circonstances, la demande de provision doit être déclarée irrecevable comme ayant été formée par le syndicat des copropriétaires au titre d’un trouble dont le caractère collectif n’est pas établi.

*Sur le préjudice financier

Le syndicat des copropriétaires indique avoir exposé de nombreux frais pour mettre un terme aux nuisances générées par la défenderesse pour un montant de 25.588,76 euros, se décomposant comme suit :

— Honoraires de Maître [J] et de Maître [D] : 20 326 euros ;

— Coût de l’assemblée générale extraordinaire du 21 juin 2024 : 578,96 euros ;

— Coût de l’installation du système de vidéo-surveillance : 4 227,30 euros ;

— Coût de maintenance sur la période de février à octobre 2024, à parfaire jusqu’à la cessation de l’activité et les diligences réalisées au titre de l’extraction des images pour transmission à Maître [J] : 456,50 euros.

Mme [R] ayant succombé à la demande principale, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à lui faire supporter les frais exposés pour réunir les différentes preuves et autres frais de procédure.

Toutefois, le principe et le quantum des sommes doivent être justifiés.

Il convient de relever en premier lieu que les honoraires relatifs à l’établissement des procès-verbaux de constat dressés les 8 octobre 2024, 9 octobre 2024, 3 décembre 2024 et 23-24 mars 2025 sont sérieusement contestables, ces constats ayant été écartés des débats. De la même manière, la provision réclamée par le syndicat ne peut inclure les frais relatifs aux diligences réalisées au titre de l’extraction des images contenues dans ces procès-verbaux de constat, celles-ci ayant été extraites sans qu’il ne soit possible de vérifier le respect du cadre légal propre à l’installation de la vidéosurveillance dans une copropriété privée.

En outre, le requérant ne justifie pas du coût des procès-verbaux de constat réalisés les 29 et 30 septembre 2023 par la production des factures correspondantes, de sorte que, non justifié, leur coût ne peut être mis à la charge de la défenderesse.

L’installation du système de vidéo-surveillance et le coût de maintenance procèdent d’une décision collective prise en assemblée générale et n’a pas été décidée, de façon officielle, en vue d’améliorer la situation probatoire du syndicat des copropriétaires dans un procès futur à l’encontre de la défenderesse. Rien ne justifie que ce coût d’installation et de maintenance soit mis à la charge de la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires verse une facture d’un commissaire de justice d’un montant de 6196,80 euros, comprenant le coût du procès-verbal du 8 décembre 2023 (1.689,20 €) et le coût d’interventions sur les journées des 7, 9, 11 et 12 décembre 2023, qui ne sont pas retranscrites dans le procès-verbal dressé le 8 décembre 2023 et ne sont ni expliquées ni justifiées. Dès lors, seule la somme de 1.689,20 euros sera retenue comme étant non sérieusement contestable.

Le syndicat des copropriétaires produit également une facture Paragon Editique du 2 juillet 2024, justifiant qu’il s’est acquitté de la somme de 33,06 euros afin que soit remis en poste le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire convoquée le 21 juin 2024 aux fins exclusives de voter la mise en œuvre d’une action en justice contre Mme [R] au titre des nuisances alléguées à son encontre. La somme de 578,96 euros n’apparaît en revanche pas justifiée.

Il s’ensuit que Mme [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de (33,06 euros + 1.689,20 euros) = 1.722,26 euros, à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice financier.

Sur la demande reconventionnelle provisionnelle

Si Mme [R] indique avoir été « fortement perturbée par l’acharnement » de certains copropriétaires, elle ne produit aucun élément qui établirait une faute du syndicat commise à son égard ni l’existence d’un acharnement particulier au regard des faits dénoncés en demande.

En tout état de cause, ayant succombé à la demande principale, elle ne peut se prévaloir d’aucun préjudice résultant de la présente procédure.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé.

Sur la mesure de médiation post-sentencielle

Compte-tenu de sa nature et des liens unissant les parties, cette affaire présente des critères d’éligibilité à une mesure de médiation post-sentencielle. Si les parties ont indiqué, pendant le cours de la procédure, qu’une mesure de médiation serait vaine, une telle mesure apparaît opportune afin d’accompagner l’exécution de la présente décision, dans un souci d’apaisement. Dans ces circonstances, il y a lieu de délivrer injonction aux parties de rencontrer un médiateur, dans les termes du dispositif, conformément aux articles 22-1 de la loi n°95-125 du 8 février 1975 et 127-1 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Mme [R] sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du même code.

En outre, une partie des demandes du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de Mme [R] ayant été accueillie, il n’y a pas lieu de dispenser la défenderesse de sa participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevables les écritures en nullité de l’assignation transmises par Mme [R], par voie électronique le 7 mai 2025 ;

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation ;

Rejetons la demande de Mme [R], tendant à constater la nullité du procès-verbal de constat du 8 décembre 2023 ;

Ecartons des débats les procès-verbaux de constat des 8 octobre 2024, 9 octobre 2024, 3 décembre 2024 et 23-24 mars 2025, produits par le syndicat des copropriétaires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation d’utilisation du lot n°10 en lieu de culte et sur la demande aux fins de lui restituer son usage exclusif d’habitation ;

Enjoignons Mme [B] [M], veuve [R], à faire cesser le trouble anormal de voisinage résultant d’une part, des afflux réguliers d’invités qui circulent en groupes dans les parties communes et qui toquent aux fenêtres des habitants du rez-de-chaussée et d’autre part, de la trop grande récurrence des réunions qu’elle organise, sous peine d’une astreinte provisoire de 800 euros par infraction constatée par commissaire de justice, et ce, jusqu’à ce qu’une décision soit rendue par le juge du fond ;

Interdisons à Mme [B] [M], veuve [R], de maintenir ou faire maintenir ouvertes les portes de la cour et de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 8] par quelque procédé que ce soit pendant une durée de trente-six mois, sous peine d’une astreinte provisoire de 800 euros par infraction constatée par commissaire de justice, et ce, jusqu’à ce qu’une décision soit rendue par le juge du fond ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision pour dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 8] ;

Déclarons irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande de réparation du préjudice de jouissance ;

Condamnons Mme [B] [M], veuve [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 8], la somme provisionnelle de 1.722,26 euros, à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice financier ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;

Condamnons Mme [B] [M], veuve [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 8] la somme de 7000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [B] [M], veuve [R] aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu de dispenser la défenderesse de sa participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Faisons injonction aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 22-1 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 et de l’article 127-1 du code de procédure civile ;

Désignons à cette fin :

Madame [A] [L]

[Courriel 13]

06 08 01 97 30

Invitons chaque partie à prendre contact immédiatement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, accompagnée de son conseil si elle en a mandaté un,

Rappelons que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit , et peut se faire par visio-conférence,

Rappelons que les parties peuvent choisir de démarrer une médiation conventionnelle avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous d’information, sans que le tribunal soit dessaisi,

Disons que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction,

Disons qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes n’étant présentées au rendez-vous d’information ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15] le 25 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Jacqueline BOYER Anne-Charlotte MEIGNAN