DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

16 Février 2026

N° RG 24/02088 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NUGX

Code NAC : 50G

[A] [H] [S] épouse [B]

[D] [O] [F] [M]

C/

[X] [V] épouse [I]

[P] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Décembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

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DEMANDEURS

Madame [A] [H] [S] épouse [F] [M], née le 06 Mars 1959 à [Localité 1] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [O] [B], né le 19 Août 1962 à [Localité 2] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Aurore BONAVIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Thierry JOFFE DEJAIFFE, avocat plaidant au barreau de Melun.

DÉFENDEURS

Madame [X] [V] épouse [I], née le 01 Janvier 1985 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P] [I], né le 19 Juin 1983 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Loredana FABBIANI, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Aref JAHJAH-OUEIS, avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Selon un compromis de vente sous seing privé du 8 décembre 2020, les époux [F] [M] ont vendu aux époux [I] un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le prix de 380.000 €.

Une condition suspensive d’obtention d’un prêt était prévue.

Un avenant au compromis de vente a été signé le 29 janvier 2021 par les vendeurs et le 6 février 2021 par les acquéreurs, prorogeant le délai de levée de la condition suspensive et la date de la réitération.

Les époux [I] n’ont pas obtenu de prêt et la vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Procédure

[A] [S] épouse [F] [M] et [D] [F] [M], représentés par Me. [E], ont fait assigner [X] [I] née [V] et [P] [I] par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de paiement de la clause pénale.

[X] [I] née [V] et [P] [I] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [W].

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 2 février 2026 et prorogé au 16 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [A] [S] épouse [F] [M] et [D] [B]

Par conclusions signifiées le 12 février 2025, [A] [S] épouse [F] [M] et [D] [F] [M] sollicitent du tribunal que, par une décision assortie de l’exécution provisoire, il :

déboute les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes,condamne [X] [I] née [V] et [P] [I] à leur verser les sommes de: 38.000 € au titre de la clause pénale,4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils arguent que les époux [I] n’ont pas été diligents dans leur recherche de financement, qu’ils ne justifient pas de leurs démarches dans les délais contractuellement impartis, que les refus de prêt produits sont postérieurs à la date limite du 8 février 2021 prévue au compromis, que l’avis de cotation de la BANQUE DE FRANCE ne lui interdit pas de souscrire des prêts à titre personnel et est de toute façon tardif au regard des refus de prêt de février 2021.

Ils ajoutent que [P] [I] a tenté de créer une SCI ELIF avec laquelle un avenant a été signé le 9 février 2021 alors que cette SCI n’a aucune existence légale.

2. En défense : [X] [I] née [V] et [P] [I]

Par conclusions signifiées le 21 octobre 2024, [X] [I] née [V] et [P] [I] demandent au tribunal de :

principalement :

juger que clause pénale ne s’applique pas sur la non-information de refus, rejeter toutes les demandes des époux [F] [M],

subsidiairement :

constater que les époux [F] [M] ont signé un compromis de vente portant sur le même bien avec la SCI ELIF le 9 février 2021,juger que [P] [I] a répondu le 20 juin 2021 à la mise en demeure du 4 juin 2021 et a adressé les copies des refus d’obtention de prêt,rejeter toutes les demandes des époux [F] [M]condamner les époux [F] [M] à leur verser une somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’appui de leurs écritures, les époux [I] arguent qu’ils ont déposé deux demandes de prêt auprès de la SA SOCIETE GENERALE et d’AXA BANQUE qui ont refusé d’octroyer le prêt, respectivement les 23 et 25 février 2021, que la clause pénale sanctionne le défaut de recherche de prêt et non le défaut d’information des vendeurs de la non-obtention du prêt, que [P] [I] a répondu à la mise en demeure et justifié des refus. Ils ajoutent que les refus font suite à la mauvause annotation par la BANQUE de FRANCE qui empêche [P] [I] de souscrire un prêt.

Ils font également valoir qu’un compromis a été signé par les époux [F] [M] avec la SCI ELIF le 9 février 2021 ce qui annulait celui signé avec eux et confirme le fait qu’ils ont été informés du refus de prêt des époux [I], que l’information de la BANQUE de FRANCE est d’ailleurs du 2 février 2021, qu’ils en ont informé l’agence immobilière qui a certainement dû informer les vendeurs lesquels ont pu signer un nouveau compromis le lendemain de la fin du compromis avec les époux [I].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la demande en paiement de la clause pénale

En vertu de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Par application de l’article 1304 du Code civil « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

L’article 1304-3 ajoute que "la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt".

En l’espèce, le compromis de vente du 8 décembre 2020 a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier de 350.000 € sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 2,2% hors assurances.

Le compromis stipule que "l’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins un établissement financier ou banque et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 60 jours à compter de la conclusion du présent compromis ».

Il est également prévu que « l’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec accusé réception adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production d’un refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date de dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité ».

« Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit, le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué sans délai.

Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts ».

Il est également prévu une date de réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 8 mars 2021 et une clause pénale. Ainsi, "la partie non défaillante aura le choix entre invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 38.000 € ».

Cette clause a pour objet de permettre aux parties de prévoir à l’avance le montant de l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, cette clause peut être augmentée ou diminuée par le juge lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La disproportion s’apprécie notamment au regard du préjudice effectivement subi.

Par avenant signé le 29 janvier 2021 par les époux [F] [M] et le 6 février 2021 par les époux [I], la clause relative aux conditions suspensives prévue au terme du compromis du 8 décembre 2020 est prorogée au 10 mars 2021 et la date de réitération de l’acte authentique au 10 avril 2021.

Les époux [I] n’ont pas obtenu le financement espéré et ils versent deux refus de prêt pour en justifier :

un refus d’AXA BANQUE du 25 février 2021 qui précise le montant du prêt de 350.000€, la durée de 25 ans et le taux maximum de 2% hors assurance,un refus de la SA SOCIETE GENERALE du 23 février 2021 qui précise la date de la demande du prêt (22 février 2021), le montant du prêt de 350.000 €, la durée de 25 ans mais pas le taux d’intérêt.Force est de constater que la notification d’un seul refus est prévue dans le compromis de vente et que celui d’AXA BANQUE reprend bien les précisions sur le montant, la durée et le taux du prêt. La date de la demande du prêt n’est pas spécifiée mais le refus est intervenu dans le délai octroyé par l’avenant, avant le 10 mars 2021 et il n’y avait pas de date limite prévue pour déposer la demande.

C’est le défaut de diligences de l’acquéreur dans sa recherche de prêt qui est sanctionné, la condition suspensive pouvant être déclarée réalisée avec l’octroi de dommages-intérêts et non le défaut d’information du vendeur de la non-obtention du prêt. En outre, le tribunal constate que même si les époux [I] n’ont pas justifié des refus de prêt à l’expiration du délai du 10 mars 2021, ils l’ont fait à réception de la mise en demeure.

Par ailleurs, la question de l’indicateur attribué à [P] [I] par la BANQUE DE FRANCE est surabondante.

Conformément aux clauses du compromis, les époux [I] ayant justifié d’un refus de prêt conforme et obtenu dans les délais impartis par l’avenant au compromis de vente, ils sont déliés de leur engagement et ne sont pas tenus au paiement de la clause pénale.

Les époux [F] [M] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des époux [I].

2. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [A] [S] épouse [F] [M] et [D] [F] [M] sont tenus aux dépens.

Par ailleurs, les époux [B] devront verser à [X] [I] née [V] et [P] [I] une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Déboute [A] [S] épouse [F] [M] et [D] [F] [M] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre d'[X] [I] née [V] et de [P] [I],Condamne [A] [S] épouse [F] [M] et [D] [F] [M] à verser à [X] [I] née [V] et [P] [I] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,Condamne [A] [S] épouse [F] [M] et [D] [F] [M] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 16 février 2026, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY