PREMIERE CHAMBRE

05 Février 2026

N° RG 25/02893 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKNX

72A

S.D.C. [Adresse 8]

C/

[Y], [K] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la société Foncia LVM, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 6]

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Madame [Y], demeurant [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 10], défaillante

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 2] [Localité 5], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] sont propriétaires des lots n°39, 166 et 185 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 11], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 1] à Sarcelles (SDC des Bauves), représenté par son syndic la société Foncia LVM, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [Y] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  15 647,82 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 18 janvier 2023 date de la sommation de payer, au jour du parfait paiement,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il la condamnation des défendeurs aux dépens lesquels comprendront notamment la sommation de payer et le coût de l’inscription d’hypothèque et au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [Y] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et leur adresse [Adresse 2] à [Localité 11], ayant été confirmé par un voisin. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 9 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC des Bauves justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété dont il résulte que M. et Mme [Y] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°39, 166 et 185,

— un relevé de compte pour la période du 29 septembre 2020 au 1er avril 2025,

— l’extrait de grand livre pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 janvier 2019, 4 mars 2020, 12 février 2021, 2 mars 2022, 19 septembre 2022, 25 septembre 2023 et 15 avril 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non-recours concernant les assemblées des 25 janvier 2019, 4 mars 2020, 12 février 2021, 2 mars 2022, 19 septembre 2022, 25 septembre 2023 ;

— une sommation de payer la somme de 7 648,52 euros en date du 18 janvier 2023,

— le contrat du syndic.

Force est de constater que l’attestation de non recours de l’assemblée générale du 15 avril 2024 n’est pas versée aux débats. Aucune contestation de cette assemblée générale n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Le relevé individuel de charges produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 647,82 euros correspondant aux charges impayées hors frais dont une reprise de solde de l’ancien syndic de 7 978,81 euros.

Le syndicat des copropriétaires précise que l’ancien syndic du SDC des Bauves a cessé son activité et les appels de fonds pour la période du 1er octobre 2019 au 1er avril 2022 inclus sont justifiés par la production de l’extrait du grand livre.

Or, force est de constater que l’extrait du grand livre produit mentionne une reprise de solde antérieur de 1 218,55 euros qui n’est justifiée par aucune pièce produite. La simple reprise d’une somme au cours des exercices successifs ne permet pas de justifier du caractère certain et exigible de cette somme, ni de la nature de la créance, de sorte qu’elle sera écartée du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges échues.

Il convient d’écarter également l’écriture « Mise en demeure » pour la somme de 42 euros qui ne constitue pas des charges de copropriété et n’est pas en toute hypothèse justifiée par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, il convient de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 167,63 euros.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, seront retenus les frais justifiés par le syndic à hauteur de 167,63 euros correspondant à la sommation de payer signifiée par commissaire de justice le 18 janvier 2023.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 122 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. et Mme [Y] seront tenus solidairement au paiement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [Y] à verser au SDC des Bauves la somme de 14 387,27 euros au titre de charges impayées et frais de recouvrement selon relevé de compte arrêté au 1er avril 2025, appel de fonds 3eme trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 sur la somme de 7 648,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC des Bauves n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. et Mme [Y], parties perdantes, seront condamnées in solidum à payer les dépens de la présente instance, dont recouvrement au profit de Maître Bruno Adani.

Les frais de la sommation de payer ont été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

S’agissant des frais d’inscription d’hypothèque légale, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 14 387,27 euros au titre de charges impayées et frais de recouvrement selon relevé de compte arrêté au 1er avril 2025, appel de fonds 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 sur la somme de 7 648,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 1] à [Localité 11] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] aux dépens de la présente instance, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 05 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS