Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 6 mars 2026, n° 24/06392

TJ Évry 6 mars 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que la défenderesse n'a pas comparu pour justifier du règlement de la dette d'arriérés de loyers, ce qui a permis d'appliquer la clause résolutoire.
Accepté
Application de la clause résolutoire
Le tribunal a ordonné l'expulsion de la locataire en raison de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'absence de paiement des loyers.
Accepté
Justification des sommes dues
Le tribunal a constaté que les décomptes fournis par la demanderesse étaient conformes aux stipulations des baux, justifiant ainsi le montant réclamé.
Accepté
Application de la clause pénale
Le tribunal a jugé que la clause pénale était excessive et a réduit l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
Le tribunal a condamné la défenderesse aux entiers dépens, y compris les frais des commandements de payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 6 mars 2026, n° 24/06392
Numéro(s) :	24/06392
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel COHEN
Cabinet(s) :	CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. BOXALYS c/ S.A.R.L. GENIALPRIX HYPERMARCHES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 24/06392 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKLT

NAC : 5BA

Jugement Rendu le 06 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.C.I. BOXALYS, Société civile immobilière immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 821 697 323, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

ET :

S.A.R.L. GENIALPRIX HYPERMARCHES, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 832 668 867, dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de Madame Tiphaine MONTAUBAN, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 28 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 05 septembre 2024, la SCI BOXALYS a fait assigner la SARL GENIALPRIX HYPERMARCHES devant le tribunal judiciaire d’Evry, sollicitant, au visa des articles 1728 et 1224 du code civil :

— que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la SCI BOXALYS, à la société GENIALPRIX HYPERMARCHKS portant sur le local professionnel et le box n° 77 sis à [Adresse 3], à compter du 6 mars 2023,

A titre subsidiaire,

— que soit prononcée, aux torts et griefs de la société GENIALPRIX HYPERMARCHES la résiliation des baux portant sur le local professionnel et le box n° 77 sis à [Adresse 3],

— que soit ordonnée, faute de départ volontaire du locataire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués, ainsi, que ceux de tous occupants et biens de son chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

— que la SCI BOXALYS soit autorisée à faire transporter et séquestrer dans tel garde meuble de son choix, aux frais de la partie expulsée, les meubles laissés dans les lieux loués,

— la condamnation de la société GENIALPRIX HYPERMARCHES à payer à la SCI BOXALYS les sommes suivantes :

*3 524,75 € au titre des sommes dues concernant le bail conclu le 1er juillet 2018 ayant pris fin le 30 mars 2019 ;

*42 895,59 € au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 31 juillet 2024 au titre du bail en cours,

*3 524,75 € au titre des loyers impayés relatifs au box n° 77 arrêtés à la date du 31 juillet 2024,

— qu’il soit dit que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées par application de l’article 1231-7 du code civil,

— la condamnation de la société GENIALPRIX HYPERMARCHES à payer à la SCI BOXALYS, une indemnité mensuelle d’occupation augmentée des charges jusqu’à libération effective des lieux loués égale à deux fois le montant du loyer journalier en application de l’article 6 du contrat de bail professionnel,

— la condamnation de la société GENIALPRIX HYPERMARCHES à payer à la SCI BOXALYS une indemnité mensuelle d’occupation augmentée des charges jusqu’à libération effective des lieux loués égale au montant du loyer journalier pour le box n° 77,

— la condamnation de la société GENIALPRIX HYPERMARCHES à payer à la SCI BOXALYS la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais du commandement.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er juillet 2018, elle a consenti à la société [Adresse 4] un bail professionnel conclu pour une durée de 6 ans, portant sur un local professionnel de 43 m2 de trois pièces, sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 9 000 € payable par échéance mensuelle de 625 € HC et HT, outre 50 € à titre de provisions sur charges,

— aux termes d’un deuxième acte sous seing privé, elle a consenti à la société SOLIDARITE COURS un nouveau bail professionnel pour une durée de 6 ans, commençant à courir le 1er mars 2019 pour se terminer le 28 février 2025 portant sur les mêmes locaux et aux mêmes conditions de loyer et charges,

— par ailleurs, aux termes d’un acte sous seing privé en date du 06 juillet 2019, elle a donné à bail à la société [Adresse 4] un box portant le n° 77 sis à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 95 € TTC,

— par décision de l’associé unique en date du 22 août 2020, la société SOLIDARITE COURS a changé de dénomination sociale et d’objet social, devenant ainsi la SARL GENIALPRIX HYPERMARCHES poursuivant l’activité de création, d’acquisition et l’exploitation de magasins pour la vente de tous articles, produits, denrées ou marchandises, modifications prises en compte aux termes de deux avenants des 20 août et 1er décembre 2020,

— par suite d’impayés et après échec d’une tentative de conciliation, elle a mis en demeure sa locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 03 février 2023, de lui payer la somme de 5 397,50 € au titre des baux achevés, puis, lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour des sommes de 21 530 € en principal au titre du bail professionnel et 4 085 € en principal concernant les sommes dues au titre du bail relatif au box n° 77,

— en l’absence de règlement des causes du commandement, elle a fait assigner la SARL GENIALPRIX HYPERMARCHES en acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés qui, par ordonnance du 28 novembre 2023, a dit n’y avoir lieu à référé.

Pour un exposé plus exhaustif de ses moyens et prétentions, le tribunal se réfère expressément à son acte introductif d’instance par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SARL GENIALPRIX HYPERMARCHES n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue en date du 06 mars 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience à juge unique du 28 novembre 2025, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur la qualification du jugement

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la présente décision sera rendue par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du même code, l’absence du défendeur, régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la demande tendant à voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 57A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définissant le bail professionnel, de l’article 1728 du code civil qui prescrit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus, et de l’article 1103 et 1104 du code civil, les locataires doivent payer le prix du loyer aux termes convenus et la clause résolutoire prévue au bail doit recevoir application dans les conditions par elle prévues en cas de défaillance des locataires.

A l’appui de sa demande, la SCI BOXALYS fournit les pièces suivantes :

— le bail professionnel du 1er juillet 2018 entre la SCI BOXALYS et la SAS [Adresse 4] établi pour six ans (fin le 30 juin 2024) et prévoyant un loyer annuel de 9 000 € payable en 12 termes égaux de 625 € HT, soit 750 € TTC, outre 50 € de provisions pour charges, et la taxe foncière à réception de l’avis correspondant – locaux de 43 m² composés de 3 pièces, un WC et salle d’eau

— le bail professionnel du 1er mars 2019 entre les mêmes parties pour 6 ans (fin le 28 février 2025) et prévoyant un loyer annuel de 9 000 € payable en 12 termes égaux de 625 € HT, soit 750 € TTC, outre 50 € de provisions pour charges, et la taxe foncière à réception de l’avis correspondant -locaux de 44 m² composés de 2 pièces, un WC et salle d’eau

— un engagement de location pour un box n° 77 rédigé le 06 juillet 2019 entre le SCI BOXAYS et la société [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 79,16 € HT, soit 95 € TTC

— la décision aux termes de laquelle, à compter du 24 août 2020, la SAS SOLIDARITE COURS a changé de dénomination en « GENIALPRIX HYPERMARCHES »

— un courrier de mise en demeure adressé en recommandé avec AR du 09 février 2023 par le conseil de la SCI BOXALYS à la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES mentionnant que le bail du 1er juillet 2018 a pris fin le 30 mars 2019 à l’initiative de cette dernière,

— un commandement de payer du 06 février 2023 visant la clause résolutoire ainsi que le bail professionnel du 1er mars 2019 portant sur les locaux de 44 m² et réclamant à titre principal la somme de 21 530 € au titre des loyers impayés sur la base d’un décompte de mars 2019 à février 2023 incluant chaque année, en sus des loyers et charges, une somme au titre de la taxe foncière égale, à chaque fois à 625 €,

— un autre commandement de payer du 06 février 2023 visant la clause résolutoire ainsi que le contrat de location du 06 juillet 2019 portant sur le box n° 77 et réclamant à titre principal la somme de 4 085 € au titre des loyers impayés sur la base d’un décompte de juillet 2019 à février 2023,

— un troisième commandement de payer du 1er août 2023 visant la clause résolutoire ainsi que le bail professionnel du 20 août 2020 et un bail professionnel du 1er décembre 2020 portant sur les locaux de 44 m² et réclamant à titre principal la somme de 24 730 €, sur la base d’un décompte visant le bail professionnel du 1er mars 2019,

— les statuts de la SAS [Adresse 4] et enregistrement au greffe du tribunal de commerce d’Evry de la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES, outre l’extrait Kbis de cette dernière.

Si la demanderesse ne fournit pas les avenants des 20 août 2020 et 1er décembre 2020, il y a lieu de constater que le numéro d’enregistrement au RCS d'[Localité 1] de la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHE est le même que celui de la SAS [Adresse 4], de sorte qu’il s’agit bien de la même entité.

La SCI BOXALYS sollicite l’acquisition de la clause résolutoire au titre des deux commandements de payer délivrés le 06 mars 2023 au titre des baux conclus en 2019.

La SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES, à laquelle incombe la charge de la preuve de l’exécution de ses obligations, n’a pas comparu pour justifier du règlement de la dette d’arriérés de loyers dans le mois suivant la délivrance des deux commandements de payer, conformément à la clause résolutoire insérée dans les deux baux litigieux et reproduite dans les deux commandements, de sorte que ces derniers ont produit leurs effets.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation des baux sont réunies à la date du 07 mars 2023 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues par la locataire

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

Il est précisé que le tribunal n’apprécie le bien-fondé que des sommes apparaissant dans le décompte après que son solde est devenu négatif, soit les sommes non réglées par le locataire, étant considéré que celui-ci a reconnu devoir ce qu’il a payé.

En l’espèce, le relevé de compte concernant le 1er bail établi le 1er juillet 2018, et ayant pris fin le 30 mars 2019, fait apparaître qu’il restait dû, au titre des loyers et charges de l’année 2018, un total de 2 475 € et, au titre du 1er trimestre 2019, un total de 1 087,50 €, soit un arriéré global de 3 262,50 €, taxe foncière 2019 comprise.

Le relevé de compte concernant le deuxième bail professionnel signé le 1er mars 2019 fait apparaître un solde d’arriéré de loyers et charges de 21 530 € pour la période comprise entre mars 2019 et février 2023 inclus.

Enfin, le décompte relatif au box n° 77, établi le 06 juillet 2019, fait apparaître un arriéré, sur la période de juillet 2019 à février 2023 inclus, de 4 085 €.

Les sommes comptabilisées dans ces décomptes au titre des loyers et provisions pour charges sont conformes aux stipulations des trois baux.

En revanche, si la demanderesse verse également ses avis de taxes foncières au titre des années 2018 à 2023, ainsi que l’ensemble de ses factures d’énergie de début 2018 à fin 2022, il n’est justifié d’aucun calcul probant de régularisation des charges, les seuls tableaux fournis sous la désignation « régularisation des charges locatives » en pièces 20 et 21 étant inexploitables en l’état. Il en est de même des calculs des taxes foncières calculées dans lesdits documents, étant en effet observé, d’une part, que la surface totale des locaux soumis à imposition n’est pas justifiée et, d’autre part, que les sommes comptabilisées à ce titre dans les décomptes ne correspondent pas aux calculs effectués par la bailleresse, ces sommes étant enregistrées pour le même montant chaque année à hauteur de 625 € sans autre explication.

En conséquence, faute pour le tribunal de pouvoir vérifier l’exactitude des sommes réclamées au titre des charges et taxes foncières, il convient de déduire du solde des décomptes concernés les sommes de 375 € + 187,50 € + (4 x 625 €), soit 3 062,50 € au titre des taxes foncières, ainsi que les sommes de 300 € + 150 € + 500 € + (3 x 600 €) + 150 €, soit 2 900 € au titre des charges.

En conséquence, il est justifié d’un arriéré de loyers et charges au 06 février 2023 de :

28 877,50 € (3 262,50 + 21 530 € + 4 085 €) (soldes négatifs des décomptes arrêtés à février 2023)

-3 062,50 €

-2 900 €

= 22 915 €.

La défenderesse sera en conséquence condamnée au paiement d’une somme de 22 915 € au titre des loyers et charges contractuels arrêtés à février 2023 (loyer de février 2023 inclus) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06 février 2023, date des commandements de payer, le surplus de la demande à ce titre étant rejeté.

Elle doit par ailleurs payer une indemnité au titre de son occupation des lieux malgré la résiliation du bail.

La bailleresse demande l’application d’une clause du bail fixant cette indemnité au double du loyer contractuel.

Il y a lieu de cependant de faire application de l’article 1231-5 du code civil, lequel permet au juge, même d’office, de modérer ou d’augmenter une pénalité contractuelle si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser et, d’autre part, en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En effet, la clause fixant en l’espèce l’indemnité d’occupation sollicitée s’analyse en une clause pénale dès lors qu’elle a vocation, d’une part, à indemniser le bailleur du dommage lié au maintien, sans droit ni titre, du locataire dans les lieux et, d’autre part, à exercer une pression sur celui-ci pour qu’il exécute son obligation d’en partir.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation des lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal des derniers loyer et charges contractuels.

Or, l’application de la clause en l’espèce, qui fixe l’indemnité au double du loyer, aboutit à faire payer à la locataire le double de ce qui lui serait réclamé si l’indemnité était fixée à une somme égale au loyer et charges contractuels.

Cette majoration apparaît excessive dès lors que la bailleresse ne fait pas état d’un préjudice résultant du maintien dans les lieux de la locataire, distinct de l’arriéré de loyers lui-même et des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues et de la résiliation en justice du contrat ; or ce préjudice est couvert par la mise à la charge de celle-ci dudit arriéré et desdits frais.

Il y a lieu en conséquence de réduire cette clause pénale et de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer contractuel majoré des charges.

La locataire est condamnée à payer cette somme à compter du 07 mars 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux commandements du 06 février 2023, ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à 1 500 €.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition, au 07 mars 2023, de la clause résolutoire du bail professionnel consenti le 1er mars 2019 par la SCI BOXALYS à la SAS [Adresse 4], devenue la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES portant sur des locaux sis [Adresse 5] à ARPAJON (91290) ;

CONSTATE l’acquisition, au 07 mars 2023, de la clause résolutoire de l’engagement de location consenti le 06 juillet 2019 2019 par la SCI BOXALYS à la SAS [Adresse 4], devenue la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES portant sur des locaux sis [Adresse 5] à ARPAJON (91290) ;

ORDONNE à la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la notification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES à payer à la SCI BOXALYS une somme de 22 915 € (vingt-deux-mille-neuf-cent-quinze euros) au titre des loyers et charges contractuels arrêtés à février 2023 (loyer de février 2023 inclus), augmentée des intérêts au taux légal compter du 06 février 2023, date des commandements de payer ;

CONDAMNE la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES à payer à la SCI BOXALYS une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer contractuel majoré des charges contractuelles à compter du 07 mars 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par l’expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la locataire ;

CONDAMNE la SAS GENIALPRIX HYPERMARCHES aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les coûts des deux commandements de payer du 06 février 2023, ainsi qu’à payer à la SCI BOXALYS une somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la SCI BOXALYS ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et rendu le SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,